Back To Top
Berita Properti
2009-10-06
HUNIAN DI SEKITAR KAMPUS : Ranumnya Pasar Mahasiswa

Kini, mulai hadir proyek hunian yang menjadikan mahasiswa sebagai target pasarnya. Harga terjangkau, dekat kampus dan yang paling penting, investasi jangka panjang yang ciamik!

Grup Musik Padhyangan Project, di awal 1990-an, pernah memopulerkan sebuah lagu tentang suka dukanya kehidupan para mahasiswa yang tinggal di kamar sewa. Orang sering menyebut mereka sebagai anak kost. Lagu berjudul, ‘Nasib Anak Kost’ ini adalah potret nyata kehidupan sebagian besar mahasiswa di era 10 hingga 15 tahun silam. Anak kost identik dengan kehidupan di dalam kamar sempit dengan sewa yang kerap terlambat dibayar.

Hingga hari ini, mahasiswa yang notabene anak-anak kost itu, masih juga kita jumpai. Namun, seiring dengan perkembangan kawasan di sekitar kampus, serta ekspansifnya pengembang menghadirkan hunian, mahasiswa pun jadi target pasar properti yang strategis. Rumah maupun apartemen dibangun di dekat kawasan kampus, dipatok dengan harga yang terjangkau kocek mahasiswa (atau orang tuanya) dan dijual dengan mahasiswa jadi target pasarnya.

Tiur Atmomihardjo, adalah mahasiswi semester 8 Fakultas Ilmu Budaya Universitas Indonesia, Depok, Jawa Barat. Lajang kelahiran 21 tahun silam ini, adalah warga Vila Jati Cempaka, Bekasi Jawa Barat. Saat PT Cempaka Bersama Maju mengembangkan Apartemen Margonda Residence, di bilangan Margonda Raya-Depok, ia pun memutuskan untuk membeli 1 unit di sana. Tiur bilang, “Karena dekat dengan kampus, sehingga tidak perlu merasakan macet atau berdesak-desakan di angkutan umum, dan juga mempertimbangkan faktor keamanan serta efisiensi waktu.”

Jelasnya, akses ke kampus merupakan pertimbangan utama dia dalam menentukan pilihan di Margonda Residence ini. “Selain itu, bisa juga menjadi tempat berkumpul untuk diskusi dengan teman-teman. Tinggal di dekat kampus, semua fasilitas seperti warnet, rental ketik, sampai ke kulinernya juga lengkap, jadi tak usah bingung lagi,” imbuh dia.

Dari tempat tinggal Tiur sejak Mei 2007 ini, jika hendak menuju ke kampusnya, tinggal jalan kaki menyeberangi jalan Margonda Raya dan menyusuri segelintir rumah penduduk. Hanya beberapa menit, Anda sudah tiba di kampus UI.

Kampus Jadi Magnet
Juan Panca Wijaya GM PT Fajar Surya Perkasa – pengembang Perumahan Daan Mogot Baru di Jakarta Barat, beruntung karena proyeknya berada di radius yang tak seberapa jauh dari sejumlah kampus ternama di sana. Dia sepakat, kampus menjadi salah satu magnet yang mempengaruhi orientasi konsumen memilih properti hunian yang akan dibeli.

Ia lalu bertutur tentang pengalaman menariknya saat mempromosikan produk Perumahan Daan Mogot Baru di Sumatera. “Pada saat saya ke Sumatera, seperti ke Lampung dan Palembang untuk mensosialisasikan Perumahan Daan Mogot Baru, saya melihat masyarakat di sana hanya tahu Jakarta sebatas ruas jalan Jakarta-Merak. Kawasan yang mereka ketahui pun terbatas, yakni Tanjung Duren dan sekitarnya. Baru kemudian saya mengerti, masyarakat di Lampung dan Palembang banyak menyekolahkan anak-anak mereka di Untar (Universitas Tarumanegara) atau Universitas Trisakti.”

Sebab itu, tidak sedikit dari mereka yang kemudian membeli properti di Jakarta. Rumah atau apartemen yang mereka beli ini, kemudian ditempati oleh anak-anak mereka selama masih kuliah. Selepas itu, properti tersebut langsung jadi ‘mesin uang’ mereka. Bisa mereka sewakan, atau juga mereka jual lagi, dengan nilai yang sudah berkali-kali lipat dari harga beli. “Mereka bisa jadikan kost-kost, atau dijual lagi. Ada juga yang membeli ruko untuk dipakai sebagai tempat tinggal sekaligus untuk tempat usaha bagi anak-anak mereka,” kisah Juan Panca.

Pasar yang Menjanjikan untuk Hi-Rise pun Landed
Kalau ditakar, potensi pasar di sekitar kampus memang menjanjikan. Lihat saja, di kawasan Depok misalnya, setiap tahunnya masuk sekitar 5.000 mahasiswa baru masuk ke Universitas Indonesia. Belum lagi, sejumlah kampus lain di sekitar situ, seperti Universitas Guna Darma, Universitas Pancasila, Institut Ilmu Sosial & Ilmu Politik (IISIP) dan beberapa yang lainnya. Hitung saja, berapa banyak mahasiswa baru yang butuh pondokan di kawasan itu, dan itulah potensi pasarnya.

“Di Depok - Pasar Minggu juga banyak kampus-kampus lain. Mamang kawasan Margonda ini amatlah strategis, aksesnya mudah kemana-mana. Mau kuliah, mau makan semuanya mudah,” ungkap Ferry Sugih Wahyudi, Direktur PT Cempaka Maju Bersama, pengembang apartemen Margonda Residence.

Menyadari potensi demikian, sejumlah proyek lain pun hadir dalam radius yang masih terjangkau oleh pasar di kawasan ini. Lihat saja, sejumlah proyek baru yang kini tengah dikembangkan di ruas Kalibata – Pasar Minggu.

M. Aulia Maharlika, Marketing Manager Nifarro @ Kalibata mengungkapkan, pihaknya sengaja membangun 50% unit apartemen Nifarro@Kalibata dalam ukuran semi studio (26 meter persegi) dengan harga mulai Rp280 juta. “Kami melihat orang yang dari luar daerah Jakarta, mereka (orang tua yang memiliki anak yang kuliah) ini mengeluarkan uang untuk anaknya sekitar Rp1-1,5 juta selama 4 tahun. Lebih baik kredit apartemen selain untuk investasi, juga anaknya merasa aman, nyaman. Memang lokasi dari apartemen, kami mencoba memasuki target mahasiswa. Dekat dengan kampus UI, STEKPI, Universitas Gunadarma, Universitas Pancasila dan kampus-kampus lain disekitar Depok dan Pasar Minggu,” ungkap Aulia.

Tidak berapa jauh dari Nifarro@Kalibata, kampiun hunian jangkung Jakarta juga menghadirkan pilihan hunian yang lebih banyak lagi bagi mahasiswa. Berada di kawasan Kalibata City, Agung Podomoro mengembangkan Kalibata Residence dan Kalibata Regency. Berdiri persis di seberang kampus STEKPI, proyek ini menawarkan lebih banyak pilihan bagi konsumen, khususnya bagi mahasiswa. Apalagi, letaknya juga tak seberapa jauh dari Stasiun Kereta Api Kalibata.

Indra Widjaya Antono, Marketing Director Agung Podomoro Group, ketika hadir dalam Focus Group Discussion di kantor redaksi majalah ini, mengamini bahwa mahasiswa adalah segmen pasar yang sangat potensial. “Kami membuat hunian seperti di Tanjung Duren (Apartemen Mediterania Garden Residence-red) dengan harga Rp180 juta. Kami melihat ada 100.000 mahasiswa, dengan lima sampai enam kampus utama di kawasan ini. Saat ini, apartemen ini tidak ada yang kosong. Sudah dilakukan survei, okupansinya hingga 90%. Karena pasarnya jelas!,” tegasnya.

Memang, di kawasan ini terdapat sejumlah kampus ternama. Universitas Trisakti dan sejumlah sekolah tinggi-nya, Universitas Tarumanegara, Universitas Kristen Krida Wacana dan Universitas Indonusa Esa Unggul. Tak jauh dari situ, ada juga Universitas Mercu Buana dan Universitas Bina Nusantara.

“Jadi jika apartemen seperti MGR di Tanjung Duren, pastinya akan diserbu karena pasarnya ada. Namun jika apartemen ini harganya lebih dari Rp1 miliar sudah pasti akan ditinggalkan. Lihat juga lokasinya, untuk disewakan saja ramai, apalagi kalau dijual pastinya orang akan menyerbu,” imbuh Indra.

Kalau fenomena properti jangkung di sekitar kampus, lebih dominan terjadi pada kawasan yang ‘sudah jadi.’ Kawasan seperti Depok-Pasar Minggu, atau Grogol-Kebon Jeruk, Salemba-Kramat Raya, dapat dimasukan dalam kategori, kawasan yang ‘sudah jadi.’ Sementara untuk kawasan-kawasan baru, Anda akan lebih cenderung menemukan jenis properti landed house (perumahan). Tengok saja, kawasan Serpong-Tangerang, atau Bekasi-Cikarang. Di kedua kawasan ini, juga hadir sejumlah kampus. Karena terletak di kawasan pemukiman baru, kampus-kampus ini pun laksana ikon bagi perumahan-perumahan itu. Lihat saja, Swiss German University (SGU) di Serpong. Atau Universitas Pelita Harapan di Karawaci. Juga The President University di Kawasan Jababeka, Cikarang.

“Saat ini BSD City memang tengah mengimplementasikan konsep pengembangan yang mengarah pada segmen education. BSD City menyiapkan 50 hektar lahan untuk kawasan Edutown, yaitu kawasan pendidikan di barat BSD City, yang akan dihadiri oleh universitas-universitas terbaik dari nasional maupun internasional. Hal ini sejalan dengan salah satu misi BSD City untuk menjadi kota pendidikan terbaik di Indonesia,” ujar Sidney Arif, General Manager BSD City.

Dari paparannya, pengembang kota mandiri di wilayah Tangerang Selatan ini tampaknya matang dengan rencananya membangun edutown. Mahasiswa mereka targetkan menjadi penghuni BSD City. Tentunya mahasiswa dari universitas yang ada di kawasan itu. “Sebagian besar mahasiswa datang dari Jakarta, namun hingga saat ini kebutuhan akan tempat tinggal bagi mahasiswa di BSD City cukup tinggi.”

Bagi segmen ini, pengembang menyediakan spesifikasi khusus. Kalau di apartemen, ada unit tipe studio yang disiapkan bagi mahasiswa, maka di perumahan spesifisikasinya pun dibuat lebih kecil. “Secara teknis pada dasarnya kurang lebih sama dengan hunian pada umumnya, namun tentunya bangunan yang dikhususkan bagi hunian mahasiswa tersebut direncanakan memiliki jumlah kamar tidur yang relatif lebih banyak daripada hunian bagi keluarga. Kemudian juga memiliki ruang bersama untuk berinteraksi, meimiliki dapur bersama, dan lokasinya tidak jauh dari area universitas,” lanjut Arief.

Ali Tranghanda, analis properti dari Pusat Strategis Intelijen Properti mengamini potensi pasar di sekitar kampus ini. Namun, berkaitan dengan pengembangan properti menengah ke atas yang juga mulai marak belakangan ini, ia berujar, “Saya memang agak bingung dengan pengembang padahal pasar mahasiswa kan banyak. Lihat saja, di Grogol itu sebenarnya pasarnya masih ada. Tetapi kan banyak pengembang justru meninggalkan apartemen menengah atau apartemen untuk kalangan mahasiswa.”

Dia bilang, celah pasar inilah yang mulai ditinggalkan oleh pengembang. Pengembang lebih fokus ke menengah atas sehingga ada segmen kosong yang ditingalkan pengembang.

Pasal harga yang masuk dalam jangkauan daya beli mahasiswa, Ali mengingatkan. Pengembang yang hendak menggunakan mahasiswa sebagai target pasarnya, harus pintar juga membuat klasifikasi mahasiswanya. Ia membandingkan antara kawasan Grogol dengan Depok. “Lihat dulu kelas mahasiswanya. Nah, ini yang bahaya jika membangun proyek disekitar Depok. Jadi lihat dahulu segmentasi mahasiswanya. Sementara di Grogol kan segmentasinya kelas atas. Memang daya beli mahasiswa terhadap hunian masih ada. Dibandingkan mereka menyewa kos lebih baik kan mencicil apartemen yang tentunya untuk investasi. Di Depok kan memang untuk kalangan menengah bawah.”

Kendati demikian, kisaran harga yang pas untuk dapat dijangkau oleh mahasiswa, menurut dia masih di kisaran Rp200 juta, hingga Rp400 juta. FERDINAND LAMAK, ION SATURANGGA DAN HARYANTO/Foto : DEDY MULYADI.

Foto: 1. KAMPUS DENGAN LATAR APARTEMEN DI GROGOL
         2. JUAN PANCA WIJAYA: ““Mereka bisa jadikan kost-kost, atau dijual lagi.”
         3. TIUR ATMOMIHARDJO: “Semua fasilitas seperti warnet, rental ketik, sampai ke kulinernya juga lengkap, jadi tak usah bingung lagi.”
         4. KAWASAN SEKITAR KAMPUS : Akan Memancing Pertumbuhan Bisnis Lainnya.

Sumber : BISNIS PROPERTI EDISI JULI 2009

 

Related News:

Tambahkan Komentar


Back To Top