OK
logo rumah123
logo rumah123
Pasang Iklan
Dijual
Disewa
Properti Baru
Panduan

Apa Itu BPHTB? Ini Pengertian, Dasar Hukum dan Cara Hitungnya

Terakhir diperbarui 16 April 2024 · 5 min read · by Insan Fazrul

BPTHB

Sudah tahu apa itu BPHTB? Istilah ini merupakan kepanjangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Secara umum, BPHTB adalah jenis biaya yang harus dikeluarkan dalam sebuah transaksi jual beli properti, termasuk rumah dan tanah.

Sama seperti Pajak Penghasilan atau PPh, BPHTB dibebankan kepada pembeli properti, bukan penjual.

Namun, PPh dan BPHTB adalah dua hal yang berbeda, bahkan keduanya pun dibayarkan secara terpisah.

Untuk mengetahui lebih menyeluruh mengenai apa itu BPHTB, Anda bisa melihatnya ulasan lengkapnya di bawah.

Mengenal Apa Itu BPHTB

bphtb adalah

Seperti yang telah disebutkan, BPHTB merupakan pungutan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. 

Pungutan ini hanya berlaku saat Anda membeli rumah atau tanah.

Sang pembeli nantinya harus membayar BPHTB kepada Badan Pendapatan Daerah Kabupaten maupun Kota.

Sebagai informasi, bea ini tidak hanya berlaku dalam proses jual-beli rumah saja. 

Pemungutan BPHTB juga berlaku dalam setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan seperti waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi.

Dasar Hukum BPHTB

BPHTB sudah diatur dalam Undang-Undang (UU) Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. 

Dalam UU tersebut, disebutkan bahwa pihak yang berwenang untuk menarik bea hanyalah pemerintah kabupaten atau kota. 

Sebelumnya, pemungutan ini dilakukan oleh pemerintah pusat.

Pungutannya sendiri tidak hanya dikenakan kepada pribadi, tetapi transaksi atas nama badan dan organisasi.

Jumlah tarifnya mencapai 5% dari harga jual dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). 

Besaran paling rendah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak  (NPOPTKP) adalah Rp60.000.000 untuk setiap Wajib Pajak. 

Sebagai catatan, besaran nilai NPOPTKP di setiap daerah berbeda-beda.  

Lantas, BPHTB dibayar kapan? Menurut Pasal 59 UU No.35 Tahun 2023, BPHTB paling lambat dilunasi pada saat penandatanganan akta jual beli.

Persyaratan BPHTB

syarat bphtb

Ada beberapa syarat administrasi dan dokumen yang perlu Anda siapkan dalam mengurus Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, yakni:

  • Surat Setoran Pajak Daerah alias SSPD-nya
  • Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
  • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk tahun yang bersangkutan
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak
  • Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau struk Anjungan Tunai Mandiri (ATM) bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
  • Fotokopi bukti kepemilikan tanah seperti sertifikat, akta jual beli (AJB), letter C atau girik.

Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris atau jual-beli waris, maka syarat Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangungan adalah:

  • Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD)
  • Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
  • Fotokopi KTP wajib pajak
  • Fotokopi STTS atau struk ATM bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
  • Fotokopi bukti kepemilikan tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik
  • Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah
  • Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

Cara Menghitung BPHTB Rumah

Sebelum mengetahui nilai BPHTB, Anda harus mencari tahu besaran Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.

Dari mana informasi tersebut bisa ditemukan? Anda bisa mencarinya lewat situs resmi atau mendatangi lokasi dinas terkait sesuai alamat rumah.

Jika sudah mengetahui nilai NPOPTKP, begini rumus penghitungan bea tersebut:

Tarif Pajak 5% X Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP) 

Untuk jelasnya, kami berikan contoh bagaimana cara menghitung besaran bea yang harus dibayarkan.

Misalkan Anda membeli tanah seharga Rp200 juta di Jakarta, ini akan jadi nilai Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).

Sedangkan NPOPTKP dari tanah yang dibeli adalah Rp80 juta, maka perhitungan tarif BPHTB-nya adalah:

  • NPOP = Rp200.000.000
  • NPOPTKP = Rp80.000.000
  • 5% X (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
  • 5% X Rp120.000.000 = Rp6.000.000

Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6 juta.

Baca juga:

Pajak Properti: Pengertian, Jenis-jenis dan Cara Menghitungnya

BPHTB Online

BPHTB Online

Pada saat ini, BPHTB relatif mudah diurus karena bisa dilakukan secara online.

Contohnya bila Anda membeli rumah dijual di Jakarta, maka pengurusan BPHTB online-nya bisa diakses di halaman https://ebphtb.jakarta.go.id/.

Khusus untuk mengurus BPHTB online di wilayah Jakarta, langkah-langkah yang perlu dilakukan adalah:

  1. Login ke pajakonline.jakarta.go.id dan pilih menu BPHTB.
  2. Masukkan NOP PBB.
  3. Selanjutnya sistem akan melakukan pengecekan PBB.
  4. Jika PBB bebas tunggakan, maka wajib pajak harus mengisi SSPD BPHTB serta dokumen-dokumen yang dipersyaratkan.
  5. Petugas akan melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan dokumen yang diunggah beserta data SSPD BPHTB.
  6. Jika ditolak, maka lakukanlah perbaikan data dan dokumen. Sedangkan jika diterima, maka buatlah kode bayar.
  7. Bayar melalui kanal pembayaran yang sudah bekerja sama dengan pemerintah daerah.
  8. Unggah dokumen AJB yang sudah ditandatangani.
  9. Lalu, tunggu kode OTP yang dikirimkan untuk melanjutkan proses selanjutnya.
  10. Jika OTP sesuai, maka lanjutkan ke proses permohonan penandatanganan kepada Petugas UPPRD secara digital.
  11. Petugas Kasatpel UPPRD/Ka Unit UPPRD melakukan penandatanganan secara digital.
  12. SSPD BPHTB pun dapat dicetak.

Ingat, halaman BPHTB online untuk tiap-tiap wilayah di Indonesia berbeda-beda.

Alur pengajuannya pun mungkin tidak sama, sehingga perlu diperhatikan baik-baik.

Perbedaan Bea dan Pajak 

Seperti yang telah disinggung di awal, bea dengan pajak itu berbeda.

Maka perlu ditekankan lagi, jika BPHTB bukanlah pajak jual beli rumah.

Ada beberapa perbedaan mendasar antara keduanya.

Pertama, pembayaran bea terjadi sebelum transaksi jual beli properti.

Contohnya, seorang pembeli tanah atau rumah harus membayar BPHTB sebelum dilakukan transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani.

Kedua, frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental atau berkali-kali, sehingga tidak terikat oleh waktu.

Demikian pula dengan membayar BPHTB terutang, tentunya berbeda dengan pajak karena harus dibayar sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan.

Baca juga:

Cara Mudah Menghitung Biaya Balik Nama Rumah yang Benar

Itulah ulasan lengkap mengenai apa itu BPHTB, mulai dari pengertian hingga bedanya dengan pajak.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga informasi ini bermanfaat, ya.