Awal 2025, Permintaan Properti di Sekitar Stasiun LRT dan MRT Tumbuh Seiring Perluasan Jaringan Transportasi Publik Jabodetabek

JAKARTA, 23 Mei 2025 – Kehadiran dan pengembangan infrastruktur transportasi publik seperti LRT Jabodebek, LRT Jakarta, dan MRT Jakarta terbukti mendorong minat masyarakat terhadap properti di kawasan sekitar stasiun. Berdasarkan data terbaru dari Rumah123, tren permintaan properti di area terdampak pengembangan transportasi ini terus menunjukkan pertumbuhan positif, khususnya pada kuartal I 2025.

“Kami melihat bahwa peningkatan konektivitas melalui tiga jenis transportasi ini telah memberikan dampak langsung terhadap meningkatnya minat masyarakat terhadap hunian di sekitar stasiun. Ini menjadi sinyal positif bagi pengembang maupun pencari properti yang mengedepankan aksesibilitas maupun investor yang ingin melakukan diversifikasi portofolionya melalui investasi properti,” ujar Marisa Jaya, Head of Research Rumah123.

LRT Jabodebek

Rumah123 mengelompokkan area permintaan hunian di sekitar kawasan LRT Jabodebek menjadi 4 area, yakni: 

Minat masyarakat terhadap properti di sekitar jaringan LRT Jabodebek mengalami lonjakan signifikan sejak kuartal III 2023. Berdasarkan catatan Rumah123, permintaan meningkat tajam di beberapa area strategis, terutama Jakarta Pusat, Jakarta Selatan, Jakarta Timur, dan Depok. Pada waktu itu, kenaikan dipicu dengan mulai beroperasinya LRT Jabodebek dan tingginya ekspektasi masyarakat terhadap kemudahan akses ke pusat kota.

“Memasuki pertengahan tahun 2024, tren pertumbuhan yang semula agresif mulai melambat dan bergerak ke arah yang lebih stabil. Data kuartal I 2025 menunjukkan bahwa permintaan masih tumbuh, namun dengan laju yang lebih terkendali. Area 1 mencatat pertumbuhan kuartalan sebesar 4,2%, sementara Area 2 melonjak 28,9%, Area 3 sebesar 33,1%, dan Area 4 sebesar 31,1%,” tutur Marisa.

Dari sisi pertumbuhan median harga, kenaikan terjadi pada kuartal IV 2024, yang mengindikasikan adanya jeda waktu antara pergerakan sentimen positif masyarakat yang perlahan mempengaruhi kenaikan harga. Per kuartal 4 2024, Area 1 mencatatkan pertumbuhan harga sebesar 4,8%, Area 2 sebesar 6,9%, Area 3 sebesar 33,3% dan Area 4 sebesar 3,5%.

“Area 3 (Kota dan Kabupaten Bekasi) mencatatkan lonjakan permintaan tertinggi dibandingkan wilayah lain. Hadirnya LRT Jabodebek membuka lebih banyak opsi transportasi dari dan ke Jakarta, terutama bagi area yang sebelumnya jauh dari jalur kereta commuter line. Aksesibilitas yang meningkat ini mendongkrak daya tarik Bekasi sebagai kawasan hunian, mendorong tumbuhnya permintaan signifikan di tengah mobilitas masyarakat yang semakin dinamis,” ungkap dia.

Di sisi lain apabila ke depannya rute LRT Jabodebek Harjamukti mulai dikembangkan ke arah Bogor, ini juga akan berdampak pada sejumlah kawasan di Kabupaten Bogor yang mencakup Cibinong, Citeureup, Babakan Madang & Sukaraja, serta area kota Bogor yang terdiri dari Bogor Utara, Bogor Timur, Bogor Tengah, Bogor Barat dan Bogor Selatan

Saat ini per kuartal 1 2025, Rumah123 mencatat pertumbuhan permintaan rumah di area Kabupaten Bogor tumbuh sebesar 34,2%, sementara di area kota Bogor turun tipis 0,7%. Meski demikian jika dibandingkan secara tahunan, permintaan properti di area kota Bogor tumbuh signifikan mencapai 63,5% dibandingkan area Kabupaten Bogor sebesar 23,9%.

Dari segi pertumbuhan median harga, per kuartal 1 2025, median harga di area Kabupaten Bogor tumbuh sekitar 12,7% dan area Kota Bogor cenderung stagnan. Secara tahunan, median harga di Kabupaten Bogor masih tumbuh positif mencapai 19,5%, sementara di Kota Bogor turun sebesar 20%.

LRT Jakarta

LRT Jakarta Fase 1 telah beroperasi dengan layanan mencakup wilayah Jakarta Utara dan Jakarta Timur sejak Desember 2019 lalu dengan rute stasiun Pegangsaan Dua, Boulevard Utara, Boulevard Selatan, Pulomas, Equestrian dan Velodrome.

Saat ini rute LRT Jakarta Fase 1B yang akan menghubungkan Velodrome hingga Manggarai sedang dalam proses konstruksi. Di fase ini, akan ada 5 stasiun yang beroperasi yaitu Rawamangun, Pramuka BPKB, Pasar Pramuka, Matraman dan Manggarai. Kemudian jalur tersebut direncanakan akan diperpanjang menjangkau Dukuh Atas dan Tanah Abang. Rumah123 mengelompokan minat area terdampak jadi tiga area yang berbeda : 

1. Area I meliputi stasiun-stasiun yang terletak di area Kecamatan Kelapa Gading dan Pulogadung–dekat dari 3 stasiun eksisting dan tambahan 1 stasiun yang akan datang, yakni stasiun Rawamangun.
2. Area II meliputi Kecamatan Matraman, Cempaka Putih, Johar Baru dan Senen. 
3. Area III meliputi Kecamatan Palmerah dan Gambir (*Di luar Fase 1B dan belum memiliki informasi resmi lanjutan terkait pengembangannya) 

Lonjakan permintaan mulai terlihat di Area I dan II sejak kuartal 3 2023. Area I mencatatkan kenaikan permintaan sebesar 30,4% secara kuartalan, disusul Area II dengan 42,5%. Sementara itu, Area III hanya tumbuh 9,8% di periode yang sama. Memasuki kuartal 1 2025, tren pertumbuhan terus berlanjut. Area I mencatatkan pertumbuhan kuartalan sebesar 37,7%, Area II sebesar 24,1%, sementara Area III mengalami penurunan hingga 31,3%.

“Pertumbuhan signifikan di Area I dan II tak lepas dari sentimen positif masyarakat terhadap rencana beroperasinya stasiun LRT di wilayah tersebut yang sedang dikembangkan, sehingga mendorong minat terhadap hunian di sekitar jalur transportasi baru ini,” katanya.

Dari sisi harga, pertumbuhan median harga di tiga area tersebut masih cenderung stagnan dan fluktuatif. Per kuartal 1 2025, pertumbuhan harga di Area I sebesar 2,3%, Area II sebesar 3,9% dan Area III naik tipis sekitar 0,4%.  

MRT Jakarta

MRT Jakarta Fase 1 dengan rute Bundaran HI - Lebak Bulus telah beroperasi sejak 2019 lalu. Seiring pengembangan transportasi ini yang memasuki Fase 2 yang masih dalam tahap konstruksi akan menghubungkan stasiun Bundaran HI hingga stasiun Kota (Fase 2A) dan dilanjutkan ke Mangga Dua sampai Ancol, Rumah123 melihat perkembangan positif dalam permintaan properti. 

Secara umum, per kuartal 1 2025, area sekitar stasiun yang sudah beroperasi mengalami pertumbuhan permintaan properti sebesar 57,2%, sementara di area stasiun-stasiun yang masih dalam tahap konstruksi tumbuh sebesar 43,5% secara tahunan.  

Dari sisi pergerakan harga, kawasan di sekitar stasiun MRT menunjukkan dinamikanya tersendiri. Area yang sudah dilayani stasiun MRT cenderung mengalami stagnasi, bahkan penurunan harga dalam beberapa kuartal terakhir. Sebaliknya, kawasan yang berada di sekitar stasiun yang masih dalam tahap konstruksi justru menunjukkan tren kenaikan harga yang konsisten.

Pada kuartal II 2024, misalnya, harga properti di sekitar stasiun yang telah beroperasi turun 8,3% secara kuartalan, sedangkan di sekitar stasiun yang masih dalam pembangunan tercatat naik 9,4%. Secara tahunan, harga di sekitar stasiun beroperasi relatif stagnan, sementara di kawasan stasiun-stasiun yang sedang dalam tahap konstruksi mengalami lonjakan harga hingga 16,7%.

Tren serupa berlanjut di kuartal I 2025. Median harga properti di sekitar stasiun beroperasi tercatat naik tipis 1% secara kuartalan, namun secara tahunan turun 12,5%. Sementara itu, kawasan sekitar stasiun MRT yang masih dalam tahap konstruksi terus menunjukkan pertumbuhan kuat, dengan kenaikan harga kuartalan sebesar 8,3% dan tahunan mencapai 21,9%. 

Pergerakan tren ini mengindikasikan, pada saat stasiun MRT mulai beroperasi, tercatat lompatan harga yang cukup signifikan, namun tren tersebut melambat dan stagnan secara bertahap. Dengan pemberitaan terkait pengembangan MRT Fase 2A yang dalam tahap konstruksi hingga nanti beroperasi, maka pergerakan harga berpotensi untuk terus meningkat, mengingat sentimen masyarakat terhadap pembangunan infrastruktur transportasi massal cukup tinggi dan positif.

“Pengembangan transportasi massal ini terbukti membawa dampak positif terhadap minat dan permintaan properti di sekitar stasiun, serta berpotensi menciptakan pertumbuhan harga yang berkelanjutan. Meski terdapat jeda waktu antara lonjakan permintaan dan kenaikan harga, tren yang tercatat menunjukkan bahwa peningkatan aksesibilitas lewat transportasi publik selalu menjadi katalis utama dalam mendorong daya tarik kawasan hunian baru maupun eksisting. Ke depan, seiring beroperasinya rute-rute baru dan perluasan jaringan transportasi massal, kawasan-kawasan di sepanjang jalur tersebut diperkirakan akan semakin dilirik oleh pencari properti dan investor, menciptakan peluang pertumbuhan pasar yang signifikan terutama di wilayah yang sebelumnya kurang terjangkau transportasi publik,” tutup Marisa

-------