Ko bisa ya dua rumah di kawasan sama tapi harganya beda jauh? Hal apa yg biasanya gak ada di iklan

Bisa beda kondisi bangunan. Pernah bocor, retak, dll

Dua rumah di kawasan yang sama bisa beda harga jauh karena banyak faktor yang biasanya tidak ditulis di iklan, seperti

- perbedaan status sertifikat (SHM, HGB, atau masih AJB), 
- kondisi bangunan yang bermasalah (retak, bocor, bekas banjir),
- adanya beban seperti tunggakan pajak atau rumah masih dijaminkan ke bank, 
- kebutuhan renovasi besar karena usia bangunan, 
- hingga faktor penjual yang butuh cepat uang sehingga berani pasang harga lebih rendah.

sbg agen property dan investor property

sering rapat dgn developer dan bank.

selain hal hal tsb sdh dibahas...sy mau berikan sedikit pemahaman salah satu penyebab perbedaan harga.

Pada saat penjualan awal, developer tentukan harga perdana utk beberapa unit tahap pertama. Dipastikan akan terjadi perubahan atau kenaikan harga saat dibukanya tahap kedua.

Tahap pertama pun ada perbedaan harga..selain luasan tanah, juga view dan arah mataangin serta jalur lalulintas kendaraan terkait posisi dari gerbang masuk utama

Biasanya bedanya ada di hal yang jarang ditulis di iklan seperti kondisi bangunan sebenarnya, status surat, lingkungan sekitar, akses jalan, dan potensi banjir atau masalah tetangga.

Beda harga yang jomplang di satu kawasan biasanya disebabkan oleh hal-hal "tak kasat mata" yang jarang ditulis di iklan. Berikut faktor utamanya:

- Legalitas dan Status Tanah: Rumah dengan SHM pasti lebih mahal daripada yang masih HGB atau hanya surat girik. Biaya konversi hak tanah itu nggak murah, jadi harganya pasti beda.

- Kualitas "Jeroan" Bangunan: Iklan cuma pamer foto, tapi yang bikin mahal itu spesifikasi teknisnya. Jenis fondasi (misal pakai cakar ayam vs batu kali), merek kabel listrik, sampai kualitas pipa air di dalam tembok berpengaruh besar ke harga.

- Posisi Tanah: Rumah di jalan utama (boulevard) atau posisi Hoek (sudut) punya nilai jual lebih tinggi dibanding rumah di dalam gang atau posisi "tusuk sate" yang peminatnya lebih sedikit.

- Riwayat Properti: Ini yang paling sering disembunyikan. Rumah yang punya riwayat sering sengketa, bekas banjir yang ditutupi cat baru, atau tanah urukan yang belum stabil biasanya dijual jauh di bawah harga pasar agar cepat laku.

ada banyak faktor, bisa dari legalitas dan status tanahnya, kondisi bangunan, akses dan lebar jalan, sampai lingkungannya

Penjelasan yang sangat komprehensif! Poin soal "jeroan" bangunan dan riwayat properti itu krusial banget, karena calon pembeli sering kali cuma terpukau sama polesan luar tanpa tahu risiko biaya perbaikan di masa depan. Jawaban ini benar-benar membuka mata bahwa harga murah itu sering kali ada "harga" lain yang harus dibayar.