Take Over KPR, Simulasi Pindah KPR & Bandingkan Cicilan

Take over KPR adalah proses memindahkan KPR yang masih berjalan dari bank lama ke bank baru. Biasa dikenal juga dengan istilah pindah KPR atau refinancing KPR.

Setelah periode bunga fixed berakhir, KPR beralih ke bunga floating, yang menyebabkan cicilan jadi naik. Dengan memilih take over KPR, kamu bisa kembali mendapat bunga fixed sehingga cicilan jadi lebih ringan.

*Contoh, kamu punya sisa pinjaman Rp500 juta dengan sisa tenor 15 tahun. Dengan bunga 12%, cicilan sebesar Rp6 juta per bulan. Lalu kamu melakukan take over KPR dan dapat bunga 8%, sehingga cicilan per bulan menjadi Rp4,8 juta. 

(*ini hanya ilustrasi, hasil nyata bergantung pada bunga, tenor dan biaya take over KPR.)

Selain itu, yang juga perlu diketahui adalah take over KPR berbeda dengan over kredit. Agar tidak salah, berikut penjelasan dan perbandingannya.

Beda Take Over KPR dan Over Kredit

Melakukan take over yang paling relevan adalah saat masa bunga fixed akan atau sudah berakhir, yang berimbas pada kenaikan cicilan KPR. 

Tapi kamu juga harus cek dulu beberapa hal seperti selisih bunga, sisa pinjaman, sisa tenor, dan biaya pindah jika ingin mendapatkan manfaat maksimal take over.

Take over KPR layak dilakukan jika:

• Cicilan naik karena periode bunga fixed sudah berakhir. Atau bisa juga di saat akan berakhir
• Kamu punya opsi bank yang menawarkan bunga dengan selisih cukup besar dari bunga floating
• Sisa pinjaman dan tenor masih besar, sehingga bunga yang dibayar masih banyak
• Riwayat cicilan lancar
• Total penghematan bunga lebih besar dari total biaya pindah

Take over kurang menguntungkan jika:

• Sisa tenor hanya tinggal beberapa tahun
• Penalti pelunasan di bank saat ini besar
• Selisih bunga kecil, atau periode bunga fixed di bank baru relatif singkat
   

Cicilan bulanan ditentukan oleh besar pinjaman, bunga, dan tenor. Contoh di bawah memakai sisa pinjaman Rp500 juta dan sisa tenor 15 tahun.

*Pilih kombinasi yang sesuai dengan tujuanmu, lalu cek angkanya lewat kalkulator KPR.

Dan untuk membantu kamu mengambil keputusan dalam take over KPR berikut adalah keuntungan dan kekurangan yang bisa kamu bandingkan dan sesuaikan dengan kebutuhan.

Keuntungan Take Over

• Berpeluang mendapat bunga fixed baru dengan suku bunga lebih rendah.
• Selama periode fixed karena cicilan bersifat tetap, kamu bisa lebih mudah merencanakan keuangan.
• Cicilan dan tenor bisa disesuaikan.
• Kamu berpeluang mendapat dana tambahan karena beberapa bank menyediakan opsi top up sesuai penilaian kredit dan properti.
   

Kekurangan Take Over

• Ada biaya-biaya yang harus dikeluarkan seperti penalti pelunasan, provisi, appraisal, notaris dan sebagainya
• Meski bisa mendapat bunga fixed baru, tapi periodenya juga akan berakhir sehingga bunga naik, jadi harus cek dulu lama periode bunga baru.
• Perlu penilaian ulang dari bank, jadi pastikan dokumen lengkap agar bisa lolos.

Take over KPR terdiri dari biaya di bank lama dan bank baru. Inilah yang nantinya akan menentukan apakah cicilan lebih ringan dan bisa menguntungkan. Besarnya berbeda pada setiap bank dan produk KPR.

Cara Menghitung Apakah Take Over Menguntungkan

Untuk memudahkan kamu, berikut contoh ilustrasinya dengan melanjutkan contoh sebelumnya.

Cicilan lama Rp6 juta dan yang baru menjadi Rp4,8 juta, berarti turun sekitar Rp1,2 juta per bulan.

Jika total biaya take over KPR Rp15 juta, maka untuk impas butuh sekitar 12-13 bulan. Kalau sisa tenormu jauh lebih panjang dari itu, maka take over layak untuk dipertimbangkan.

Tips Menekan Biaya

• Cek dan minta rincian biaya dari setiap bank untuk perbandingan
• Cari tahu program promo
• Cek ketentuan biaya penalti di program KPR yang sedang berjalan
   

Syarat take over KPR ditetapkan oleh bank baru. Meski di setiap bank bisa saja beda, tapi secara umum bank melihat kelayakan kamu sebagai debitur dan kelengkapan persyaratan KPR, termasuk properti.

Syarat Umum Take Over KPR

• Usia sesuai ketentuan bank, termasuk batas usia saat KPR lunas
• Memiliki penghasilan tetap, dengan minimal masa kerja atau masa usaha sesuai ketentuan bank
• Riwayat pembayaran KPR lancar
• KPR sudah berjalan minimal selama periode tertentu (tergantung ketentuan bank)
• Properti memiliki sertifikat dan  dokumen legal yang lengkap

Dokumen yang Perlu Disiapkan

Identitas

• KTP dan Kartu Keluarga
• NPWP
• Buku nikah, bagi yang sudah menikah

Penghasilan

• Bagi karyawan: slip gaji terbaru, surat keterangan kerja, dan rekening koran atau mutasi rekening beberapa bulan terakhir
• Bagi profesional/wiraswasta: dokumen usaha (misalnya NIB atau izin usaha), laporan keuangan atau rekening koran usaha

KPR yang sedang berjalan

• Perjanjian kredit dari bank lama
• Bukti pembayaran atau riwayat cicilan
• Outstanding letter (surat yang memuat sisa pokok pinjaman dan sisa tenor) dari bank lama

Properti

• Sertifikat properti
• Bukti pembayaran PBB terbaru
• Dokumen perizinan bangunan (PBG, atau IMB untuk bangunan yang lebih lama)

Bank yang tepat adalah yang membuat cicilan dan total biaya sesuai dengan kebutuhan dan kemampuanmu sampai KPR lunas. Bandingkan minimal 2-3 bank dengan kriteria berikut.

Tips Membandingkan:

• Minta simulasi dari tiap bank, dengan asumsi sisa pinjaman dan tenor yang sama
• Bandingkan total biaya, bukan hanya bunga di awal
• Sesuaikan dengan tujuanmu (cicilan lebih ringan / lunas lebih cepat / tambahan dana)