OK

3 Cara Menghitung Nilai Properti di Suatu Wilayah

30 September 2022 · 5 min read · by Shandy Pradana

Nilai Properti

Foto: iStock

Nilai properti adalah proses penentuan dari nilai pasar, investasi, asuransi atau jenis nilai lainnya, terhadap sebuah properti.

Biasanya, kegiatan penilaian ini dilakukan para penilai properti melalui bank atau melalui pihak ketiga.

Hasil penilaian tak hanya dibutuhkan oleh pembeli properti, tetapi juga oleh agen properti dan investor yang sedang mencari properti.

Faktor-Faktor yang Memengaruhi Nilai Properti

Beberapa Faktor yang Memengaruhi Nilai PropetiFoto: Perfect Agent

Sama seperti harga jual dan beli dari properti itu sendiri, ada beberapa faktor yang memengaruhi nilai dari sebuah properti, yaitu:

Lokasi

Lokasi merupakan salah satu faktor penting yang mempengaruhi nilai sebuah properti.

Kita semua mungkin tahu kalau harga properti yang berada di tengah kota lebih mahal daripada properti di pinggiran kota.

Selain itu, rumah yang memiliki akses sulit nilainya lebih rendah jika dibandingkan dengan rumah yang terletak di pinggir jalan raya.

Ditambah lagi, fasilitas umum seperti pusat perbelanjaan, pasar, sekolah, dan rumah sakit juga masuk ke dalam faktor lokasi.

Usia dan Model bangunan

Faktor selanjutnya yang memengaruhi nilai properti adalah model dan usia bangunan.

Dalam hal ini, rumah yang dibangun dengan model terkini lebih banyak disukai oleh publik dibandingkan dengan rumah model lama.

Misalnya, kebanyakan orang saat ini lebih menyukai rumah minimalis dari model rumah sederhana.

Jadi jangan heran kalau nilai properti rumah minimalis kontemporer di Adhi City Sentul lebih tinggi dibandingkan perumahan lainnya.

Ini juga berlaku pada usia bangunan. Semakin tua usianya, maka berkurang pula peminat serta nilai jualnya.

Bentuk Tanah

Ada beberapa pembeli yang tidak menyukai tanah atau rumah yang tidak simetris.

Dalam hal ini, bentuk tanah menjadi salah satu faktor yang cukup memengaruhi nilai dari sebuah properti.

Kenaikan Harga di Sekitar Properti

Sama seperti barang konsumtif, harga dari sebuah properti umumnya mengikuti harga pasar.

Jika harga properti di sekitarnya cenderung mengalami kenaikan, maka harga properti itu juga akan ikut naik.

Hal itu dapat berhubungan dengan faktor lokasi atau kehadiran infrastruktur, seperti jalan tol atau rel kereta api.

Misalnya, di suatu daerah akan dibangun stasiun yang terhubung dengan akses MRT.

Otomatis, harga rumah dekat stasiun di sekitarnya pun akan mengalami kenaikan.

Tips untuk Mengetahui Nilai Properti Pribadi

Tips untuk Mengetahui Nilai PropertiFoto: The Motley Fool

Banyak pemilik properti yang mulai menanyakan berapa harga properti mereka.

Karena itu, penting untuk mengetahui nilai properti miliknya sendiri.

Setidaknya, ada beberapa tips untuk mengetahui nilai dari properti pribadi, di antaranya:

Bertanya pada Penilai Properti

Tips pertama adalah dengan bertanya langsung kepada ahlinya, yaitu penilai properti.

Seperti namanya, penilai properti memiliki tugas untuk menilai atau memperkirakan harga properti dari harga masa lalu, untuk kemudian dijual atau dibeli oleh klien.

Dengan pengetahuan yang ada, penilai properti akan tahu bagaimana kondisi properti di pasar.

Maka itu, gunakan keahlian mereka untuk menilai properti Anda.

Harga Per Meter

Selanjutnya, Anda dapat mengecek nilai properti melalui ukurannya.

Coba periksa berapa harga tanah dan bangunan per meternya di lokasi bangunan berdiri.

Kemudian, hitung perkiraan harga tersebut sesuai dengan luas bangunan atau tanah yang kamu miliki.

Baca juga:
Panduan Cara Menghitung Luas Tanah secara Mudah dan Tepat

Cari Perbandingan

Anda juga bisa melakukan perbandingan dengan properti serupa, misalnya membandingkan dua rumah Tipe 45.

Ulik juga beberapa faktor yang membuat harga properti bandingan lebih mahal dari properti milik Anda.

Misalnya apakah karena rumah tersebut memiliki pemandangan yang lebih bagus, kamar tidur yang lebih banyak, dan sebagainya.

Analisa Harga

Memiliki pengetahuan lebih mengenai harga properti di pasaran sangatlah penting.

Dengan mengetahuinya, Anda akan mengetahui harga jual sekaligus prospek investasi dari properti tersebut.

Namun tentu saja, analisa ini membutuhkan keahlian dalam bidang-bidang tertentu.

Cek Kekurangan dan Kelebihannya

Mengetahui kekurangan dan kelebihan properti sangatlah penting.

Jika properti masih bagus, maka nilai properti Anda akan bertahan atau bahkan terus naik mengikuti harga pasar.

Namun jika properti memiliki kekurangan atau kerusakan, maka itu dapat menurunkan harga jual dari properti tersebut.

Cara Menghitung Nilai Properti

Berdasarkan NJOP

Cara Mudah Mengitung Nilai PropertiFoto: Unsplash

Cara penilaian properti yang pertama adalah berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Metode ini tergolong mudah, khususnya jika Anda ingin menentukan harga properti sesuai patokan dari pemerintah.

Di kota-kota besar, nilai NJOP berkisar antara 25–50% dari nilai asli properti tersebut.

Misalnya, Anda akan menjual rumah di Mustika Village Sukamulya yang baru ditinggali dua tahun dengan spesifikasi sebagai berikut:

  • Luas Bangunan: 36 m²
  • Luas Tanah: 60 m²
  • NJOP bangunan: Rp2.500.000
  • NJOP tanah: Rp2.500.000

Total harga tanah: 60 m² x Rp2.500.000 = Rp150.000.000
Total harga bangunan: 36 m² x Rp2.500.000 = Rp90.000.000.

Jadi, patokan untuk nilai jual rumah tersebut adalah: Rp150.000.00 + Rp90.000.000 = Rp240.000.000.

Rata-rata harga sewa

Umumnya, harga sewa dari sebuah properti berada di kisaran 3-5% dari harga seharusnya.

Misalnya, harga sewa rumah Tipe Yuri (30/50) di Springhill Yume Lagoon adalah Rp20 juta per tahun.

Maka, harga pasaran rumah tersebut sekitar Rp300–500 juta.

Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate)

Dalam metode ini, investor menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menetapkan harga pembelian.

Sedangkan penilai menggunakannya untuk menentukan nilai pasar.

Rumus cap rate yang diperoleh adalah sebagai berikut:

Tingkat kapitalisasi (cap rate) = Penghasilan Operasional Bersih : Harga Pembelian

Menghitung Nilai Properti dengan X-Value Rumah123

Menghitung Nilai Properti dengan X-Value Rumah123Selain menggunakan cara-cara di atas, Anda juga dapat menggunakan bantuan X-value dari Rumah123.

Terlebih jika ingin membeli properti, Anda bisa menggunakan fitur ini untuk mengecek harga terbaru properti di wilayah tertentu.

Berikut cara menggunakannya:

  1. Masukkan nama lokasi, area, atau jalan yang ingin dicari.
  2. Pilih spesifikasi rumah, mulai dari luas tanah dan bangunan, jumlah kamar tidur dan kamar mandi hingga carport.
  3. Klik tombol cari.

Misalnya, Anda ingin mencari rumah berukuran LB 70/LT 70 dengan 2 kamar tidur, 2 kamar mandi, dan carport di Kota Bandung.

Menurut spesifikasi di atas, data nilai properti yang didapatkan adalah sebagai berikut:

X-Value Rumah123

Cukup mudah, bukan?

Demikian ulasan mengenai nilai dari sebuah properti, fungsi, hingga cara menghitungnya dengan x-value Rumah123.

Semoga dapat membantu Anda dalam menemukan properti idaman!

Baca juga:
Begini Cara Jual Beli Rumah Online yang Mudah dan Cepat

 

Author:

Shandy Pradana