Cara Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan dengan Mudah Disertai Simulasi
r123-share-title

Terakhir diperbarui 28 Juli 2026 · 6 min read · by alya

Ringkasan Artikel:

NJOP adalah nilai yang ditetapkan pemerintah daerah sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta acuan dalam berbagai transaksi properti.
Cara menghitung NJOP dilakukan dengan menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan menggunakan rumus: (Luas Tanah × NJOP per m² Tanah) + (Luas Bangunan × NJOP per m² Bangunan).
Besaran NJOP ditentukan berdasarkan perbandingan harga properti sejenis, NJOP pengganti, dan nilai perolehan baru, serta dievaluasi secara berkala oleh pemerintah.
Selain menjadi dasar penghitungan PBB dan BPHTB, NJOP juga berfungsi sebagai acuan menilai kewajaran harga properti dan referensi dalam proses pengajuan KPR.

Cara menghitung NJOP dilakukan dengan menjumlahkan total nilai tanah dan total nilai bangunan menggunakan rumus: (luas tanah × NJOP per m² tanah) + (luas bangunan × NJOP per m² bangunan).

NJOP ditetapkan pemerintah daerah berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009 dan menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Perhitungan NJOP penting diketahui oleh pemilik properti maupun calon pembeli rumah.

Selain digunakan sebagai dasar pengenaan PBB, NJOP juga sering menjadi referensi dalam menentukan nilai transaksi properti.

Dengan memahami cara menghitung NJOP, Anda dapat menilai apakah harga rumah atau tanah yang ditawarkan masih tergolong wajar di wilayah tersebut.

Daftar Isi:

Apa Itu NJOP?
Apa Penentu Besaran NJOP?
1. Perbandingan Harga Objek Sejenis
2. NJOP Pengganti
3. Nilai Perolehan Baru
Apa Fungsi NJOP dalam Transaksi Properti?
Bagaimana Cara Menghitung NJOP?
Contoh Perhitungan NJOP
Tabel Ringkasan: NJOP vs Harga Pasar

Apa Itu NJOP?

cara menghitung njop tanah

Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli tanah dan bangunan yang terjadi secara wajar, sebagaimana diatur dalam UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Pasal 1 Ayat 40.

Sementara itu, NJOP per meter adalah nilai jual objek pajak yang ditetapkan per meter persegi luas tanah atau bangunan.

Nilai ini menjadi komponen utama dalam menghitung total NJOP suatu properti.

Penentuan NJOP tidak membedakan lokasi secara spesifik, baik properti berada di kompleks perumahan, tepi jalan raya, maupun masuk gang.

Namun pada umumnya, NJOP per meter di perkotaan cenderung lebih tinggi daripada di pinggiran atau perdesaan.

Apa Penentu Besaran NJOP?

1. Perbandingan Harga Objek Sejenis

Membandingkan dengan properti yang berdekatan secara lokasi dan memiliki spesifikasi serupa.

Ini adalah metode utama yang digunakan aparat pajak.

2. NJOP Pengganti

Jika tidak ada objek sejenis, digunakan hasil pendapatan atau pemasukan objek pajak yang dinilai sebagai pengganti.

3. Nilai Perolehan Baru

Menghitung total biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak, termasuk biaya konstruksi dan material.

Apa Fungsi NJOP dalam Transaksi Properti?

Fungsi	Keterangan
Dasar Pengenaan PBB	PBB P2 (perkotaan/perdesaan) dan PBB P3 (perkebunan, kehutanan, pertambangan)
Dasar Penghitungan BPHTB	NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat terjadi peralihan hak
Acuan Harga Wajar Penjual	Membantu menentukan harga jual yang tidak terlalu di bawah atau di atas kewajaran pasar
Acuan Harga Wajar Pembeli	Menghindari pembelian properti yang overpriced. Jika harga di atas NJOP, properti terbilang mahal
Referensi Pengajuan KPR	Bank dapat mempertimbangkan nilai NJOP saat menilai agunan dalam pengajuan KPR

Penting: Besarnya NJOP bersifat tidak tetap. Berdasarkan ketentuan Kementerian Keuangan, pemerintah melakukan evaluasi NJOP setiap 3 tahun sekali atau bisa 1 tahun sekali jika terjadi perkembangan pesat di suatu wilayah, misalnya, akibat pembangunan infrastruktur transportasi masif seperti yang terjadi di kawasan Bekasi.

Bagaimana Cara Menghitung NJOP?

Rumus NJOP adalah mengalikan luas dengan nilai per meter, lalu jumlahkan keduanya.

Berikut rumus cara menghitung NJOP:

Hitung NJOP Tanah: Kalikan luas total tanah (m²) dengan harga NJOP tanah per meter persegi (Luas Tanah × NJOP/m² Tanah).
Hitung NJOP Bangunan: Kalikan luas total bangunan (m²) dengan harga NJOP bangunan per meter persegi (Total Harga Bangunan= Luas Bangunan × NJOP/m² Bangunan).
Jumlahkan Keduanya: Tambahkan hasil nilai tanah dan bangunan untuk mendapatkan total NJOP keseluruhan (Nilai Jual Rumah (NJOP)= Total Harga Tanah + Total Harga Bangunan).

Contoh Perhitungan NJOP

Misalnya, Anda memiliki objek pajak di Kabupaten Bekasi dengan rincian sebagai berikut:

Luas tanah: 60 m²
Luas bangunan: 73 m²
NJOP/m² tanah: Rp7.500.000
NJOP/m² bangunan: Rp8.000.000

Berikut nilai perhitungannya:

Komponen	Rumus	Hasil
Total Harga Tanah	60 m² × Rp7.500.000	Rp450.000.000
Total Harga Bangunan	73 m² × Rp8.000.000	Rp584.000.000
Nilai Jual Rumah (NJOP)	Rp450.000.000 + Rp584.000.000	Rp1.034.000.000

Berdasarkan perhitungan di atas, NJOP rumah tersebut adalah Rp1.034.000.000.

Nilai ini menjadi dasar penghitungan PBB tahunan dan BPHTB jika terjadi pengalihan hak.

Anda bisa menggunakan rumus yang sama untuk menghitung NJOP di wilayah lain.

Pastikan Anda mendapatkan data NJOP/m² yang berlaku di wilayah tersebut dari kantor kecamatan setempat.

Tabel Ringkasan: NJOP vs Harga Pasar

cara menghitung njop/meter

Mengetahui cara menghitung NJOP saja belum cukup jika Anda tidak memahami posisinya terhadap harga pasar.

Keduanya sering disalahpahami sebagai hal yang sama, padahal mekanisme penetapan dan fungsinya berbeda secara mendasar.

Tabel berikut merangkum perbedaannya secara ringkas:

Aspek	NJOP	Harga Pasar
Ditetapkan oleh	Pemerintah Daerah (Pemda)	Mekanisme pasar (negosiasi)
Dasar hukum	UU No. 28 Tahun 2009	Tidak ada regulasi khusus
Frekuensi pembaruan	1–3 tahun sekali	Fluktuatif (kapan saja)
Fungsi utama	Dasar PBB dan BPHTB	Acuan transaksi jual beli
Kecenderungan nilai	Umumnya lebih rendah dari harga pasar properti	Bisa di atas atau di bawah NJOP
Transparansi	Publik, bisa dicek di kantor kecamatan	Tidak terpusat, bergantung agen/penjual

Tips: Jika harga yang ditawarkan penjual di bawah NJOP, jangan langsung senang. Bisa jadi ada faktor tertentu yang mempengaruhi harga, misalnya sengketa lahan, kondisi bangunan yang buruk, atau masalah status sertifikat (HGB atau SHM). Selalu lakukan due diligence sebelum membeli.

***

Itulah cara menghitung NJOP.

Semoga ulasannya bermanfaat.

Temukan rekomendasi properti terbaik hanya di Rumah123, #RumahUntukSemua.

FAQ

Apa itu NJOP per meter?

NJOP per meter adalah Nilai Jual Objek Pajak per meter persegi yang ditetapkan pemerintah sebagai dasar penilaian bumi dan bangunan untuk keperluan perpajakan. Besarannya berbeda-beda berdasarkan lokasi, zona, dan karakteristik properti.

Bagaimana cara menghitung NJOP?

Cara menghitung NJOP dilakukan dengan menjumlahkan total nilai tanah dan total nilai bangunan menggunakan rumus: luas tanah × NJOP per m² tanah) + (luas bangunan × NJOP per m² bangunan).

Bagaimana cara mengetahui NJOP per meter di suatu wilayah?

Anda dapat mengecek NJOP dengan datang ke kantor kecamatan atau kantor pajak daerah setempat. Selain itu, beberapa pemerintah daerah juga menyediakan layanan cek NJOP secara online melalui portal pajak resmi.

Apakah NJOP sama dengan harga jual properti?

Tidak. NJOP umumnya lebih rendah daripada harga pasar. Nilai ini digunakan sebagai dasar pengenaan pajak, sedangkan harga jual ditentukan oleh kondisi pasar, lokasi, dan kesepakatan antara penjual dan pembeli.

Apa saja faktor yang memengaruhi besar kecilnya NJOP?

Besarnya NJOP dipengaruhi oleh lokasi, luas tanah, jenis lahan, bentuk dan ukuran bidang, akses jalan, ketersediaan transportasi, kondisi lingkungan, serta perkembangan pembangunan di wilayah tersebut.

Seberapa sering NJOP diperbarui?

Secara umum, pemerintah melakukan evaluasi NJOP setiap tiga tahun sekali. Namun, penyesuaian dapat dilakukan lebih cepat, misalnya setiap tahun, apabila terjadi perkembangan pesat di suatu kawasan.

Apa hubungan NJOP dengan proses balik nama sertifikat?

Dalam proses balik nama sertifikat, NJOP digunakan sebagai salah satu dasar penghitungan BPHTB yang harus dibayarkan. Oleh karena itu, mengetahui NJOP terbaru dapat membantu memperkirakan biaya transaksi secara lebih akurat.

Apakah tanah kosong memiliki NJOP?

Ya. Tanah kosong tetap memiliki NJOP, tetapi yang dihitung hanya komponen NJOP tanah. Nilainya diperoleh dari luas tanah dikalikan NJOP per meter persegi tanah tanpa memperhitungkan nilai bangunan.