OK

Cara Menghitung NJOP Mudah Tanpa Ribet

Cara Menghitung NJOP

Ilustrasi: iStock

Urusan jual beli rumah tak lepas dari pembahasan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Hal-hal seputar NJOP diatur dalam Peraturan Pajak dan peraturan lainnya yang telah ditetapkan oleh pemerintah.

Jadi untuk mendukung kelancaran transaksi jual beli rumah, kamu perlu memahami seluk-beluk NJOP.

Selain itu, pemahaman mengenai cara penilaian dalam penentuan NJOP bisa membuatmu terhindar dari kerugian.

Namun, sebelum mengulas NJOP lebih jauh, mari kita mulai dengan pengertian dan fungsinya terlebih dahulu.

Pengertian NJOP

Pengertian NJOP tertuang dalam Undang-undang (UU) Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi.

Lalu, tertuang juga dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per⎼24/PJ/2016.

Menurut kedua peraturan tersebut NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Jika terdapat transaksi jual beli, maka NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.

Selain itu, besar NJOP bisa ditentukan oleh nilai perolehan baru atau NJOP pengganti. Lantas, apa fungsinya?

Fungsi NJOP

Fungsi NJOPIlustrasi: iStock

NJOP berfungsi sebagai dasar pengenaan pajak yang harus ditanggung oleh penjual dan pembeli rumah.

Contohnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dalam pajak ini NJOP mencakup NJOP bumi (tanah) dan NJOP bangunannya.

Selain itu, dengan NJOP kamu bisa mengetahui harga paling rendah rumah dijual.

Jika harga rumah terlalu tinggi di atas NJOP atau terlalu rendah di bawahnya, maka kamu perlu berhati-hati.

Pasalnya, harga rumah yang terlalu rendah di bawah NJOP ada kemungkinan bermasalah.

Kamu perlu berpikir ulang, jangan langsung tergiur dengan harganya yang murah. Daripada merugi, sebaiknya bersikap lebih selektif.

Beli rumah dari penjual kredibel, misalnya Summarecon Agung, Ciputra Group, Royal Orchid Syariah Group, dan masih banyak lagi.

Ya mungkin kamu berpikir “Properti dari developer ternama mahal-mahal.”, tetapi tenang saja, karena tak seperti yang dibayangkan kok!

Banyak di antara mereka yang memasarkan produknya dengan harga ramah kantong dan value to money.

Seperti Ciputra Group yang mempersembahkan Citra Maja Raya. Rumah dalam proyek residensial ini dibanderol harga under Rp200.000.000,00.

Menarik bukan? Jadi, jangan langsung tergiur dengan harga rumah rendah di bawah NJOP ya, lantaran banyak opsi yang bisa dipertimbangkan.

3 Cara Menentukan NJOP

Cara Menghitung NJOPIlustrasi: iStock

NJOP sifatnya tak tetap, penentuannya tergantung pada harga jual tanah dan bangunan di lokasi yang bersangkutan.

Biasanya, NJOP rumah dijual di perkotaan━misalnya di Kota Jakarta Selatan━lebih besar dibanding NJOP di wilayah pinggiran.

Meskipun demikian, NJOP di wilayah pinggiran bisa mengalami kenaikan apabila wilayah tersebut mengalami perkembangan.

Contohnya NJOP rumah dijual di Bekasi, baik wilayah kota maupun kabupatennya sangat berkembang dari segi pembangunan infrastruktur.

Para pemain properti bahkan menjuluki wilayah pinggiran ibu kota ini dengan sebutan sunrise area sehingga NJOP naik.

Lalu, bagaimana menentukannya?

Seperti yang sudah disinggung pada bagian pengertian, apabila terdapat transaksi jual beli, NJOP bisa ditentukan dengan tiga cara.

Membandingkan Harga Objek Sejenis

Penentuan NJOP pertama bisa diperoleh dari perbandingan harga dengan objek pajak lainnya yang sejenis.

Sejenis di sini maksudnya bisa berdekatan secara lokasi dan mempunyai spesifikasi yang serupa.

Menyamakannya dengan NJOP Pengganti

Jika tak terdapat objek sejenis di lokasi yang sama, maka penentuan NJOP bisa diperoleh dari NJOP penggantinya.

Hal ini dilakukan agar bisa menentukan NJOP dari hasil pendapatan atau pemasukan objek pajak yang dinilai.

Menentukan Nilai Perolehan Baru

Dengan cara ini, hitunglah total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak. Namun sebelumnya, perhatikan kondisi fisik rumah.

Apabila terjadi penyusutan, total biaya yang telah dikeluarkan untuk membuat objek pajak harus dikurang sesuai penyusutan kondisi fisiknya.

Perlu diketahui juga, biasanya pemerintah melalui Kementerian Keuangan menetapkan besar NJOP setiap tiga tahun sekali.

Namun, penetapannya berubah satu kali setahun apabila wilayah yang bersangkutan berkembang pesat sehingga harga jual naik signifikan.

NJOP/Meter

NJOP_MeterIlustrasi: iStock

Hal-hal seputar NJOP yang perlu diketahui berikutnya ialah cara menghitung NJOP/meter.

Adapun yang dimaksud dengan NJOP/meter, yaitu taksiran harga bumi dan bangunan yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah.

Nah untuk mengetahuinya, kamu bisa datang langsung ke kantor kecamatan di mana bumi dan bangunan diperjualbelikan.

Misalnya kamu membeli rumah dalam Jade Hamlet dengan harga sekitar Rp400.000.000,00 hingga Rp500.000.000,00.

Maka, untuk mengetahui NJOP/meter rumahmu, carilah informasinya ke kantor Kecamatan Menganti, Kabupaten Gresik.

Selain itu, kamu bisa mengunjungi situs NJOP online resmi yang telah dibuat oleh pemerintah daerah.

Rumus Menghitung NJOP

Rumus Menghitung NJOPIlustrasi: iStock

Membandingkan harga rumah (objek sejenis) di wilayah yang sama untuk menentukan NJOP sebaiknya tak hanya dilakukan oleh penjual rumah.

Pembeli rumah pun sebaiknya melakukan hal demikian agar tak tertipu kemudian merugi.

Setelah membandingkan harga objek sejenis, hitung juga NJOP-nya dengan langkah-langkah berikut ini:

1. Cari tahu NJOP/meter

2. Hitung total luas bumi (tanah)

3. Hitung total luas bangunan

Setelah tiga langkah di atas dilakukan, langkah berikutnya adalah menghitung total harga tanah, total harga bangunan dan nilai jual rumah.

Contohnya:

Kamu membeli rumah dalam Jade Hamlet tipe Camillia yang mempunyai luas tanah 78 m2 dan luas bangunan 33 m2.

Misalnya, NJOP/meter di Kecamatan Menganti, Kabupaten Gresik, yaitu Rp750.000,00 per meter persegi untuk tanah, sedangkan untuk bangunannya Rp1.000.000,00.

Maka total harga tanah, total harga bangunan, dan nilai jual rumah adalah sebagai berikut.

Total Harga Tanah

Luas Tanah X NJOP/meter tanah = 78 m2 X Rp750.000,00 = Rp58.500.000,00.

Total Harga Bangunan

Luas Tanah x NJOP/meter bangunan = 33 m2 X Rp1.000.000,00 = Rp33.000.000,00.

Nilai Jual Rumah

Total Harga Tanah ditambah Total Harga Bangunan = Rp58.500.000,00 ditambah Rp33.000.000,00 = Rp91.500.000,00.

Berdasarkan perhitungan di atas diketahui nilai jual rumah adalah Rp91.500.000,00. Nah angka ini sama dengan NJOP rumah dalam Jade Hamlet.

Jika tertarik membeli rumah dijual di Bandung Raya atau wilayah lainnya, maka kamu bisa menghitung NJOP dengan rumus yang sama.

Namun, jangan lupa cari tahu NJOP/meternya ke kantor kecamatan di wilayah rumah yang dibeli, ya!

Author:

Miyanti Rahman

Rekomendasi Properti