Pengertian BPHTB Waris, Dasar Hukum dan Cara Menghitungnya

Terakhir diperbarui 30 Juli 2024 · 4 min read · by Septian Nugraha

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Banguan (BPHTB) tidak hanya dikenakan pada tanah atau rumah yang diperoleh dari jual-beli.

Hak atas tanah dan atau bangunan yang didapat dari warisan pun dikenakan pungutan ini, istilahnya lazimnya adalah BPHTB waris.

Dasar hukumnya jelas, tertera dalam Undang-Undang No.20 Tahun 2000 (UU 20/2000) tentang Perubahan atas UU No. 21/1997 tentang BPHTB.

Disebutkan dalam Pasal 2 UU 20/2000, terdapat 13 aspek peralihan hak atas tanah dan atau bangunan yang menjadi objek BPHTB, salah satunya adalah pemindahan hak karena waris.

Maka itu, penting untuk Anda mengetahui perihal seluk beluk BPHTB waris.

Tujuannya agar bisa memanfaatkan harta warisan berupa tanah atau rumah sesuai kebutuhan.

Pasalnya, ada banyak kasus yang disebabkan ketidaktahuan ahli waris tidak membayar BPHTB waris.

Kebanyakan dari mereka baru mengetahui informasi kewajiban membayar BPHTB waris, ketika hendak mengurus balik nama sertifikat.

Karena kaget melihat nominal pajak yang cukup besar, tidak sedikit dari para ahli waris memutuskan menjual tanah atau rumah warisan dengan harga murah.

Perhitungan BPHTB Waris

perhitungan bphtb waris

Rumus dan dasar perhitungan BPHTB waris berbeda dengan BPHTB jual-beli.

Perbedaan tersebut ada pada aspek nilai pengenaan dan dasar penghitungannya.

Dari dasar penghitungan, BPHTB waris ditentukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Adapun BPHTB jual-beli dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Perolehan Objek Pajak (NPOP).

Sementara dari aspek nilai pengenaan BPHTB waris, ketentuannya dapat dilihat pada Peraturan Pemerintah No.111/2000 tentang Pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah Wasiat.

Disebutkan dalam Pasal 2 beleid tersebut:

“Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50%, dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang seharusnya terutang.”

Mengacu pada keterangan tersebut, maka rumus menghitung BPHTB waris terutang adalah;

50% x (5% x (NPOP – Nilai NPOPTKP).

Sementara, BPHTB jual beli nilainya ditetapkan sebesar 5%, dengan rumus perhitungan;

5 % x (NPOP – NPOPTKP).

Akan tetapi, saat ini biaya BPHTB telah diatur oleh pemerintah daerah.

Sejauh ini tidak ada daerah yang menetapkan aturan tarif BPHTB sebesar 50%.

Namun, jika belum diatur di peraturan daerah, maka perhitungannya tetap merujuk pada pasal yang telah disebutkan di atas.

Adapun mengenai dasar pengenaan NPOPTKP alias Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, besarannya ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing.

Terkait informasinya, bisa ditanyakan langsung ke kantor pajak, kantor pertanahan, atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Simulasi Perhitungan BPHTB Waris

Mari kita asumsikan bahwa Aris mendapatkan warisan sebuah rumah dua lantai di Podomoro Park Bandung dari mendiang ayahnya.

Diketahui, nilai pasar rumah tersebut adalah Rp800 juta, dengan NJOP sebesar Rp1 miliar.

Asumsikan besaran NPOPTKP warisan di Bandung ditetapkan sebesar RP300 juta.

Merujuk rumus perhitungan yang disebutkan dalam PP 111/2000, maka cara menghitung BPTHB waris terutang Aris adalah;

BPHTB = 50% X (5% x (NPOP – NPOPTKP)

BPHTB = 50% X 5% x (1.000.000.000 – 300.000.000) = 17.500.000

Jadi, besaran BPHTB waris terutang yang harus dibayar Aris adalah sebesar Rp17,5 juta.

Namun, apabila Pemerintah Kabupaten Bandung tidak menerapkan nilai BPHTB atas hibah dan waris sebesar 50%, maka perhitungannya adalah sebagai berikut.

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)

BPHTB = 5% x (1.000.000.000 – 300.000.000) = 35.000.000

Artinya, besaran BPHTB waris terutang yang harus dibayar Aris adalah sebesar Rp35 juta.

Cara Mengurus BPHTB Waris

cara mengurus bphtb waris

Lantas, bagaimana cara mengurus BPHTB waris ini? Terkait cara mengurusnya, tidak jauh berbeda dengan BPHTB jual beli.

Namun, memang ada sejumlah dokumen tambahan berupa Kartu Keluarga (KK) dan surat keterangan waris atau akta hibah, yang harus dilampirkan dalam pengurusan BPHTB waris.

Berikut dokumen-dokumen lain yang harus disiapkan dalam mengurus BPHTB waris:

Fotokopi KTP wajib pajak
Fotokopi STTS atau bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir.
Fotokopi SPPT PBB tahun yang bersangkutan.
Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Letter C, Akta Jual Beli, atau Girik).