BPHTB Waris: Pengertian, Biaya, Cara Menghitung, dan Prosedurnya

Terakhir diperbarui 30 Juli 2026 · 6 min read · by Ilham Budhiman

Ringkasan Artikel:

BPHTB waris adalah pajak atas perolehan hak tanah atau bangunan yang diperoleh melalui proses pewarisan dari pewaris kepada ahli waris.
Tarif BPHTB waris sebesar 5% dari selisih Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sesuai ketentuan pemerintah daerah.
Apabila nilai warisan tidak melebihi NPOPTKP, BPHTB yang terutang adalah nihil (Rp0). Bukti pembayaran dan validasi BPHTB diperlukan sebagai salah satu syarat proses balik nama sertifikat tanah atau rumah warisan.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB waris dikenakan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan yang diperoleh melalui pewarisan dari pemilik sebelumnya kepada ahli waris.

Dasar hukumnya adalah Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21/1997 tentang BPHTB.

Penting bagi Anda untuk memahami ketentuan BPHTB waris agar proses balik nama sertifikat dan pengurusan hak atas tanah atau rumah dapat berjalan lancar sesuai peraturan yang berlaku.

Daftar Isi:

Apa Itu BPHTB Waris?
BPHTB Waris Berapa Persen?
Bagaimana Cara Hitung BPHTB Waris?
Simulasi Perhitungan BPHTB Waris
Bagaimana Cara Mengurus BPHTB Waris?
Syarat Dokumen BPHTB Waris
Langkah-Langkah Cara Mengurus BPHTB Waris
Tabel Ringkasan BPHTB Waris

Apa Itu BPHTB Waris?

Mengutip buku Waris: Permasalahan dan Solusinya yang ditulis oleh N.M. Wahyu Kuncoro, BPHTB waris adalah pengenaan pajak pada ahli waris sehubungan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan dari pewaris pada ahli warisnya.

BPHTB waris dibayar pada saat terjadinya peralihan hak atas tanah yang dimaksud, yaitu ketika pewaris meninggal dunia.

Namun, kebanyakan BPHTB waris dibayarkan bersamaan dengan penjualan tanah dan bangunan tersebut pada pihak lain.

“Apabila BPHTB waris tersebut tidak dibayarkan terlebih dahulu, balik nama waris tidak bisa dilakukan,” tulis Wahyu Kuncoro dalam bukunya tersebut.

BPHTB Waris Berapa Persen?

perhitungan bphtb waris

Tarif BPHTB secara umum ditetapkan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Menurut laman Kantor Pertanahan Kab. Bengkulu Utara, untuk perolehan hak karena warisan terdapat ketentuan khusus dalam pengenaan BPHTB.

Tarif yang dikenakan tetap sebesar 5%, tetapi pajak hanya dihitung atas nilai perolehan yang melebihi NPOPTKP yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat dengan batas minimal NPOPTKP warisan Rp300 juta.

Apabila nilai warisan tidak melebihi NPOPTKP, BPHTB yang terutang nihil (Rp0).

Bagaimana Cara Hitung BPHTB Waris?

Rumus BPHTB waris adalah sebagai berikut:

BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP)

Catatan:

NPOP mengacu pada NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) atau nilai pasar.
NPOPTKP ditetapkan masing-masing daerah dan besarannya berbeda-beda.

Simulasi Perhitungan BPHTB Waris

Aris mendapatkan warisan sebuah rumah di Podomoro Park Bandung dari mendiang ayahnya.

Diketahui, nilai pasar rumah tersebut adalah Rp800 juta dengan NJOP sebesar Rp1 miliar.

Asumsikan besaran NPOPTKP warisan di Bandung ditetapkan sebesar Rp300 juta.

BPHTB = 5% x (NPOP-NPOPTKP)
BPHTB = 5% x (1.000.000.000-300.000.000) = Rp35.000.000

Artinya, besaran BPHTB waris terutang yang harus dibayar Aris adalah sebesar Rp35 juta.

Contoh lainnya:

NJOP tanah warisan: Rp250.000.000
NPOPTKP daerah: Rp300.000.000

Nah, karena NJOP lebih kecil dari NPOPTKP, maka:

BPHTB = 5% × (250.000.000 – 300.000.000) = 0

Artinya tidak ada BPHTB yang terutang.

Bagaimana Cara Mengurus BPHTB Waris?

cara mengurus bphtb waris

Cara mengurus BPHTB waris harus tidak jauh berbeda dengan BPHTB jual beli.

Namun, ada sejumlah dokumen tambahan berupa Kartu Keluarga (KK) dan surat keterangan waris atau akta hibah yang harus dilampirkan.

Mengurus BPHTB waris dilakukan di kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat.

Syarat Dokumen BPHTB Waris

Fotokopi KTP dan KK seluruh ahli waris.
Fotokopi STTS atau bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir.
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
Fotokopi bukti kepemilikan tanah (sertifikat, letter C, akta jual beli, atau girik).
Gambar objek pajak (rumah, tanah, sawah, dll).
Surat Keterangan Waris (mengetauhi desa dan kecamatan).
Surat Pembagian Waris (jika diwariskan hanya ke salah satu orang).
Akta kematian.
Surat bebas sangketa mengetahui semua ahli waris dan desa (pejabat harus sesui dengan tahun pengajuan).
Surat kuasa dari semua ahli waris dan dalam hal kepengurusan diwakilkan kepada selain ahli waris dilampiri KTP Penerima Kuasa (pejabat harus sesui dengan tahun pengajuan).
Surat pernyataan yang menyatakan bahwa dalam proses pengajuan BPHTB diatasnamakan satu orang mengetahui seluruh ahli waris dan desa (pejabat harus sesuai dengan tahun pengajuan).
Surat keterangan beda nama dari desa (dalam hal terdapat perbedaan nama pada dokumen).

Langkah-Langkah Cara Mengurus BPHTB Waris

Akses situs layanan pajak online daerah atau datang langsung ke kantor Bapenda setempat.
Masukkan Nomor Objek Pajak (NOP) PBB pada menu pendaftaran BPHTB.
Pilih jenis perolehan hak sebagai waris agar sistem otomatis menerapkan pengurangan atau diskon pajak sesuai aturan yang berlaku.
Unggah hasil pindai (scan) seluruh dokumen persyaratan.
Dapatkan kode bayar (virtual account) setelah data diverifikasi, lalu lakukan pembayaran pajak.
Unduh bukti validasi SSPD BPHTB yang nantinya dibawa ke Kantor Pertanahan atau BPN untuk proses balik nama sertifikat.

Tabel Ringkasan BPHTB Waris

Aspek	Keterangan
Pengertian	Pajak atas perolehan hak atas tanah atau bangunan karena pewarisan
Tarif BPHTB	5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP
Dasar Perhitungan	BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
NPOP	NJOP atau nilai pasar objek pajak sesuai ketentuan
NPOPTKP	Ditetapkan pemerintah daerah dengan batas minimal warisan Rp300 juta
BPHTB Nihil	Berlaku apabila NPOP tidak melebihi NPOPTKP
Tempat Pengurusan	Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat
Tujuan Pembayaran	Syarat validasi BPHTB sebelum proses balik nama sertifikat waris di BPN

***

Itulah ulasan mengenai pengertian, perhitungan, dan contoh BPHTB waris.

Semoga bermanfaat.

Dapatkan properti idaman melalui portal Rumah123 karena #RumahUntukSemua.

Mau ngobrolin properti?

Yuk, kunjungi laman Teras123.

FAQ

Apa itu BPHTB waris?

BPHTB waris adalah pajak atas perolehan hak atas tanah atau bangunan yang diperoleh melalui pewarisan dari pewaris kepada ahli waris.

Berapa tarif BPHTB waris?

Tarif BPHTB waris sebesar 5%. Namun, pajak hanya dikenakan atas nilai perolehan yang melebihi NPOPTKP sesuai ketentuan pemerintah daerah.

Apakah BPHTB waris selalu harus dibayar?

Tidak. Jika nilai perolehan objek pajak (NPOP) tidak melebihi NPOPTKP yang berlaku di daerah tersebut, BPHTB yang terutang adalah Rp0.

Bagaimana cara menghitung BPHTB waris?

Rumusnya adalah BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP). NPOP umumnya mengacu pada NJOP atau nilai pasar sesuai ketentuan yang berlaku.

Apakah BPHTB waris harus dibayar sebelum balik nama sertifikat?

Ya. Bukti pembayaran dan validasi BPHTB merupakan salah satu persyaratan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah atau rumah warisan di kantor pertanahan.

Di mana mengurus BPHTB waris?

Pengurusan BPHTB waris dilakukan di Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat, baik melalui layanan online maupun dengan datang langsung ke kantor.

Dokumen apa saja yang diperlukan untuk mengurus BPHTB waris?

Dokumen yang umumnya dibutuhkan meliputi KTP dan KK ahli waris, sertifikat tanah, SPPT PBB, Surat Keterangan Waris, akta kematian, serta dokumen pendukung lainnya sesuai ketentuan Bapenda setempat.