Pahami Pajak Jual Beli Rumah, dari Jenis hingga Cara Menghitungnya

pajak jual beli rumah

 

Pajak jual beli rumah merupakan kewajiban untuk kedua pihak yakni penjual dan pembeli pada saat transaksi. 

 

Namun perasaan terbebani sering kali muncul ketika harus membayar ini karena kurangnya pengetahuan, pemahaman dan persiapan terkait hal ini.

 

Perlu digarisbawahi, besarnya pajak tentu akan berpengaruh pada jumlah uang yang dipersiapkan.

 

Oleh karena itu, Panduan kali ini akan mengajak Anda mengenal pajak jual beli rumah agar transaksi lebih lancar.

 

Mengenal Pajak Jual Beli Rumah

pajak jual beli rumah

 

Pajak jual beli rumah ditetapkan oleh pemerintah dalam rangka mempercepat pelaksanaan program pembangunan.

 

Selain itu, penerapan pajak bertujuan untuk memberi perlindungan kepada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

 

Pada dasarnya pajak jual beli rumah sangat beragam dan nominal yang harus dikeluarkan tergantung nilai transaksinya. Namun yang perlu diketahui pada saat transaksi jual beli rumah di antaranya adalah:

 

Pajak Penjual

Pajak penjual merupakan pajak yang dibebankan kepada penjual, seperti Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Bumi Bangunan (PBB).

 

Apa itu PPh dan PBB? Berikut penjelasan lebih detail tentang dua pajak yang wajib ditanggung oleh penjual ini.

 

Pajak Penghasilan (PPh)

pajak-penghasilan

Foto: klikpajak

 

PPh merupakan pajak penjualan yang hukumnya wajib ditanggung oleh penjual. Ketentuan tentang PPh ini diatur oleh Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 tahun 2016.

 

PP tersebut mengupas tentang PPh Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

 

Persentase PPh yang harus dikeluarkan oleh penjual, yaitu 2,5% dari harga penjualan rumah.

 

Nah, yang perlu dicatat, yaitu PPh wajib dilunasi sebelum Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan.

 

Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Selain PPh, pajak lainnya yang hukumnya wajib ditanggung oleh penjual adalah Pajak Bumi dan Bangunan.

 

PBB merupakan pajak penjualan rumah yang harus sudah lengkap dibayarkan sebelum serah terima kepada pembeli.

 

Pembayaran PBB sendiri dilakukan satu tahun sekali dengan persentase 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikali Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

 

Nah, untuk rumah dengan nilai jual di bawah Rp1 miliar rupiah dikenakan NJKP sebesar 20%.

 

Sementara untuk rumah dengan nilai jual lebih dari Rp1 miliar rupiah dibebankan NJKP sebesar 40%.

 

Biaya untuk Notaris

Biaya yang ditanggung dalam penjualan rumah adalah imbal jasa Notaris PPAT yang telah terdaftar.

 

Nilai honorarium dari nilai pajak yang wajib diterima Notaris adalah 2,5% untuk harga rumah Rp100.000.000,00. Dan 1,5 persen jika nilai objek di atas seratus juta sampai satu miliar.

 

Nilai honorarium akan semakin rendah jika harga rumah semakin tinggi.

 

Rincian biaya Notaris di atas telah diatur oleh pemerintah dan tertuang dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 pasal 36.

 

Baca juga:

Rincian Biaya Notaris Jual Beli Rumah 

 

Pajak Pembeli

Pajak pembeli merupakan pajak yang dibebankan kepada pembeli, di antaranya BPHTB dan PPN.

 

Lantas apa itu BPHTB dan PPN? Mari simak informasi lebih jelasnya di bawah ini.

 

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

 

Pajak diterapkan, karena perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut merupakan sebuah peristiwa hukum.

 

Awalnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat, tetapi sesuai dengan amanat Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 ketentuan berubah.

 

Sejak 1 Januari 2011, BPHTB dialihkan menjadi pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

 

Besaran tarif pajak yang dibebankan kepada pembeli ini, yaitu 5% dari nilai perolehan objek pajak.

 

Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

PPN merupakan pajak konsumsi yang dibebankan kepada pembeli secara tidak langsung. 

 

Pasalnya, penyetoran pajak dilakukan oleh penjual yang bukan penanggung pajak.

 

Jika membeli rumah dari developer sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka PPN yang harus dibayar nilainya 10% dari harga jual.

 

Sementara jika membeli rumah dari perorangan, maka PPN bisa disetor sendiri langsung ke kantor pajak.

 

Nah, dalam pajak ini biasanya sudah termasuk nilai pembelian yang dibayarkan.

 

Biaya Tambahan Lainnya

biaya-tambahan-lainnya

 

Selain dua tipe biaya wajib di atas, sebagai pembeli ada biaya pertanggungan lain yang harus disiapkan agar proses jual beli dapat dilakukan secara cepat.

 

Adapun biaya yang harus dikeluarkan adalah untuk pengurusan terkait sertifikat, seperti:

 

Biaya untuk Cek Sertifikat

Kisaran harga pengecekan sertifikat biasanya sekitar Rp100.000,00. Tujuan cek sertifikat adalah untuk mengetahui informasi mengenai legalitas sertifikat rumah apakah asli atau palsu.

 

Pembuatan Akta Jual Beli 

Sebelum mengeluarkan biaya untuk buat akta jual beli rumah, pihak penjual dan pembeli wajib berdiskusi hingga mengeluarkan kesepakatan bersama berdasarkan tinggi rendahnya harga rumah.

 

Untuk besaran biayanya diambil dari 1% nilai transaksi.

 

Balik Nama Sertifikat

Biaya balik nama sertifikat memiliki biaya mencapai 2% dari nilai transaksi sesuai dengan PP daerah setempat.

 

Baca juga:

Inilah Besaran Biaya Balik Nama Rumah Terbaru 

 

Rincian Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah

menghitung pajak rumah

Menghitung Pajak Penghasilan (PPh)

Cara menghitung PPh tidak sulit, perhitungannya bisa dilakukan dengan menggunakan rumus berikut.

 

Jumlah harga penjualan rumah sama dengan luas tanah X harga tanah per m2 ditambah luas bangunan X  harga bangunan per m2.

 

Kemudian, jumlah harga penjualan tersebut dikali 5%. Contohnya sebagai berikut.

 

Diketahui luas tanah 250 m2 dan harga per m2 Rp800.000,00. Lalu, luas bangunan 150 m2 dan harga per m2 Rp700.000,000. 

 

Maka PPh yang harus dibayarkan oleh penjual rumah, yaitu Rp305.000.000,00 x 5% = Rp15.250.000,00

 

Hitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Sebelum mulai menghitung BPHTB, besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) rumah yang dibeli harus diketahui.

 

Misalnya, Anda membeli rumah di Kabupaten Bogor, Jawa Barat senilai Rp305 juta dengan besaran NPOPTKP-nya yaitu Rp40.000.000,00.

 

Maka BPHTB-nya adalah jumlah harga penjualan rumah dikurangi NPOPTKP dikali 5%.

 

Jadi Rp305.000.000,00 - Rp40.000.000,00 = Rp265.000.000,00 x 5% hasilnya Rp13.250.000,00.

 

Sebagai informasi, saat ini sudah ada hunian yang dijual dengan penawaran menarik berupa gratis biaya BPHTB, salah satunya Taman Kopo Katapang.

 

Cara Menghitung Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Diketahui rumah dijual di bawah Rp1 miliar rupiah, tepatnya di angka Rp305.000.000,00 sehingga besar NJKP, yaitu 20%.

 

Sedangkan besar NPOPTKP seperti yang sudah disebutkan di atas, yakni Rp40.000.000,00.

 

Sementara itu, NJOP sama dengan jumlah harga penjualan rumah.

 

Cara menghitung PBB bisa menggunakan rumus (NJOP - NPOPTKP) X 20% x 0,5%.

 

Jadi Rp305.000.000,00 - Rp40.000.000,00 = Rp265.000.000,00 x 20% x 5% = Rp265.000,00.

 

Cara Menghitung Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Sementara itu, cara menghitung PPN cukup mudah, yaitu 10% x jumlah harga penjualan rumah.

 

Maka diketahui PPN yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah yaitu Rp30.500.000,00.

 

Nah, itulah jenis dan cara menghitung pajak jual beli rumah. Semoga informasinya bermanfaat!

 

 

 

Author:

Miyanti Rahman

Tambahkan Komentar