Anomali Awal Tahun: Suplai Rumah Sekunder Menyusut, Harga Hunian Compact Melonjak

r123-share-title

Di tengah dinamika ekonomi awal tahun yang diwarnai fluktuasi pasar modal dan tekanan nilai tukar, sektor properti sekunder Indonesia memperlihatkan karakter sebagai aset defensif yang solid.

Flash Report Februari 2026 by Rumah123 mencatat pergeseran perilaku pasar yang signifikan: terjadi pengetatan volume suplai (listing) sebesar 9,2% secara tahunan, sementara harga rumah tetap tumbuh stabil di angka 0,7% year-on-year.

Data ini menyoroti bahwa pasar properti tidak sedang melemah karena ketiadaan permintaan, melainkan sedang melakukan rebalancing terhadap kondisi makroekonomi, di mana properti fisik difungsikan sebagai jangkar kestabilan aset.

Properti sebagai Safe Haven di Tengah Inflasi Tinggi

Resiliensi pasar ini terlihat kontras dengan indikator inflasi tahunan (IHK) pada Januari 2026 yang tercatat naik ke level 3,55%.

Dalam kondisi normal, inflasi tinggi dapat menekan daya beli, namun respons pasar properti sekunder justru menunjukkan anomali berupa penurunan suplai secara bulanan sebesar 1,7% dan kontraksi tahunan yang tajam hingga 9,2%.

Penurunan volume suplai ini mengindikasikan bahwa pemilik properti memilih strategi wait-and-see dengan menahan aset daripada melepasnya ke pasar.

Di tengah ketidakpastian nilai tukar Rupiah dan volatilitas pasar saham, properti fisik dipandang sebagai store of value yang lebih aman untuk menjaga nilai kekayaan dari risiko tergerus inflasi.

Menanggapi fenomena ini, Marisa Jaya, Head of Research Rumah123, menjelaskan bahwa perilaku ini adalah bentuk mekanisme pertahanan aset yang alami.

“Data kami mempertegas posisi properti sebagai ‘safe haven’. Ketika indikator makro seperti inflasi bergerak di atas pertumbuhan harga rata-rata, respons pasar justru rasional; suplai ditarik atau ditahan. Hal ini bukan menandakan kelesuan, melainkan bukti tingginya holding power pemilik aset di Indonesia yang menolak melikuidasi aset di harga rendah demi menjaga nilai kekayaan mereka dari gerusan inflasi,” ungkap Marisa.

Capital Flow Bergeser ke Regional: Yogyakarta dan Medan Melampaui Inflasi

Analisis lebih dalam terhadap data kewilayahan menunjukkan pergerakan arus modal (capital flow) yang menarik.

Meskipun Jakarta mengalami koreksi harga tahunan sebesar 0,4%, peluang keuntungan (capital gain) justru berpindah ke kota-kota berkembang yang menawarkan pertumbuhan riil.

Yogyakarta mencatat pertumbuhan harga 5,2% secara tahunan, sementara Medan tumbuh 3,8%.

Kedua kota ini mencatatkan performa impresif karena pertumbuhan harganya berhasil melampaui laju inflasi 3,55%, memberikan sinyal kepada investor bahwa wilayah regional kini menawarkan real return yang positif dan menjadi opsi diversifikasi portofolio yang efektif di luar Jabodetabek.

Lonjakan Hunian Compact: Adaptasi Cerdas terhadap Efisiensi Modal

Sementara itu, dampak kebijakan Bank Indonesia menahan suku bunga di level 4,75% mulai menstimulasi segmen pasar yang lebih sensitif terhadap likuiditas.

Laporan mencatat lonjakan harga yang agresif pada tipe hunian kecil (luas ≤60 m²) di Jakarta Pusat, yang tumbuh fantastis sebesar 36,4% secara tahunan.

Lonjakan ini menandakan pergeseran preferensi pasar menuju efisiensi modal, di mana minat pasar beralih tajam ke unit-unit yang lebih terjangkau secara nominal (ticket price) tetapi memiliki nilai strategis tinggi, sehingga mencerminkan adaptasi cerdas pasar terhadap daya beli dan kebutuhan mobilitas urban.

“Permintaan kini terkonsentrasi pada unit-unit compact yang dinilai lebih rasional secara finansial. Kenaikan harga signifikan di Jakarta Pusat menunjukkan bahwa likuiditas pasar tidak hilang, tetapi berpindah ke segmen yang paling efisien,” tambah Marisa.

Secara keseluruhan, Flash Report Februari 2026 by Rumah123 menyimpulkan bahwa pasar properti sedang bergerak menuju titik keseimbangan baru yang didorong oleh kebutuhan riil, bukan spekulasi.

Kunjungi situs press room Rumah123 untuk mengetahui lebih lanjut seputar laporan data tren harga properti terkini serta informasi relevan lainnya.