Cara Menghitung Capital Gain, Pelajari Sebelum Beli Properti

Cara Menghitung Capital Gain

 

Sama seperti investor saham, investor properti juga mesti mengetahui cara menghitung capital gain, capital loss dan yield.

 

Terlebih, investasi properti modalnya tidak sedikit. Namun, berpotensi menjadi lumbung keuntungan besar di masa depan.

 

Meskipun terbilang aman mengingat harga tanah terus merangkak naik dari waktu ke waktu, investasi properti bukan berarti tanpa risiko.

 

Maka dari itu, cara menghitung capital gain mesti dipelajari supaya kita benar-benar tahu sejauh mana keuntungan yang diperoleh.

 

Namun, sebelum mengulasnya mari kita simak terlebih dahulu penjelasan tentang pengertian dan jenis capital gain.

 

Istilah tersebut mungkin sangat akrab di telinga investor-investor ulung, tetapi sangat asing di telinga sebagian orang.

Pengertian Capital Gain

Pengertian Capital Gain

 

Investor mana yang tidak ingin mendapatkan capital gain? Istilah ini barangkali sering kamu temukan dalam deskripsi project properti.

 

Contohnya pada deskripsi Kingland Avenue yang berlokasi di Kota Tangerang Selatan, kamu akan menemukan kalimat berikut.

 

"Harga Kingland Avenue berada di kisaran Rp800.000.000,00. Ini terbilang valuable, karena Anda berpotensi mendapatkan capital gain dalam jumlah besar."

 

Lantas apakah capital gain sama dengan laba? Sederhananya, istilah ini merujuk pada keuntungan modal yang diperoleh investor.

 

Capital gain bisa diartikan sebagai keuntungan, apabila harga penjualan properti lebih tinggi daripada harga pembeliannya.

 

Selisih harga penjualan dan harga pembelian itulah yang kemudian diperhitungkan. Jadi, capital gain diperoleh setelah aset terjual.

 

Jika investor masih menguasai asetnya, maka belum bisa dikatakan capital gain walaupun harga penjualan yang ditawarkan tinggi.

 

Misalnya, kamu sebagai investor membeli unit The Grandstand Apartment di Kota Surabaya untuk investasi seharga Rp457.362.000,00.

 

Delapan tahun kemudian, tren harga pasar apartemen di kota metropolitan Jawa Timur tersebut merangkak naik sebesar 25%.

 

Artinya, di tahun kedelapan itu kamu bisa menjual kembali unit apartemen tersebut di kisaran harga Rp572.000.000,00.

 

Namun, kamu tidak berniat untuk menjualnya. Sehingga selisih sebelum dan sesudah harga naik 25% belum bisa disebut capital gain.

 

Dengan demikian, pengertian capital gain adalah keuntungan nilai yang berubah dalam skala besar ketika investor melakukan penjualan aset.

Jenis Capital Gain

Jenis Capital Gain

 

Berdasarkan periode kepemilikan aset capital gain terbagi menjadi dua jenis, yaitu capital gain jangka pendek dan jangka panjang.

Jangka Pendek

 

Misalnya kamu membeli rumah tipe Edelweiss di The Visenda Residence pada Oktober 2021 seharga Rp318.000.000,00.

 

Lalu, karena dipindah tugaskan ke luar kota, kamu pun terpaksa menjualnya beberapa waktu kemudian.

 

Padahal, hunian itu belum genap 36 bulan dimiliki, katakanlah kamu menjualnya pada Maret 2023.

 

Karena harga pasar rumah dijual di Kabupaten Serang melambung tinggi pada tahun itu, kamu pun berhasil menjualnya di angka Rp500.000.000,00.

 

Maka selisih Rp182.000.000,00 ini merupakan capital gain jangka pendek. Pasalnya, aset dikuasai kurang/sama dengan 36 bulan saja.

Jangka Panjang

Jangka Panjang

 

Sementara itu, jika kamu menjual aset pada 10 atau 20 tahun kemudian, maka inilah yang disebut dengan capital gain jangka panjang.

 

Jadi, pembagian jenis capital gain ditentukan oleh tenor penguasaan aset. Nah sudah berapa lama kamu memiliki aset-aset berharga?

 

Berdasarkan ilustrasi di atas, bisa disimpulkan bahwa capital gain jangka panjang adalah keuntungan nilai penjualan aset yang sudah dimiliki selama 36 bulan atau lebih.

 

Namun, untuk aset-aset tidak bergerak seperti properti, masa penguasaannya bisa diubah menjadi 24 bulan saja.

 

Bagaimana, sejauh ini sudah paham pengertian dan jenis capital gain berdasarkan tenor penguasaan aset?

 

Kalau sudah, mari kita lanjutkan pembahasan berikutnya, yaitu cara menghitung capital gain!

Cara Mudah Menghitung Capital Gain

Cara Mudah Menghitung Capital Gain

 

Supaya mengetahui berapa persen keuntungan yang diperoleh dari investasi properti, mari kita simak simulasi perhitungan capital gain ini.

Simulasi

 

Misalnya, kamu membeli rumah dijual di Kota Depok atau di perumahan Grand Dahlia Cluster seharga Rp660.000.000,00.

 

Setelah sembilan tahun, kamu berhasil menjual rumah itu dengan harga jual Rp960.000.000,00 (harga di luar pajak).

 

Selisih antara angka pembelian dan penjualan adalah Rp300.000.000,00, maka capital gain per tahunnya, yaitu sebagai berikut.

 

Capital Gain per Tahun = (Harga Penjualan - Harga Pembelian)/Harga Pembelian dikali 100%

 

Capital Gain per Tahun = Rp300.000.000,00/Rp660.000.000,00 dikali 100% = 45.45%

 

Berdasarkan perhitungan di atas, diketahui capital gain dari hasil penjualan rumah di Grand Dahlia Cluster yakni sekitar 45.45% per tahun.

 

Itulah cara menghitung capital gain yang perlu kamu pelajari sebelum membeli properti. Bagaimana mudah, bukan?

 

Namun, di samping capital gain ada pula capital loss yang perlu kamu waspadai. Lantas, apa itu capital loss?

Capital Loss

Capital Loss

 

Capital loss adalah kebalikan capital gain, artinya kerugian modal karena penurunan nilai investasi.

 

Terjadi ketika harga penjualan lebih rendah daripada harga pembelian. Ya meskipun tren harga properti cenderung naik, kasus seperti ini tidak dapat dihindari.

 

Mungkin, kamu pernah melihat iklan rumah bekas dijual di bawah harga pembelian atau harga dasar karena pemiliknya butuh dana cepat.

 

Alih-alih mendapatkan capital gain, pemilik rumah tersebut justru rugi, karena tidak bisa menikmati keuntungan investasi.

 

Apalagi, kalau propertinya susah dijual kembali akibat salah pilih di awal pembelian. Harga penjualannya semakin jauh dari harapan. 

 

Maka dari itu, penting untuk membeli properti berdaya jual tinggi seperti proyek-proyek perumahan baru pilihan Rumah123.com.

 

Semoga capital loss tidak terjadi pada kamu ya!

 

 

Author:

Miyanti Rahman