Cara Menghitung Capital Gain Properti, Penting Buat Investor!
r123-share-title

Terakhir diperbarui 13 Mei 2026 · 6 min read · by Bobby Agung Prasetyo

Ilustrasi capital gain property

Sama seperti investasi saham atau reksa dana, para investor properti juga mesti mengetahui cara menghitung capital gain, capital loss, dan yield.

Hal ini mengingat investasi properti modalnya tidak sedikit. Namun tentu saja, berpotensi menjadi lumbung keuntungan besar di masa depan.

Meskipun terbilang aman mengingat harga tanah terus merangkak naik dari waktu ke waktu, investasi properti bukan berarti tanpa risiko.

Maka dari itu, cara menghitung capital gain yield mesti dipelajari supaya kita benar-benar tahu sejauh mana keuntungan yang diperoleh.

Namun, sebelum mengulasnya, mari kita simak terlebih dahulu penjelasan tentang pengertian capital gain.

Daftar Isi Artikel:

Apa Itu Capital Gain?
Cara Menghitung Total Capital Gain
Simulasi Perhitungan Persentase Menggunakan Rumus Capital Gain
Jenis-Jenis Capital Gain
1. Jangka Pendek
2. Jangka Panjang
Apa Itu Capital Loss?

**Apa Itu Capital Gain?**

Kalkulasi hitung-hitungan investasi kos-kosan atau kontrakan

Capital gain adalah jumlah keuntungan yang diperoleh oleh seorang investor saat menjual kembali aset investasinya, misalnya properti, saham, reksadana.

Investor mana yang tidak ingin mendapatkan capital gain? Istilah ini mungkin sering Anda temukan dalam deskripsi project properti.

Contohnya pada deskripsi Perumahan Astha yang berlokasi di Kota Tangerang, Anda akan menemukan kalimat berikut.

“Harga rumah di Astha berada di kisaran Rp691.000.000,00. Ini terbilang valuable, karena Anda berpotensi mendapatkan capital gain dalam jumlah besar.”

Lantas apakah capital gain sama dengan laba? Sederhananya, istilah ini merujuk pada keuntungan modal yang diperoleh investor.

Capital gain bisa diartikan sebagai keuntungan dari selisih harga jual, yang terjadi apabila harga penjualan properti lebih tinggi daripada harga pembeliannya.

Seperti yang diketahui, capital gain merupakan salah satu keuntungan yang didapatkan oleh investor saham juga.

Misalnya, seorang investor membeli saham properti terbaik seperti Bumi Serpong Damai (BSDE). Dalam jangka waktu tertentu, saham tersebut naik menjadi sekian persen.

Meski naik, sebagian orang mungkin akan menahan untuk menjual saham tersebut untuk mendapatkan dividen atau fokus pada investasi jangka panjang.

Capital gain yang didapatkan dalam waktu dekat pun akan luput dari tangan mereka. Hal yang sama juga berlaku pada investasi properti.

Jika investor masih menguasai asetnya, maka belum bisa dikatakan capital gain walaupun harga penjualan yang ditawarkan tinggi.

Misalnya, Anda sebagai investor membeli unit apartemen Klaska Residence di Kota Surabaya untuk investasi sebesar Rp547.000.000,00.

Delapan tahun kemudian, tren harga pasar apartemen di kota metropolitan Jawa Timur tersebut merangkak naik sebesar 25%.

Artinya, di tahun ke-delapan itu, Anda bisa menjual unit apartemen tersebut di kisaran harga Rp683.750.000,00.

Namun rupanya, Anda tidak berniat untuk menjualnya. Dengan begitu, selisih sebelum dan sesudah harga naik 25% belum bisa disebut capital gain.

Jadi singkatnya, pengertian capital gain adalah keuntungan nilai yang berubah dalam skala besar ketika investor melakukan penjualan aset.

Cara Menghitung Total Capital Gain

Menghitung cicilan KPR saat suku bunga turun

Supaya mengetahui berapa persen keuntungan yang diperoleh dari investasi properti, mari kita simak cara menghitung capital gain dengan rumus berikut.

Rumus Total Capital Gain = (Harga Jual – Harga Awal)

Rumus Persentase Capital Gain = (Harga Jual – Harga Awal) / Harga Awal x 100

Simulasi Perhitungan Persentase Menggunakan Rumus Capital Gain

Misalnya, Anda membeli rumah dijual di Kota Depok seharga Rp660.000.000,00.

Setelah sembilan tahun, Anda berhasil menjual rumah itu dengan harga jual Rp960.000.000,00 (harga di luar pajak).

Selisih antara angka pembelian dan penjualan adalah Rp300.000.000,00, maka capital gain per tahunnya, yaitu sebagai berikut.

Capital Gain: (Harga Jual – Harga Beli)/Harga Beli x jumlah 100%

Capital Gain per Tahun = Rp300.000.000,00/Rp660.000.000,00 dikali 100% = 45.45%

Berdasarkan perhitungan di atas, diketahui capital gain dari hasil penjualan rumah di Depok tersebut sekitar 45.45% per tahun.

Itulah cara menghitung capital gain yang perlu dipelajari sebelum membeli properti. Bagaimana, mudah bukan?

Jenis-Jenis Capital Gain

Berdasarkan periode kepemilikan aset capital gain terbagi menjadi dua jenis, yaitu capital gain jangka pendek dan jangka panjang.

1. Jangka Pendek

Misalnya Anda membeli rumah Tipe 22/60 di Mustika Park Place pada bulan Agustus 2025 seharga Rp403.000.000,00.

Lalu, karena dipindahtugaskan ke luar kota, Anda pun terpaksa menjualnya beberapa kurun waktu kemudian.

Padahal, hunian itu belum genap 36 bulan dimiliki. Katakanlah Anda menjualnya pada Juli 2026.

Karena harga pasar rumah dijual di Bekasi melambung tinggi pada tahun itu, Anda pun berhasil menjualnya di angka Rp500.000.000,00.

Maka selisih Rp97.000.000,00 ini merupakan capital gain jangka pendek.

Pasalnya, aset dikuasai kurang/sama dengan 36 bulan saja.

2. Jangka Panjang

Sementara itu, jika Anda menjual aset pada 10 atau 20 tahun kemudian, maka inilah yang disebut dengan capital gain jangka panjang.

Jadi, pembagian jenis capital gain ditentukan oleh tenor penguasaan aset. Nah sudah berapa lama Anda memiliki aset-aset berharga?

Berdasarkan ilustrasi di atas, bisa disimpulkan bahwa capital gain jangka panjang adalah keuntungan nilai penjualan aset yang sudah dimiliki selama 36 bulan atau lebih.

Namun, untuk aset-aset tidak bergerak seperti properti, masa penguasaannya bisa diubah menjadi 24 bulan saja.

Bagaimana, sejauh ini sudah paham pengertian dan jenis capital gain berdasarkan tenor penguasaan aset?

**Apa Itu Capital Loss?**

Untung Rugi Beli Rumah Bekas

Capital loss adalah kebalikan dari capital gain, alias kerugian modal karena penurunan nilai investasi.

Terjadi ketika harga penjualan lebih rendah daripada harga pembelian. Ya meskipun tren harga properti cenderung naik, kasus seperti ini tidak dapat dihindari.

Ada pun cara menghitung capital gain/loss sama saja. Namun pada capital loss hasilnya akan minus.

Mungkin, Anda pernah melihat iklan rumah bekas dijual di bawah harga pembelian atau harga dasar karena pemiliknya butuh dana cepat.

Alih-alih mendapatkan capital gain, pemilik rumah tersebut justru rugi, karena tidak bisa menikmati keuntungan investasi.

Apalagi, kalau propertinya susah dijual kembali akibat salah pilih di awal pembelian. Harga penjualannya semakin jauh dari harapan.

Semoga informasi di atas dapat bermanfaat, ya!

Pertanyaan Umum

Apa perbedaan antara capital gain dengan laba biasa?

Capital gain secara spesifik merujuk pada keuntungan yang diperoleh dari selisih positif antara harga jual dengan harga beli awal sebuah aset modal, seperti properti atau saham.

Kapan sebuah keuntungan properti bisa disebut sebagai capital gain?

Keuntungan baru bisa disebut capital gain apabila investor telah melakukan penjualan aset; jika aset masih dimiliki meskipun harganya naik di pasar, keuntungan tersebut belum terealisasi.

Bagaimana cara menghitung persentase capital gain properti?

Anda bisa menggunakan rumus: (Harga Jual – Harga Awal) / Harga Awal x 100%. Selisih tersebut akan menunjukkan seberapa besar pertumbuhan nilai investasi Anda.

Apa yang dimaksud dengan capital gain jangka pendek?

Capital gain jangka pendek adalah keuntungan yang didapatkan dari penjualan aset yang dimiliki dalam kurun waktu singkat, biasanya kurang dari atau sama dengan 36 bulan.

Mengapa investor properti bisa mengalami capital loss?

Capital loss atau kerugian modal terjadi jika harga jual properti lebih rendah dari harga beli, yang biasanya disebabkan oleh kebutuhan dana mendesak (BU) atau kesalahan dalam memilih lokasi properti di awal.