Bangun Kos-kosan atau Kontrakan? Ini Cara Tentukan Investasi Properti yang Tepat

r123-share-title

Kamu yang merupakan investor pemula bisa jadi saat ini bingung memilih antara membangun kos-kosan atau kontrakan.

Keduanya memang menawarkan potensi keuntungan yang berbeda. Tapi, kesalahan dalam memilih model bisnis bisa berujung pada pengelolaan yang melelahkan atau tingkat keterisian (occupancy) yang rendah.

Artikel ini hadir untuk membedah perbandingan antara investasi kos-kosan atau kontrakan termasuk cara menentukan di antara keduanya.

Namun, penting untuk menyamakan dulu definisi antara kos-kosan dan kontrakan.

• Kos-kosan: Bentuk hunian yang menyewakan kamar-kamar individu di dalam satu bangunan, di mana fasilitas seperti dapur atau ruang tamu biasanya digunakan bersama, dan biaya sewanya umumnya sudah mencakup fasilitas penunjang (seperti listrik atau air) dalam hitungan bulanan.
• Kontrakan: Penyewaan satu unit bangunan utuh secara mandiri kepada individu atau keluarga, yang memberikan privasi penuh kepada penyewa untuk mengelola seluruh area rumah serta menanggung biaya operasionalnya sendiri secara mandiri.

Perbedaan Kos-kosan atau Kontrakan

Target Pasar

Dari target pasar yang diincar, kos-kosan biasanya menyasar mahasiswa, karyawan lajang, atau perantau.

Kos-kosan menawarkan kemudahan dan kepraktisan dalam hidup sehari-hari.

Penyewa tidak perlu banyak membersihkan dan merapikan aspek-aspek di dalamnya, karena kos-kosan hanya terdiri dari satu kamar dan satu kamar mandi dalam atau kamar mandi bersama.

Kebutuhan target pasar kos-kosan hanya sebagai tempat untuk istirahat, tempat untuk tidur, tempat menyimpang barang pribadi, dan tempat untuk makan.

Sementara itu, target pasar dari rumah kontrakan adalah pasangan muda atau keluarga kecil.

Kebutuhan dua target pasar itu lebih banyak, mulai dari masak sendiri, kamar untuk anak, tempat menyimpang barang yang lebih banyak, hingga mencuci baju sendiri.

Jangka Waktu Sewa

Kos-kosan umumnya disewa secara pendek, yaitu hanya bulanan saja.

Jadi, risiko pergantian penyewa dari kos-kosan itu tinggi.

Kamu harus siap melakukan pemasaran atau mencari penghuni baru secara rutin agar tidak ada kamar yang kosong terlalu lama.

Namun, di sisi yang lain, kamu bisa lebih mudah menyesuaikan harga sewa mengikuti kenaikan biaya operasional atau inflasi karena kontraknya yang singkat.

Sementara itu, jangka waktu sewa kontrakan adalah panjang atau tahunan.

Kamu bisa mensyaratkan pembayaran di muka untuk durasi minimal satu tahun.

Hal ini memberikan kepastian arus kas yang lebih stabil dalam jangka panjang tanpa perlu pusing mencari penyewa setiap bulan.

Dari sisi manajemen, kontrakan jauh lebih praktis karena kamu tidak perlu sering berinteraksi dengan penyewa untuk urusan administrasi pembayaran.

Potensi Pendapatan

Dari segi potensi pendapatan, kos-kosan bisa lebih tinggi karena ada akumulasi sewa per kamar.

Sebagai contoh, kamu memiliki sebuah bangunan dengan luas yang sama, lalu membaginya menjadi 10 kamar kos.

Biasanya, kos-kosan itu akan menghasilkan total pendapatan bulanan yang jauh lebih besar dibandingkan jika bangunan tersebut disewakan sebagai satu unit kontrakan utuh.

Namun sayangnya, biaya operasionalnya lebih tinggi, karena pemilik kos menanggung biaya listrik area publik, air, pembersihan rutin, hingga upah penjaga kos.

Sedangkan, potensi pendapatan kontrakan cenderung lebih rendah namun lebih bersih.

Hampir seluruh uang sewa yang masuk ke kantongmu adalah laba bersih. Itu karena, biaya utilitas ditanggung oleh penyewa.

Lokasi Ideal

Dari segi lokasi, kos-kosan akan cocok dibangun dekat kampus, perkantoran, atau pusat transportasi.

Hal tersebut disesuaikan dengan target pasar yang diincarnya, yakni mahasiswa, karyawan lajang, atau perantau.

Bagi penyewa kos, efisiensi waktu adalah segalanya.

Mereka cenderung memprioritaskan hunian yang dikelilingi oleh fasilitas pendukung hidup praktis, seperti warung makan (warteg), laundry, hingga minimarket yang buka 24 jam.

Sementara, lokasi kontrakan ada di dekat sekolah, area residensial, atau zona industri.

Itu karena, target pasar kontrakan adalah pasangan muda atau keluarga kecil.

Mereka biasanya sudah memiliki kendaraan pribadi (minimal satu mobil) dan membawa banyak perabot rumah tangga.

Oleh karena itu, akses jalan yang lebar (masuk mobil) dan lingkungan yang memiliki sistem keamanan satu pintu (one gate system) akan jauh lebih diminati

Cara Menentukan Investasi Kos-kosan

Sekarang, untuk membantumu menentukan investasi antara kost atau rumah kontrakan, kamu bisa jawab tiga pertanyaan ini.

Siapa yang akan mengurus keran bocor pukul 10 malam?

1. Saya/Asisten saya: Pilih Kos-kosan (Ini adalah bisnis layanan/operasional).
2. Penyewa sendiri: Pilih Kontrakan (Ini adalah bisnis sewa aset).

Apa yang lebih penting bagi kamu saat ini?

1. Uang bulanan yang besar: Pilih Kos-kosan (Banyak pintu = banyak sumber uang).
2. Ketenangan pikiran: Pilih Kontrakan (Satu penyewa = satu urusan).

Bagaimana kondisi akses jalan di lahan kamu?

1. Hanya masuk motor/gang sempit: Pilih Kos-kosan (Targetnya mahasiswa/pekerja tanpa mobil).
2. Masuk mobil dan ada parkir: Pilih Kontrakan (Keluarga butuh akses mobil).

Jadi, kesimpulannya.

Pilih kos-kosan jika kamu ingin “Bekerja untuk Properti” demi mendapatkan untung maksimal.

Pilih kontrakan apabila kamu ingin “Properti Bekerja untuk Kamu” dengan minimal gangguan.

***

Demikian, memilih antara membangun kos-kosan atau kontrakan bukan sekadar soal potensi keuntungan, tetapi tentang kesesuaian dengan profil risiko, ketersediaan waktu, serta tujuan finansial kamu.

Kos-kosan menawarkan arus kas yang lebih agresif namun menuntut keterlibatan operasional yang tinggi, sementara kontrakan cenderung memberikan stabilitas dengan pengelolaan yang lebih sederhana.