Bisnis Kontrakan untuk Pemula: Strategi Membangun Passive Income
r123-share-title

Terakhir diperbarui 09 Juni 2026 · 8 min read · by Septian Nugraha

Ringkasan Artikel:

Bisnis kontrakan merupakan salah satu bentuk investasi properti yang dapat menghasilkan pendapatan pasif secara rutin melalui pemasukan sewa.
Sebelum memulai, penting untuk melakukan riset lokasi, menghitung modal dan biaya operasional, serta memahami risiko yang mungkin terjadi selama menjalankan usaha.
Dengan memilih properti yang tepat dan mengelolanya secara baik, bisnis kontrakan berpotensi memberikan keuntungan jangka panjang sekaligus membantu membangun aset.

Ada banyak jenis bisnis atau investasi properti yang cocok dijalani oleh pemula, salah satunya adalah bisnis kontrakan.

Modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis tersebut memang besar, tetapi akan sepadan dengan hasil yang bisa didapatkan.

Apalagi permintaan akan hunian sementara terbilang tinggi, karena itu bisnis ini dapat bertahan dalam waktu lama dan menjanjikan keuntungan besar.

Tertarik melakoni bisnis kontrakan? Setidaknya ada beberapa tips yang wajib diketahui oleh para pemula agar tidak merugi.

Sebagai panduan, simak ulasannya di bawah ini.

Tips Bisnis Kontrakan untuk Pemula

1. Lakukan Riset

Penting melakukan riset terlebih dahulu sebelum memulai bisnis kontrakan.

Riset diperlukan untuk mengetahui target pasar yang tepat terhadap bisnis Anda.

Selain itu, riset juga berguna untuk memperkirakan uang sewa yang akan dipatok.

Misalnya di wilayah tersebut rata-rata harga sewanya dipatok Rp5 juta per bulan.

Jangan menetapkan harga sewa terlalu tinggi maupun rendah, sebab dapat menimbulkan rasa enggan dan kecurigaan bagi calon penyewa.

Contoh Properti untuk Bisnis Kontrakan

Selain memahami harga sewa di suatu wilayah, Anda juga perlu memperhatikan lokasi dan kualitas properti yang akan dijadikan aset sewa.

Umumnya, properti yang berada di kawasan berkembang dengan fasilitas lengkap memiliki peluang lebih besar untuk menarik penyewa.

Sebagai contoh, Anda dapat mempertimbangkan The Armont Residences di BSD City.

Proyek ini berada di kawasan yang didukung berbagai fasilitas pendidikan, pusat perbelanjaan, area bisnis, dan akses transportasi yang terus berkembang.

Faktor-faktor tersebut dapat meningkatkan daya tarik properti bagi keluarga maupun profesional yang mencari hunian sewa.

Selain itu, ada pula EONNA yang menawarkan hunian modern di kawasan BSD City.

Berada di lingkungan yang terus berkembang, properti seperti ini berpotensi menarik permintaan sewa sekaligus memberikan peluang kenaikan nilai aset dalam jangka panjang.

2. Cek Pengeluaran Tahunan

Ada dua jenis pengeluaran tahunan yang selalu dihitung oleh pengusaha kontrakan, yaitu pengeluaran tetap dan tidak terduga.

Untuk pengeluaran tetap, ada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan maintenance.

Sedangkan pengeluaran tidak terduga, Anda perlu menyiapkan dana darurat untuk perbaikan AC rusak, atap bocor, dan sebagainya.

Dengan berbagai kemungkinan, sebaiknya sediakan dana yang sama besar untuk pengeluaran tetap maupun tidak terduga.

3. Lakukan Perawatan secara Rutin

Seperti yang kita tahu, bos kontrakan harus rutin merawat properti yang disewakan.

Cara sederhana untuk melakukan hal tersebut adalah rutin membersihkan kontrakan jika tidak sedang ditempati atau kosong.

Tujuannya agar ketika ada penyewa, maka mereka akan terkesan dengan kondisi unit yang bersih dan terawat.

Koordinasi juga dengan sekuriti setempat agar hunian tetap terjaga keamanannya.

4. Promosikan dengan Cara Tepat

Setelah menyiapkan rumah yang akan disewakan, Anda harus mulai melakukan promosi terhadap kontrakan tersebut.

Dalam hal ini, Anda dapat menghubungi agen properti tepercaya untuk membantu mengiklankan rumah kontrakan.

Di mana kita dapat menemukan agen properti untuk membantu memasarkan rumah kontrakan? Tentu saja melalui Rumah123.

Tidak cuma agen, bahkan Anda juga bisa memasang iklan rumah kontrakan secara langsung melalui Rumah123, lho.

Klik tautan ini untuk informasi lebih lanjutnya, ya.

5. Jadilah Pemilik Kontrakan yang Baik

Tips ini tidak boleh dilewatkan begitu saja.

Meski hanya hubungan bisnis, cobalah untuk menjadi pemilik kontrakan yang baik dan menyenangkan bagi calon penyewa.

Ini dimaksudkan agar penghuni merasa betah, lalu merekomendasikan kontrakan Anda kepada kolega atau kerabatnya.

Namun, jangan ragu untuk bersikap tegas jika ada penghuni yang melanggar aturan atau tata tertib rumah kontrakan, ya.

modal usaha kontrakan

1. Biaya Pembelian Tanah

Misalnya Anda hendak membangun kontrakan lima pintu berukuran 4×5 meter.

Pembangunan kontrakan tersebut setidaknya membutuhkan lahan 100 meter persegi.

Asumsikan jika Anda membeli tanah seluas 100 meter persegi dengan harga Rp1 juta per meter persegi.

Jika demikian, maka modal yang dibutuhkan untuk pembelian tanah tersebut adalah;

Rp1 juta x 100 = Rp100 juta.

Karena harga jual tanah di masing-masing daerah berbeda-beda, kisaran modal di atas hanya bersifat estimasi.

Untuk menemukan harga dan lokasi lahan terbaik, temukan bidang tanah incaranmu melalui Rumah123, ya.

2. Biaya Material Bangunan

Selain tanah, Anda juga perlu menyiapkan modal untuk membeli material bangunan.

Harga bahan bangunan bervariasi, tergantung ukuran dan jumlah rumah kontrakan yang akan dibangun.

Misalnya untuk membangun satu kontrakan berukuran 4×5 meter, Anda membutuhkan modal belanja bahan bangunan senilai Rp50 juta.

Karena Anda akan membangun lima unit kontrakan, modal bahan bangunan yang harus disiapkan adalah;

Rp50 juta x 5 = Rp250 juta.

3. Biaya Tukang Bangunan

Selanjutnya, Anda juga harus menyiapkan modal untuk membayar upah tukang.

Ada dua sistem pengupahan yang bisa dipilih, yakni borongan dan harian.

Sistem harian artinya Anda akan membayar upah tukang setiap hari selama proses pengerjaan berlangsung.

Kisarannya bervariasi, antara Rp100–200 ribu untuk pembantu tukang atau kenek dan Rp200–300 ribu untuk tukang utama.

Sementara, dengan sistem upah borongan, Anda akan membayar jasa tukang sesuai luas atau nilai dari bangunan tersebut.

Misalnya biaya pembangunan rumah kontrakan mencapai Rp350 juta, maka bujet untuk membayar upah tukang borongan berkisar 10–15%.

Mari kita asumsikan jika Anda membutuhkan lima kenek dan lima tukang utama untuk membangun lima unit kontrakan selama 2 bulan.

Upah kenek dibanderol Rp125 ribu per hari, sedangkan upah tukang utamanya mencapai Rp200 ribu per hari.

Jika memilih sistem upah harian, berikut total biaya tukang yang harus dikeluarkan:

(Rp200 ribu x 5 x 60) + (Rp125 ribu x 5 x 60) = Rp97,5 juta.

Kalkulasi hitung-hitungan investasi kos-kosan atau kontrakan

Jadi, berapa modal yang harus dibutuhkan untuk membangun kontrakan lima pintu ukuran 4×5 di lahan seluas 100 meter persegi?

Tinggal jumlahkan seluruh komponen di atas, maka hasilnya adalah;

Rp100 juta + Rp250 juta + Rp97,5 juta = Rp447,5 juta.

Modal ini hanya dipakai untuk biaya membangun unit kontrakan saja, tidak termasuk instalasi listrik dan air pada bangunan.

Jika ditambahkan biaya instalasi listrik dan air, maka Anda membutuhkan modal tambahan berkisar Rp35–40 juta-an.

Omset Bisnis Kontrakan

Modal memulai usaha kontrakan memang tidak sedikit, tetapi apakah sebanding dengan omset yang didapatkan?

Tidak bisa dimungkiri, omset bisnis kontrakan berkaitan erat dengan biaya sewa yang Anda kenakan kepada penyewa.

Misalnya di Jakarta dan Bandung, menurut data Rumah123, rata-rata harga sewa rumah kontrakan dibanderol sebesar Rp1,5–3 juta per bulan.

Asumsikan jika Anda menyewakan kontrakan tersebut seharga Rp2 juta per bulan.

Jika demikian, omset bisnis kontrakan tersebut mencapai Rp120 juta per tahunnya.

Mengacu perhitungan di atas, dalam waktu 4 tahun Anda sudah bisa balik modal.

Bila sudah balik modal, maka keuntungan dari bisnis tersebut sudah bisa dirasakan.

Risiko Usaha Kontrakan

Meski menjanjikan keuntungan besar, ada sejumlah risiko usaha kontrakan yang harus diketahui oleh para pemula.

Risiko ini tidak hanya berhubungan dengan uang maupun modal, tetapi juga moral yang dimiliki oleh pelaku bisnis tersebut.

Penasaran apa saja? Berikut risiko usaha kontrakan yang wajib diwaspadai:

Jika mendapatkan penyewa yang sembrono atau urakan, Anda harus siap menanggung kerusakan rumah dan menyiapkan biaya renovasinya.
Harus siap menghadapi penyewa yang bandel dan sering telat bayar. Namun, ini bisa diantisipasi dengan kontrol yang ketat dan membuat surat perjanjian.
Kontrakan berisiko dipakai untuk hal-hal negatif, seperti dijadikan markas gembong narkoba atau teroris. Karena itu, pemilik harus lebih selektif dalam memilih calon penyewa.

Demikian pembahasan mengenai bisnis kontrakan yang menarik untuk diketahui.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga informasi di atas bermanfaat, ya.

FAQ

Apakah bisnis kontrakan cocok untuk pemula?

Ya. Bisnis kontrakan dapat menjadi pilihan investasi bagi pemula yang ingin membangun pendapatan pasif jangka panjang, asalkan didukung perencanaan modal dan pemilihan lokasi yang tepat.

Berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis kontrakan?

Modal yang dibutuhkan bervariasi tergantung harga tanah, biaya pembangunan, jumlah unit, dan lokasi properti. Karena itu, penting membuat perhitungan anggaran secara rinci sebelum memulai.

Bagaimana cara memilih lokasi yang bagus untuk kontrakan?

Pilih lokasi yang dekat dengan kawasan perkantoran, kampus, pusat bisnis, kawasan industri, atau fasilitas publik yang memiliki permintaan hunian cukup tinggi.

Apa keuntungan bisnis kontrakan dibanding investasi lainnya?

Selain berpotensi menghasilkan pendapatan sewa secara rutin, properti juga dapat mengalami kenaikan nilai dari waktu ke waktu sehingga memberikan peluang capital gain.

Berapa lama biasanya bisnis kontrakan mencapai titik balik modal?

Waktu balik modal bergantung pada nilai investasi awal, tingkat okupansi, biaya operasional, dan harga sewa yang diterapkan pada masing-masing unit.

Apa risiko terbesar dalam bisnis kontrakan?

Beberapa risiko yang perlu diperhatikan antara lain kerusakan properti, penyewa yang menunggak pembayaran, unit kosong dalam waktu lama, serta biaya perawatan yang tidak terduga.

Bagaimana cara mendapatkan penyewa untuk rumah kontrakan?

Anda dapat memasarkan properti melalui platform properti online, media sosial, agen properti, maupun jaringan pribadi untuk menjangkau lebih banyak calon penyewa.

Apakah rumah kontrakan lebih menguntungkan daripada apartemen sewa?

Keduanya memiliki kelebihan masing-masing. Rumah kontrakan umumnya diminati keluarga, sedangkan apartemen lebih banyak dicari oleh profesional muda dan pekerja di kawasan perkotaan.