Investasi Villa atau Apartemen, Mana Passive Income yang Lebih Menggiurkan?

r123-share-title

Bagi Anda yang baru memasuki dunia investasi properti, mungkin saat ini sedang bingung memilih antara investasi villa atau apartemen?

Ya, keduanya memang merupakan aset yang bisa mendatangkan passive income menarik.

Villa bisa dibuat dengan menargetkan wisatawan seperti di daerah pantai atau di daerah pegunungan. Sementara, apartemen bisa dirancang untuk menargetkan keluarga muda atau pekerja yang membutuhkan tempat tinggal sementara secara bulanan tahunan.

Lantas, mana yang sebenarnya paling mampu melipatgandakan modal Anda secara maksimal? Mari kita bedah perbandingan cuan, risiko, dan proyeksi jangka panjang dari kedua aset premium ini.

Perbandingan Passive Income Villa atau Apartemen

Membicarakan keuntungan bersih atau passive income dari properti tidak bisa hanya melihat angka sewa makronya saja.

Kita harus membedakan bagaimana uang tersebut berputar.

Villa dan apartemen memiliki ritme perputaran uang yang berbeda.

Supaya lebih jelas, Anda bisa melihat list perbandingan untuk melihat peta keuntungan keduanya secara objektif:

Lebih lanjut, karakteristik passive income villa itu bisa mengandalkan tarif harian yang tinggi.

Untuk di daerah wisata, seperti di Canggu atau Ubud, Bali, tarif satu malam sebuah villa bisa setara dengan harga sewa apartemen selama satu bulan penuh.

Selain itu, biasanya keuntungan villa akan melonjak drastis saat high season (libur sekolah, akhir tahun). 

Namun, Anda harus siap menghadapi masa low season di mana okupansi bisa menurun.

Selain itu, manajemen villa membutuhkan perhatian ekstra atau potongan komisi untuk property management agar fasilitas tetap prima.

Berbeda dengan villa, karakteristik passive income apartemen adalah menawarkan kepastian.

Karena sistem sewanya berbasis kontrak jangka panjang (6 bulan hingga tahunan), Anda bisa memprediksi cash flow masuk secara pasti setiap bulannya tanpa pusing memikirkan biaya kebersihan harian atau mencari penyewa baru setiap minggu.

Jadi, risiko kekosongan (vacancy rate) apartemen jauh lebih rendah jika lokasinya dekat dengan kampus atau pusat perkantoran.

Keuntungan bersihnya cenderung bersih karena sebagian besar biaya operasional harian (seperti listrik dan air) ditanggung langsung oleh penyewa.

Jadi, di antara villa atau apartemen, mana passive income yang lebih menarik?

Jika Anda mencari akselerasi keuntungan yang agresif dan siap terlibat dalam manajemen operasional, villa adalah pemenangnya.

Namun, jika Anda lebih menyukai pendapatan yang stabil, minim drama operasional, dan dapat diprediksi, maka apartemen adalah pilihan yang lebih aman untuk portofolio Anda.

Selanjutnya, mari kita lihat simulasi perhitungan antara simulasi villa atau apartemen berikut ini.

Simulasi Perhitungan Investasi Villa atau Apartemen

Katakanlah Anda memiliki modal yang kurang lebih sama, yaitu Rp2 miliar.

Anggap villanya dibangun di area wisata, seperti di Ubud atau Canggu, Bali, sedangkan apartemennya di dekat kampus, misalnya dekat Unpar, Bandung.

1. Simulasi Investasi Villa (Unit di Area Wisata)

• Modal Awal: Rp2.000.000.000
• Strategi Tarif: Rp2.500.000 per malam (Sistem sewa harian)
• Asumsi Okupansi: 50% dalam setahun (Terisi sekitar 180 hari)
• Pendapatan Kotor (Gross Income): Rp450.000.000 per tahun
• Potongan Biaya Operasional: Rp150.000.000 (Sekitar 33% untuk komisi platform OTA, villa manager, kebersihan, dan perawatan kolam/taman)
• Pendapatan Bersih (Net Profit): Rp300.000.000 per tahun
• Potensi Yield Bersih: 15% per tahun

2. Simulasi Investasi Apartemen (2 Kamar Tidur di Pusat Kota/Dekat Kampus)

• Modal Awal: Rp2.000.000.000
• Strategi Tarif: Rp5.500.000 per bulan (Sistem sewa jangka panjang yang bersaing)
• Asumsi Okupansi: 90% dalam setahun (Terisi sekitar 11 bulan karena harganya masuk akal dan kompetitif)
• Pendapatan Kotor (Gross Income): Rp60.500.000 per tahun
• Potongan Biaya Operasional: Rp5.500.000 (Setara 1 bulan sewa untuk service charge tahunan atau perbaikan kosmetik unit jika penyewa berganti)
• Pendapatan Bersih (Net Profit): Rp55.000.000 per tahun
• Potensi Yield Bersih: 2,75% per tahun

Jadi, berdasarkan perhitungan di atas, investasi villa menawarkan cash flow harian yang jauh lebih agresif dengan potensi yield mencapai 15% per tahun.

Namun, investasi villa menuntut biaya operasional tinggi dan sangat bergantung pada tren pariwisata.

Sebaliknya, apartemen memberikan pendapatan yang lebih moderat dan stabil di angka sekitar 2,75% per tahun.

Investasi apartemen lebih minim drama operasional karena berbasis kontrak jangka panjang.

Pilihan akhir berada pada profil risiko Anda, yakni Anda bisa memilih villa untuk mengejar ledakan keuntungan jangka pendek, atau apartemen untuk stabilitas dan kenaikan harga aset (capital gain) jangka panjang.

Di samping hitung-hitungan angka di atas kertas, ada pertimbangan lain yang mesti Anda pikirkan ketika memilih antara villa atau apartemen.

Pertimbangan Lain Investasi Villa atau Apartemen

1. Kemudahan Likuiditas

• Apartemen jauh lebih likuid (mudah dijual kembali). Karena target pasarnya luas, mulai dari profesional muda, keluarga kecil, hingga investor lain. Menjual apartemen di lokasi strategis biasanya tidak memakan waktu bertahun-tahun. Jadi, Anda bisa mendapatkan keuntungan juga lewat capital gain atau kenaikan harga propertinya dari harga beli pertama kali.
• Villa cenderung lebih sulit dijual, karena villa adalah properti tersier dan tersegmentasi. Menemukan pembeli yang mau mengeluarkan dana miliaran untuk sebuah properti liburan membutuhkan waktu yang jauh lebih lama.

2. Biaya Penyusutan dan Perawatan Bangunan

• Apartemen memiliki struktur bangunan luar, koridor, fasilitas bersama (kolam renang umum, gym), dan keamanan yang dikelola langsung oleh pihak building management. Anda hanya bertanggung jawab atas interior di dalam unit Anda.
• Sementara pada villa, seluruh beban perawatan ada di pundak Anda. Mulai dari atap bocor, cat dinding luar yang pudar akibat cuaca, perawatan kolam renang pribadi, hingga taman. Biaya penyusutan villa jauh lebih cepat membengkak jika tidak dirawat secara rutin.

3. Legalitas dan Kepemilikan Tanah

• Kepemilikan apartemen berbentuk Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Status tanah bersamanya perlu diperhatikan jangka waktunya (biasanya HGB di atas Hak Pengelolaan/Milik) yang harus diperpanjang setelah beberapa puluh tahun.
• Jika Anda warga negara Indonesia, villa Anda bisa memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) atas tanah dan bangunannya secara permanen. Ini memberi nilai tambah karena nilai tanahnya akan terus naik dalam jangka panjang (capital gain).

4. Sensitivitas Terhadap Isu Makro

• Villa merupakan aset yang sangat sensitif terhadap isu eksternal. Jika terjadi krisis ekonomi, pandemi, atau pembatasan perjalanan, sektor pariwisata adalah yang pertama kali ambruk, dan villa Anda bisa kosong sama sekali.
• Apartemen adalah aset yang lebih tahan banting. Di tengah kondisi ekonomi sulit sekalipun, orang tetap butuh tempat tinggal di dekat tempat kerja atau kampus mereka, sehingga pasar sewanya relatif lebih aman.

***

Jadi, itulah pembahasan memilih antara investasi villa atau apartemen.

Semoga bisa membantu Anda mengambil keputusan akan membeli properti mana sebagai mesin untuk menghasilkan passive income.