Apa Itu SHM, Bagaimana Cara Mengurusnya & Apa Bedanya dengan HGB?
r123-share-title

Terakhir diperbarui 17 Maret 2026 · 8 min read · by Septian Nugraha

shm

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah dokumen legalitas tanah dan/atau bangunan dengan kedudukan hukum tertinggi di Indonesia, diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Pemegang SHM memiliki hak penuh atas propertinya tanpa batas waktu, dapat mewariskannya kepada keturunan, serta menggunakannya sebagai jaminan kredit bank.

Berbeda dengan Hak Guna Bangunan (HGB) yang hanya berlaku selama 30 tahun dan kepemilikan lahannya tetap di tangan negara, SHM memberikan perlindungan hukum yang jauh lebih kuat.

SHM juga hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI), bukan WNA. Artikel ini membahas secara lengkap:

Pengertian dan isi dokumen SHM
Prosedur dan syarat mengurus SHM di kantor ATR/BPN
Kondisi di mana SHM bisa dibatalkan
Perbedaan mendasar SHM vs HGB beserta cara mengubah HGB menjadi SHM

Apa Itu SHM?

shm adalah

Seperti yang telah disebutkan, sertifikat hak milik merupakan dokumen legalitas yang menjadi bukti kepemilikan tertinggi dan terkuat atas suatu lahan.

Maka itu, ketika Anda berniat membeli rumah dijual atau tanah dijual, ada baiknya untuk membeli properti yang legalitasnya sudah berstatus SHM.

Tujuannya, agar Anda tidak perlu melakukan konversi hak atas properti tersebut.

Jadi, dalam proses pengurusan legalitasnya, Anda cukup melakukan balik nama sertifikat tanah.

SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Di dalam SHM termuat sejumlah data pemilik dan yuridis atas tanah dan/atau bangunan tersebut, antara lain:

Nama pemilik
Luas tanah
Lokasi
Gambar bentuk tanah
Nama objek atau tetangga pemilik tanah yang berbatasan langsung
Tanggal penetapan sertifikat
Nama dan tanda tangan pejabat yang bertugas
Cap stempel sebagai bukti keabsahan sertifikat

Patut diketahui, SHM hanya dapat dimiliki oleh perorangan berstatus Warga Negara Indonesia (WNI).

Karena itu, dokumen legalitas ini tidak dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA).

Apabila ada WNA yang memiliki properti berstatus hak milik dengan SHM, maka wajib untuk melepaskan hak milik dalam jangka waktu satu tahun.

Properti berstatus SHM pun memiliki sejumlah keunggulan, di antaranya:

Memberikan kewenangan untuk segala macam keperluan dengan jangka waktu yang tidak terbatas. Hak milik atas tanah berlangsung selama pemiliknya masih hidup.
SHM memiliki keleluasaan untuk melanjutkan hak milik kepada ahli waris selama memenuhi sejumlah syarat dan ketentuan perundang-undangan.
Memiliki kedudukan dan keleluasaan yang lebih tinggi dibandingkan Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Guna Bangunan (HGB).
Dapat diperjualbelikan, disewakan, diwariskan, digadaikan sementara dan dijadikan jaminan meminjam dana ke bank.

Aspek	Keterangan	Detail
Kepanjangan	Sertifikat Hak Milik	Dokumen legalitas tanah dan bangunan tertinggi di Indonesia
Penerbit	BPN (Badan Pertanahan Nasional)	Melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Masa Berlaku	Tidak terbatas	Berlaku selama pemilik hidup dan dapat diwariskan
Pemilik yang Sah	WNI saja	WNA tidak diperbolehkan memiliki SHM
Fungsi Hukum	Bukti kepemilikan penuh	Tidak bisa diklaim pihak lain
Kegunaan Finansial	Bisa dijadikan jaminan bank	Juga bisa diperjualbelikan dan disewakan

Prosedur Pengurusan SHM

Syarat Memiliki SHM

Lantas, bagaimana prosedur pembuatan SHM? Nah, untuk mengurus pembuatannya, ada sejumlah dokumen sebagai syarat administrasi yang harus dipenuhi.

Beberapa di antaranya, ialah:

Sertifikat HGB asli
KTP dan Kartu Keluarga (KK)
Fotokopi IMB
SPPT PBB tahun berjalan
Surat pernyataan informasi pemilik lahan.

Sementara itu, jika ingin mengurus SHM untuk tanah warisan, maka harus mempersiapkan dokumen berikut.

Akta Jual Beli (AJB)
Surat keterangan tidak sengketa
Surat keterangan riwayat tanah
Surat keterangan dari kelurahan

1. Datangi Kantor ATR/BPN

Setelah memenuhi semua persyaratan dan dokumen yang telah disebutkan di atas, Anda tinggal mendatangi kantor ATR/BPN setempat.

Setelah itu, kunjungi loket pengajuan dan mengisi form permohonan.

Setelah diisi dan ditandatangani, serahkan form tersebut ke petugas beserta dokumen persyaratan lainnya.

2. Pengukuran Lahan

Setelah itu, petugas BPN akan memberikan tanda terima dokumen.

Kemudian, petugas BPN akan melakukan pengukuran lahan ke lokasi properti yang akan dibuatkan sertifikat.

3. Pengesahan Surat Ukur

Setelah pengukuran, petugas BPN akan membuat pengesahan pada surat ukur.

Selanjutnya, surat ukur itu akan didokumentasikan, dipetakan lalu disahkan, serta ditandatangani oleh pejabat terkait.

4. Penelitian oleh Petugas Panitia A

Tahap selanjutnya adalah, akan dilakukan penelitian dari Panitia A yang berasal dari Sub-Seksi Pemberian Hak Tanah.

Anggota Panitia A terdiri dari petugas BPN dan lurah setempat.

5. Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN

Setelah itu, petugas BPN akan memajang data yuridis permohonan hak tanah di kantor kelurahan dan BPN selama 60 hari.

Tujuannya untuk menjamin tidak ada klaim atau keberatan terkait permohonan hak atas tanah tersebut dari pihak lain.

6. Terbitnya SK Hak Atas Tanah

Selanjutnya, tanah yang sebelumnya berstatus girik tersebut akan terbit dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).

7. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

BPHTB dibayar sesuai luas tanah yang dimohonkan.

Jumlahnya tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah.

Pembayaran BPHTB baru bisa dilakukan saat surat ukur telah selesai dibuat.

8. Pendaftaran SK Hak untuk Penerbitan Sertifikat

SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

Setelah itu, Anda bisa mengambil sertifikat ke BPN.

Adapun untuk durasi penerbitan sertifikat sejatinya berbeda-beda, tergantung pada lokasi dan faktor lainnya.

Namun, umumnya sertifikat bisa diambil setelah melalui proses selama 6 bulan.

Jenis Pengurusan	Dokumen yang Dibutuhkan	Keterangan
SHM dari HGB	Sertifikat HGB asli	Dokumen utama yang wajib dibawa
SHM dari HGB	KTP dan Kartu Keluarga	Identitas pemilik
SHM dari HGB	Fotokopi IMB	Bukti izin mendirikan bangunan
SHM dari HGB	SPPT PBB tahun berjalan	Bukti pembayaran pajak terkini
SHM dari HGB	Surat pernyataan informasi pemilik lahan	Dibuat oleh pemohon
SHM Tanah Warisan	Akta Jual Beli (AJB)	Bukti transaksi sebelumnya
SHM Tanah Warisan	Surat keterangan tidak sengketa	Dari kelurahan setempat
SHM Tanah Warisan	Surat keterangan riwayat tanah	Dari kelurahan setempat
SHM Tanah Warisan	Surat keterangan dari kelurahan	Dokumen pendukung administratif

Apakah Penerbitan SHM Bisa Dibatalkan?

Apakah SHM Bisa Dibatalkan

Patut diketahui, hak milik yang sudah diberikan sejatinya bisa saja dibatalkan.

Istilahnya adalah pembatalan sertifikat hak atas tanah.

Hal itu tercantum dalam Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

Disebutkan dalam beleid tersebut:

“Pembatalan hak atas tanah sebagai pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administratif dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah inkracht.”

Alasan dibatalkannya hak milik atas tanah bisa disebabkan oleh sejumlah faktor, salah satunya alasan administratif.

Selain itu, bisa pula dilakukan bila ada pihak lain yang dapat membuktikan bahwa properti tersebut adalah miliknya.

Karena pembatalan sertifikat hak atas tanah, maka batal pula hak atas tanah tersebut.

Perbedaan SHM dan HGB

HGU ke HGB

SHM dan HGB merupakan bukti sah kepemilikan properti, keduanya memiliki fungsi penting tapi dengan kedudukan hukum yang berbeda.

Pemegang SHM memiliki kewenangan penuh atas properti, sedangkan HGB kepemilikan lahannya dipegang oleh negara.

Tidak ada jangka waktu masa berlaku SHM sehingga sertifikat ini bisa diwariskan secara turun-temurun kepada anak-cucu.

Sementara itu, HGB memiliki batas waktu tertentu, yakni 30 tahun.

Jika masa itu habis, maka bisa diperpanjang hingga 20 tahun lagi.

Kedua ketentuan tentang SHM dan HGB sudah diatur dalam perundang-undangan.

Dua sertifikat tersebut menawarkan keuntungan tersendiri.

Pemegang SHM memiliki keleluasaan mewariskan properti untuk keturunannya, sedangkan pemegang HGB hanya memiliki bangunannya.

Biasanya, bangunan bersertifikat HGB digunakan untuk kegiatan komersial.

Adapun cara mengubah sertifikat ini ke SHM, yakni:

Mendatangi kantor Badan Pertanahan Negara (BPN), lalu mengisi formulir yang sudah disiapkan dan membawa dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB), HGB, fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Tahunan (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan Kartu Tanda Penduduk (KTP).
Membayar biaya pendaftaran SHM sebesar Rp50.000,00 untuk luas tanah maksimal 600 meter persegi.
Setelah itu, lakukan pengambilan sertifikat di loket pelayanan. Pengambilan ini biasanya memerlukan waktu lima sampai 14 hari kerja.

Aspek	SHM	HGB
Kepanjangan	Sertifikat Hak Milik	Hak Guna Bangunan
Masa Berlaku	Tidak terbatas	30 tahun dan bisa diperpanjang 20 tahun
Kepemilikan Lahan	Penuh milik pemegang sertifikat	Lahan tetap milik negara
Hak Waris	Bisa diwariskan turun-temurun	Tidak otomatis diwariskan
Pemilik yang Sah	WNI saja	WNI dan badan hukum Indonesia
Penggunaan Umum	Hunian pribadi	Kegiatan komersial
Kekuatan Hukum	Tertinggi	Di bawah SHM

***

Itulah sejumlah informasi mengenai pengertian hingga cara mengurus SHM.

Mau ngobrolin apapun soal properti? Yuk ke Teras123, dari jual beli properti, KPR sampai share pengalaman kamu juga bisa lo di sini!

FAQ

Apa itu SHM?

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah dokumen legalitas tanah dan/atau bangunan dengan kedudukan hukum tertinggi di Indonesia yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Apa perbedaan SHM dan HGB?

SHM memberikan hak kepemilikan penuh tanpa batas waktu dan hanya bisa dimiliki WNI. HGB hanya berlaku 30 tahun karena lahan tetap milik negara dan bisa dimiliki oleh badan hukum Indonesia.

Berapa lama proses pengurusan SHM?

Proses pengurusan SHM umumnya memakan waktu sekitar 6 bulan sejak pengajuan dokumen di kantor ATR/BPN hingga sertifikat siap diambil.

Apakah SHM bisa dibatalkan?

Ya. SHM bisa dibatalkan jika terdapat cacat hukum administratif dalam penerbitannya atau berdasarkan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap (inkracht).

Berapa biaya mengurus SHM dari HGB?

Biaya pendaftaran SHM dari HGB adalah Rp50.000 untuk luas tanah maksimal 600 meter persegi. Selain itu terdapat biaya BPHTB yang dihitung berdasarkan NJOP dan luas tanah.