Cara Menjual Rumah Warisan sesuai Hukum dan Aturan yang Berlaku
r123-share-title

Terakhir diperbarui 11 Agustus 2025 · 5 min read · by Ilham Budhiman

Cara Menjual Rumah Warisan

Cara menjual rumah warisan sedikit berbeda dengan menjual rumah biasa.

Aspek pembedanya terutama dari kelengkapan dokumen dan prosesnya.

Proses dan syarat menjual rumah warisan orang tua harus diikuti secara lengkap sesuai prosedur untuk untuk menghindari sengketa di kemudian hari.

Apalagi, menjual rumah warisan biasanya melibatkan banyak pihak, yaitu para ahli waris.

Oleh karena itu, agar tidak keliru, ketahui cara menjual rumah warisan yang benar di bawah ini.

Daftar Isi:

Cara Menjual Rumah Warisan yang Benar
Hukum Menjual Rumah Warisan menurut Islam

Cara Menjual Rumah Warisan yang Benar

1. Semua Ahli Waris Harus Setuju

Hal pertama yang mesti dipastikan sebelum jual rumah warisan adalah persetujuan para ahli waris.

Artinya, seluruh ahli waris harus setuju rumah warisan dijual kepada pihak lain.

Beda hal bila Anda pewaris tunggal, bagian ini dapat dilewatkan.

Anda mungkin juga bertanya, bagaimana cara menentukan ahli waris jika tak adanya surat wasiat?

Berdasarkan KUHPerdata, berikut prinsip pewarisan yang dapat dijadikan rujukan:

Pasal 830 KUHPerdata

Harta waris termasuk rumah, bisa diwariskan kepada pihak lain bila pewaris telah meninggal dunia.

Pasal 832 KUHPerdata

Ahli waris adalah mereka yang mempunyai hubungan darah di antara pewaris dan ahli waris, kecuali suami atau istri dari pewaris.

Suami atau istri bisa mendapatkan ahli waris dengan syarat masih terikat dalam perkawinan ketika pewaris meninggal dunia.

Jika sudah bercerai saat pewaris meninggal dunia, mantan istri atau suami bukanlah ahli waris.

Adapun golongan waris ditetapkan berdasarkan aturan berikut:

Golongan I: Suami/istri yang hidup terlama dan anak/keturunannya.
Golongan II: Orang tua dan saudara kandung pewaris.
Golongan III: Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris (nenek/kakek).
Golongan IV: Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun ibu, keturunan paman dan bibi sampai derajat keenam dihitung dari pewaris, saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat keenam dihitung dari pewaris.

Dengan penggolongan ini, kita dapat mengetahui siapa ahli waris yang harus didahulukan.

Artinya, ahli waris golongan II tida bisa mewarisi harta peninggalan pewaris bila golongan I dari ahli waris masih hidup.

Baca Juga:

2. Menyiapkan Berbagai Dokumen

bagaimana cara menjual rumah warisan

Setelah proses di atas rampung, Anda bisa menyiapkan dokumen yang diperlukan, seperti:

Surat Keterangan Kematian

Dokumen pertama yang perlu disiapkan adalah surat kematian dari keluarahan/desa setempat.

Setelah itu, Anda dapat menindaklanjuti surat kematian menjadi akta kematian melalui Disdukcapil setempat.

Surat Keterangan Ahli Waris

Dokumen lain yang perlu disiapkan adalah Surat Keterangan Ahli Waris atau SKHW.

Surat Keterangan Ahli Waris merupakan akta otentik yang memuat keterangan lengkap tentang keadaan orang yang meninggal dan ahli waris yang dimilikinya.

Dokumen tersebut dikeluarkan oleh Balai Harta Peninggalan (BHP) atau Notaris.

Sertifikat Rumah

Tata cara menjual rumah warisan berikutnya adalah memastikan sertifikat rumah tersedia.

Nama yang tercantum di dalam SHM harus nama pewaris dari rumah yang hendak dijual.

3. Proses Balik Nama

Selanjutnya, Anda bisa langsung melakukan proses balik nama di BPN setempat.

Sebelum itu, Anda mesti membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB.

Nilai BPHTB adalah 5% dari NJOP dikurangi NJOPTKP.

Namun, objek pajak tanah barang warisan akan mendapatkan keringanan sebesar 50%.

Maka itu, perhitungan BPHTB waris tanah atau bangunan adalah sebagai berikut:

50% x 5% x (NJOP – NJOPTKP)

Untuk memudahkan, kita ambil contoh bahwa seseorang mendapatkan rumah warisan rumah di Podomoro Park Bandung.

Saat ini, nilai pasar rumah tersebut adalah Rp800 juta dengan NJOP sebesar Rp1 miliar.

Diasumsikan, NPOPTKP warisan di Bandung sebesar Rp300 juta.

Adapun, cara menghitung BPTHB waris adalah sebagai berikut:

BPHTB = 50% x 5% x (1.000.000.000-300.000.000) = Rp17.500.000

Jadi, besaran BPHTB waris terutang yang harus dibayar adalah sebesar Rp17,5 juta.

Keterangan:

– NJOP: Nilai Jual Objek Pajak (harga tanah dikalikan luas tanah)

– NJOPTKP: Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (berbeda di setiap daerah)

4. Jual Rumah seperti Biasa

tata cara menjual rumah warisan

Bila seluruh proses di atas selesai, Anda bisa menjual rumah seperti pada umumnya.

Agar mempermudah proses penjualan, iklankan langsung dengan praktis dan mudah di Rumah123.

Dengan beriklan di situs ini, iklan rumah Anda dapat dilihat oleh ribuan calon pembeli.

Jika rumah sudah berhasil laku, Anda berkewajiban untuk membuat AJB yang ditandatangani oleh seluruh ahli waris.

Barulah setelah AJB terbit, proses balik nama kepada pemilik baru dapat dilakukan.

Hukum Menjual Rumah Warisan menurut Islam

Bagaimana hukum menjual rumah warisan menurut Islam? Sejatinya diperbolehkan.

Alasannya, menurut para ulama, harta warisan termasuk rumah sudah menjadi hak ahli waris.

Nantinya, rumah tersebut dapat dijual atau diwakafkan.

Namun, sebelum dijual, harta berupa rumah tersebut harus dibagi terlebih dulu.

Apabila belum dibagikan, hak atas rumah itu belum jelas atau disebut Al-Huquq, Al-Majlhulah.

Misalnya, Hendi dan Alya merupakan dua saudara yang mendapat harta warisan tanah dan bangunan di Kawasan Vanya Park BSD City dari orang tuanya yang sudah meninggal.

Hendi akan menjual rumah tersebut, tetapi dia belum mendiskusikan pembagiannya dengan Alya.

Kondisi di atas tidak diperkenankan karena hak milik Alya belum dibagikan oleh Hendi.

Idealnya, Hendi dan Alya besepakat dulu terkait pembagian hartanya secara jelas.

Lalu, barulah mereka bisa menjual rumah tersebut kepada pihak lain.

Baca Juga:

Itulah cara menjual rumah warisan yang sah sesuai hukum Indonesia dan Islam.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di laman Teras123!

Semoga bermanfaat.