Apa Itu AJB: Arti, Biaya, hingga Cara Mengurusnya
r123-share-title

Terakhir diperbarui 27 Juli 2026 · 8 min read · by Ilham Budhiman

ajb akta jual beli

Ringkasan Artikel:

Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen autentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli properti, baik tanah maupun bangunan.
AJB bukan bukti kepemilikan, melainkan dokumen yang menjadi dasar untuk proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Pembuatan AJB memerlukan berbagai dokumen seperti sertifikat tanah, data penjual dan pembeli, serta bukti pembayaran pajak, dengan biaya maksimal sesuai ketentuan pemerintah.
Berapa lama pembuatan AJB antara 1 hingga 14 hari kerja.
Biaya AJB meliputi honorarium PPAT yang besarnya maksimal 1% dari nilai transaksi.

Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen autentik yang menjadi bukti terjadinya peralihan hak atas properti, baik tanah dan/atau bangunan karena jual beli.

Dokumen ini hanya dibuat dan diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai Pasal 1 ayat 1 PP No. 24/2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Apa Itu AJB?

fungsi ajb

Menurut buku Panduan Notaris dan PPAT karya Dewi Tjandraningsih, AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah karena jual beli.

Merujuk pada UU No. 5/1960 tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria, dokumen ini dibuat untuk membuktikan terjadinya transaksi jual beli tanah atau bangunan.

AJB tanah bukan merupakan bukti kepemilikan properti, melainkan hanya berfungsi sebagai bukti telah terjadinya perbuatan hukum berupa transaksi jual beli tanah atau rumah.

Oleh karena itu, AJB tidak dapat dijadikan dasar yang melegitimasi kepemilikan properti sebagaimana sertifikat hak atas tanah.

Apa Fungsi AJB?

Menjadi dasar peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui transaksi jual beli, meskipun bukan merupakan bukti kepemilikan.
Menjadi syarat dalam proses pendaftaran tanah dan balik nama sertifikat atas nama pemilik baru di instansi pertanahan.
Penerbitan sertifikat atas nama pembeli, karena tanpa AJB proses balik nama atau penerbitan sertifikat tidak dapat dilakukan.
Berfungsi sebagai bukti sah transaksi jual beli, yang memuat kesepakatan harga serta hak dan kewajiban antara penjual dan pembeli.
Dapat dijadikan alat bukti dalam sengketa hukum, apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban yang telah disepakati dalam transaksi jual beli properti.

Apa Perbedaan AJB dan SHM?

	AJB (Akta Jual Beli)	SHM (Sertifikat Hak Milik)
Pengertian	Dokumen yang membuktikan terjadinya transaksi jual beli properti	Sertifikat yang menunjukkan hak kepemilikan penuh atas properti
Fungsi Utama	Bukti sah transaksi antara penjual dan pembeli	Bukti kepemilikan atas tanah atau rumah
Diterbitkan Oleh	Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)	Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Kapan Diperoleh	Setelah proses jual beli selesai dan seluruh persyaratan terpenuhi	Setelah proses pendaftaran atau balik nama sertifikat selesai
Status Kepemilikan	Belum menjadi bukti kepemilikan akhir	Merupakan bukti kepemilikan yang diakui negara
Digunakan untuk Balik Nama	Ya sebagai dokumen dasar pengurusan balik nama	Tidak karena SHM merupakan hasil akhir dari proses balik nama
Kekuatan Hukum	Membuktikan adanya transaksi jual beli yang sah	Membuktikan hak milik atas tanah atau properti

Singkatnya, AJB adalah bukti bahwa transaksi jual beli properti telah dilakukan, sedangkan SHM adalah bukti bahwa seseorang telah menjadi pemilik sah properti tersebut.

Apa Perbedaan AJB dengan Akta Notaris?

	AJB	Akta Notaris (PPJB/Perjanjian Jual Beli)
Pejabat yang Membuat	Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)	Notaris
Fungsi Utama	Membuktikan peralihan hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)	Membuat perjanjian perdata antara para pihak sebelum transaksi selesai
Objek	Peralihan hak atas tanah atau HMSRS	Kesepakatan jual beli atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB)
Status Peralihan Hak	Mengakibatkan peralihan hak setelah memenuhi persyaratan	Tidak mengalihkan hak karena hanya merupakan kesepakatan para pihak
Kekuatan Hukum	Bukti sah untuk proses balik nama sertifikat di BPN	Bukti adanya perjanjian tetapi bukan bukti peralihan hak
Waktu Pembuatan	Setelah seluruh syarat jual beli terpenuhi dan transaksi siap diselesaikan	Sebelum AJB dibuat; ketika syarat jual beli belum sepenuhnya terpenuhi

Apa Syarat Pembuatan AJB?

syarat ajb

1. Data Tanah

Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan disertai Surat Tanda Terima Setoran
Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)/Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, dan air (opsional)
Surat roya dari bank (jika masih hipotik)

2. Data Penjual dan Pembeli (Perorangan)

Fotokopi KTP suami dan istri (bila sudah menikah)
Fotokopi Kartu Keluarga
Fotokopi Akta Nikah
Fotokopi keterangan WNI

3. Persyaratan Umum

Memeriksa keaslian sertifikat ke BPN
Penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual
Penjual telah membayar Pajak Jual beli
Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa

Bagaimana Proses Pembuatan AJB?

Siapkan seluruh dokumen persyaratan pembuatan AJB, lalu datangi kantor PPAT setempat untuk menyerahkan berkas tersebut.
PPAT akan melakukan pemeriksaan terhadap keaslian sertifikat properti yang menjadi objek transaksi jual beli.
PPAT kemudian akan mencocokkan data pada sertifikat dengan data yang tercantum dalam Buku Tanah di kantor pertanahan.
Jika hasil pemeriksaan menunjukkan bahwa properti sedang bersengketa atau bermasalah secara hukum, PPAT tidak dapat menerbitkan AJB atas transaksi tersebut.
Jika semua objek jual beli dinyatakan tidak ada sengketa dan tidak ada penunggakan pajak, petugas akan membacakan akta, menjelaskan isi dan maksud pembuatan akta.
Selanjutnya, jika penjual dan calon pembeli setuju dengan isi akta, akta akan diterbitkan dan ditandatangani secara bersama-sama dengan saksi dan PPAT.
Berapa lama pembuatan AJB yaitu antara 1 hingga 14 hari kerja.

Berapa Lama Proses AJB?

Pembuatan AJB membutuhkan waktu sekitar 1 hingga 14 hari kerja setelah seluruh dokumen persyaratan dinyatakan lengkap dan tidak terdapat kendala pada objek properti yang diperjualbelikan.

Lama proses dapat berbeda sesuai hasil pemeriksaan sertifikat, status pajak, serta kelengkapan dokumen dari pihak penjual dan pembeli.

Berapa Biaya Pembuatan AJB?

Biaya pembuatan AJB sudah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Disebutkan dalam Pasal 1 beleid tersebut, biaya AJB meliputi honorarium PPAT yang besarnya maksimal 1% dari nilai transaksi.

Kemudian, dijelaskan juga dalam Pasal 4 Permen 33/2021, rincian biaya transaksi pembuatan AJB, meliputi:

Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%;
Untuk nilai transaksi lebih dari Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%;
Untuk nilai transaksi lebih dari Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%; serta
Untuk nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%.

Tabel Ringkasan Apa Itu AJB

Aspek	Penjelasan
Apa itu AJB	Akta otentik sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah/rumah dari penjual ke pembeli
Siapa yang membuat AJB	PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
Apa fungsi AJB	Bukti hukum jual beli dan dasar balik nama sertifikat
Berapa lama pembuatan AJB	1 hingga 14 hari kerja
Apa isi AJB	Tanggal transaksi; cara pembayaran; kesepakatan; dan sanksi jika ada pelanggaran
Berapa biaya pembuatan AJB	Biaya AJB meliputi honorarium PPAT yang besarnya maksimal 1% dari nilai transaksi
Pajak terkait	Penjual bayar PPh; pembeli bayar BPHTB
Syarat dokumen	KTP; KK; NPWP; sertifikat tanah; PBB; bukti pajak
Proses	Pemeriksaan sertifikat → pembayaran pajak → pembuatan & tanda tangan AJB
Pihak yang hadir	Penjual; pembeli; PPAT; dan minimal 2 saksi
Output akhir	AJB digunakan untuk proses balik nama di BPN

***

Demikian informasi mengenai apa itu AJB.

Mau ngobrolin apa pun soal properti, termasuk hukum pertanahan?

Yuk ke Teras123 dan ajukan pertanyaan kamu sekarang juga!

Tak lupa, cari hunian impian di Rumah123, #RumahUntukSemua.

FAQ

Apa itu AJB?

AJB adalah dokumen resmi yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli tanah atau bangunan.

Kapan AJB dibuat?

AJB dibuat setelah seluruh persyaratan transaksi terpenuhi, termasuk pelunasan pembayaran serta pembayaran pajak oleh penjual dan pembeli, seperti PPh dan BPHTB.

Siapa yang membuat AJB?

AJB dibuat oleh PPAT yang memiliki kewenangan berdasarkan peraturan perundang-undangan untuk membuat akta peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Apa fungsi AJB?

AJB berfungsi sebagai bukti sah jual beli properti dan menjadi syarat utama untuk mengurus balik nama sertifikat dari penjual kepada pembeli di kantor pertanahan.

Apa saja pajak dalam proses AJB?

Dalam proses AJB, penjual dikenakan PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sementara itu, pembeli dikenakan BPHTB.

Berapa biaya pembuatan AJB?

Biaya pembuatan AJB meliputi honorarium PPAT. Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021, honorarium PPAT untuk pembuatan AJB paling tinggi sebesar 1% dari nilai transaksi yang tercantum dalam akta.

Berapa lama pembuatan AJB?

Lama pembuatan AJB sekitar 1 hingga 14 hari kerja setelah seluruh dokumen dan persyaratan dinyatakan lengkap serta pajak terkait telah dibayarkan.

Apakah AJB wajib dalam jual beli properti?

Ya. AJB wajib dibuat dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan karena tanpa AJB, proses peralihan hak dan balik nama sertifikat tidak dapat didaftarkan secara resmi di kantor pertanahan.

Apakah AJB sama dengan sertifikat rumah?

Tidak. AJB adalah dokumen yang membuktikan bahwa transaksi jual beli properti telah dilakukan, sedangkan sertifikat merupakan bukti kepemilikan atas properti tersebut. AJB dapat digunakan sebagai dasar untuk proses balik nama sertifikat kepada pemilik baru.

Apakah AJB bisa digunakan untuk balik nama sertifikat?

Ya. AJB merupakan salah satu dokumen utama yang digunakan dalam proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan. Setelah AJB ditandatangani dan seluruh persyaratan terpenuhi, pembeli dapat melanjutkan proses perubahan nama pemilik pada sertifikat.