6 Tips Membeli Rumah Bekas yang Layak dan Menguntungkan

Membeli rumah bekas bisa menjadi pilihan yang realistis sekaligus strategis, terutama bagi kamu yang jeli melihat peluang investasi.

Namun, memilih rumah bekas tidak boleh sembarangan.

Rumah second yang tepat tidak hanya nyaman untuk dihuni, tetapi juga berpotensi memberikan keuntungan saat dijual kembali.

Sebaliknya, salah memilih rumah bisa membuat kamu harus mengeluarkan biaya renovasi besar atau kesulitan menjualnya kembali di kemudian hari.

Lantas, bagaimana cara memilih rumah bekas yang masih layak huni dan berpotensi menguntungkan? Apa saja hal yang perlu diperhatikan sebelum melakukan transaksi jual beli rumah second?

Apa Saja Tips Membeli Rumah Bekas?

1. Inspeksi Rumah Bekas Secara Teliti

Tips pertama yang harus diperhatikan saat membeli rumah second adalah memeriksa bangunan secara menyeluruh.

Berikut ini checklist tips inspeksi rumah bekas yang bisa dijadikan acuan.

Struktur Bangunan

• Apakah dinding bebas dari retakan besar yang mencurigakan?
• Apakah lantai rata dan tidak amblas?
• Apakah fondasi terlihat kokoh dan tidak ada tanda pergeseran tanah?

Atap dan Plafon

• Apakah genteng atau atap logam masih rapat dan tidak bocor?
• Apakah plafon menunjukkan bekas rembesan air atau noda kelembapan?
• Adakah bagian langit-langit yang melengkung atau rusak?

Dinding dan Cat

• Apakah cat dinding mengelupas, lembap, atau berjamur?
• Apakah dinding luar rumah mengalami pelapukan karena cuaca?
• Adakah dinding yang berlubang atau mengalami keropos?

Sistem Kelistrikan

• Apakah seluruh saklar dan stop kontak berfungsi?
• Apakah kabel instalasi rapi dan tidak terlihat terbuka?
• Apakah daya listrik mencukupi kebutuhan peralatan rumah tangga?

Saluran Air dan Pipa

• Apakah keran, shower, dan WC berfungsi dengan baik?
• Apakah saluran pembuangan lancar dan tidak tersumbat?
• Adakah kebocoran pada pipa atau kerusakan pada septic tank?

Ventilasi dan Pencahayaan

• Apakah rumah memiliki sirkulasi udara yang baik?
• Apakah sinar matahari cukup masuk ke dalam ruangan?
• Apakah semua jendela dapat dibuka dan ditutup dengan mudah?

Pintu dan Jendela

• Apakah pintu dan jendela masih kokoh dan tidak lapuk?
• Apakah kunci, engsel, dan handle berfungsi dengan baik?
• Apakah ada indikasi pembobolan atau kerusakan akibat cuaca?

Lantai dan Keramik

• Apakah ada keramik yang pecah, mengangkat, atau licin?
• Apakah lantai terasa stabil saat diinjak?
• Adakah bagian rumah yang terendam air saat hujan?

Halaman dan Drainase

• Apakah halaman bebas genangan air?
• Apakah selokan bersih dan tidak tersumbat?
• Apakah pagar atau dinding pembatas masih utuh?

Tanda-Tanda Hama

• Adakah jejak rayap, seperti serbuk kayu di lantai?
• Apakah ada suara aneh dari plafon (tikus atau hewan pengerat)?
• Apakah ada sarang serangga di sudut-sudut rumah?

Bila perlu, kamu dapat menyewa jasa tenaga ahli untuk memeriksa rumah bekas tersebut. Jika rumah memiliki kerusakan, jangan ragu untuk menawar harga jual rumah bekas agar lebih murah lagi.

2. Inspeksi Riwayat Kepemilikan, Penggunaan dan Legalitas

Ilustrasi tips inspeksi rumah bekas: Unsplash

Tips membeli rumah KPR bekas agar tidak tertipu selanjutnya adalah memeriksa riwayat rumah.

Jika diperlukan, kamu dapat menyewa jasa tenaga ahli hukum.

Memeriksa riwayat kepemilikan dan penggunaan rumah berguna untuk memastikan bahwa rumah tidak bermasalah secara hukum.

Hal ini juga memberikan gambaran apakah properti tersebut aman untuk dihuni dan potensial untuk dijual kembali.

Berikut tips inspeksi rumah bekas dari segi kepemilikan, penggunaan, dan legalitas,

Periksa Jumlah dan Identitas Pemilik Sebelumnya

Langkah pertama adalah mengetahui siapa saja yang pernah memiliki rumah tersebut. Idealnya, rumah yang hanya berpindah tangan satu atau dua kali lebih mudah ditelusuri secara administratif.

Informasi ini dapat ditemukan melalui:

• Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB)
• Catatan balik nama di Kantor Pertanahan
• Akta Jual Beli (AJB) terdahulu dari notaris

Bila nama pemilik saat ini tidak sesuai dengan yang tercatat, kamu perlu berhati-hati dan meminta penjelasan serta dokumen pendukung.

Telusuri Riwayat Penggunaan Rumah

Cari tahu apakah rumah tersebut sebelumnya digunakan sebagai tempat tinggal, kantor, atau bahkan usaha sewa harian.

Rumah yang pernah disewakan atau digunakan untuk usaha komersial mungkin memiliki tingkat keausan yang lebih tinggi. Informasi ini bisa diperoleh dari:

• Tetangga sekitar
• Arsip pajak bangunan
• Wawancara langsung dengan pemilik lama (jika memungkinkan)

Mengetahui sejarah penggunaan rumah juga membantu menilai apakah akan ada potensi gangguan di masa depan, seperti lingkungan yang terlalu ramai atau reputasi negatif di sekitar lokasi.

Cek Legalitas dan Beban Hukum

Pastikan rumah bebas dari:

• Sengketa warisan
• Jaminan utang (misalnya sedang diagunkan ke bank)
• Penyitaan atau status hukum lainnya

Untuk mengeceknya, kamu bisa meminta surat keterangan tidak dalam sengketa dari kelurahan atau kecamatan, serta mengajukan permohonan informasi ke Kantor Pertanahan melalui pengecekan sertifikat (Cek Sertifikat BPN).

Konfirmasi Tidak Ada Tunggakan Pajak dan Tagihan

Cek apakah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) telah dibayar hingga tahun berjalan. Selain itu, mintalah bukti pembayaran listrik, air, dan utilitas lainnya.

Rumah yang menunggak tagihan dapat menimbulkan kerumitan saat proses balik nama atau penggunaan kembali.

3. Memilih Lokasi yang Strategis untuk Investasi

Ilustrasi lokasi strategis untuk beli rumah bekas: Pexels

Memilih lokasi rumah bekas yang strategis bukan hanya tentang kenyamanan, tetapi juga tentang proyeksi nilai investasi di masa depan, apalagi jika tujuannya untuk dijual kembali suatu saat.

Berikut check list yang bisa dijadikan acuan saat memilih lokasi beli rumah second.

Prioritaskan Aksesibilitas dan Infrastruktur

Rumah bekas yang berada di dekat jalan utama, stasiun KRL, halte busway, atau tol cenderung lebih cepat mengalami kenaikan nilai.

Selain itu, infrastruktur penunjang seperti jaringan internet fiber optik, saluran air bersih, dan listrik stabil menjadi kebutuhan yang tidak bisa diabaikan.

Perhatikan Kedekatan dengan Fasilitas Publik

Investasi rumah akan jauh lebih menjanjikan jika berada dekat dengan fasilitas publik seperti sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, dan ruang terbuka hijau.

Cermati Potensi Pertumbuhan Wilayah

Jangan hanya fokus pada lokasi yang sudah ramai. Pertimbangkan juga kawasan berkembang, yaitu daerah yang sedang mengalami pembangunan infrastruktur, pengembangan kawasan industri, atau rencana pembangunan kota baru.

Contoh daerah dengan potensi pertumbuhan tinggi di Indonesia adalah koridor timur Jakarta (Bekasi, Cikarang), BSD City di Tangerang, dan beberapa wilayah di sekitar Ibu Kota Nusantara (IKN).

Cek Lingkungan Sekitar

Lingkungan yang aman, bersih, dan tertata rapi menjadi faktor penting saat memilih rumah bekas. Hindari rumah yang berada di lingkungan padat, kumuh, atau rawan banjir.

Gunakan peta risiko bencana dari pemerintah setempat atau aplikasi digital untuk mengecek kerawanan banjir, tanah longsor, dan keamanan kriminal.

Evaluasi Harga Pasar Sekitar

Sebelum membeli rumah bekas, bandingkan harga properti di kawasan sekitar. Pastikan harga rumah yang diincar sesuai dengan kondisi bangunan dan nilai pasarnya.

Membeli rumah dengan harga di bawah rata-rata kawasan bisa menjadi peluang investasi yang menguntungkan, terutama jika hanya memerlukan renovasi ringan.

Platform digital seperti Rumah123 dapat membantu kamu mengumpulkan data harga pasar di berbagai wilayah Indonesia.

Tersedia #RumahUntukSemua dengan harga bervariasi di halaman jual rumah bekas Rumah123.

4. Buat Anggaran

Ilustrasi membuat anggaran untuk beli rumah second

Dalam membeli rumah, baik itu rumah baru maupun rumah seken, tentunya kamu harus membuat anggaran.

Pastikan anggaran sesuai dengan kemampuan keuangan, berdasarkan besar pendapatan dan pengeluaran lain yang harus kamu bayar.

Siapkan juga dana renovasi rumah jika rumah memerlukan perbaikan.

Jika membeli rumah bekas dengan metode kredit, tentunya kamu juga harus memperhitungkan anggaran angsurannya.

Nah untuk mengetahui estimasi angsuran, silakan menghitungnya dengan kalkulator KPR ini.

Simulasi Gaji KPR

Cari tahu kemampuan cicilan KPR berdasarkan penghasilan.

Berapa penghasilan/bulan kamu saat ini?^*Rp

Berapa uang muka yang akan kamu siapkan untuk KPR?^*Rp

Cek Sekarang

Baca juga: 

Mengajukan KPR Rumah Second Tanpa DP, Mungkinkah?

5. Pastikan Surat-Surat Lengkap

Tips beli rumah bekas selanjutnya, yaitu kamu harus melakukan transaksi jual beli rumah yang aman.

Caranya dengan mengecek kelengkapan surat-suratnya.

Berikut ini daftar surat yang menjadi syarat jual beli rumah second:

• Surat kepemilikan tanah (SHM, SHGB atau SHP)
• Akta Jual Beli (AJB)
• Sertifikat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
• Surat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
• Bukti pembayaran tagihan PDAM, telepon, listrik (untuk memastikan layanan tidak dicabut ketika kamu menempati rumah bekas yang bersangkutan)

Siapkan biaya Rp25 ribu sampai Rp100 ribu untuk biaya pengecekan persuratan di kantor pertanahan.

6. Hitung Biaya Lainnya

Selain biaya pengecekan surat-surat di kantor pertanahan, masih ada beberapa biaya lainnya yang harus kamu keluarkan.

Baca juga: 

Tips Bernegosiasi dengan Penjual Rumah

Tips membeli rumah bekas selanjutnya adalah menghitung biaya ekstra, mencakup biaya akta jual beli, biaya balik nama, biaya PNBP dan PPh.

Biaya Akta Jual Beli

Secara umum biaya AJB dipatok sebesar 1% dari nilai transaksi. Biaya ini untuk membayar jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jumlah biayanya dapat berubah sesuai ketentuan PPAT.

Dalam proses membeli rumah second, biasanya biaya AJB ditanggung bersama oleh pembeli dan penjual. Namun bisa saja dibayar oleh satu pihak sesuai kesepakatan.

Biaya Balik Nama

PPAT mengurus proses balik nama yang diajukan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biaya balik nama dibayar oleh pihak pembeli rumah bekas.

Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

Biaya PNBP ditaksir berdasarkan 1/1.000 dari NJOP (nilai jual objek pajak). Pembayarannya dilakukan saat pengajuan balik nama.

Pajak Penghasilan (PPh)

Tarif PPh sebesar 2,5% dibayarkan sebelum AJB ditandatangani. Pembayarannya dilakukan di bank.

Umumnya pihak yang membayar PPh adalah penjual, namun bisa juga dibayar pembeli, sesuai kesepakatan.

BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)

Cara menghitung BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), lalu dikali 5%.

Besar nilai NPOPTKOP berbeda-beda di tiap daerah. Biaya BPHTB dibayar sebelum menandatangani AJB.

Simulasi Take Over KPR

Isi detail KPR awalmu, dapatkan rekomendasi program KPR yang lebih hemat

Hasil Simulasi Take Over KPR

---

Ringkasan KPR saat ini

• Angsuran Saat Ini Rp 0
• Angsuran Floating Rp 0
• Sisa Pinjaman KPR Rp 0
• Total Biaya KPR Rp 0

Jenis KPR Awal

Konvensional Syariah

Plafon Awal KPR

Rp

Tenor KPR Awal

Tahun

Sudah berjalan

Bulan

Bunga Fix KPR awal

%

Fix selama

Tahun

Angsuran/bulan saat ini

Rp

Sudah masuk masa floating, estimasi bunga 12%

Simulasikan

Rekomendasi Program Take Over KPR

Pilihan Bank:

OCBC NISP

Tahun ke-1 - ke-5

Bunga 2,88%

Angsuran/Bulan Fix

Rp 5.139.376

Hemat sebesar

Rp 998.393 /bulan

Total Biaya KPR

Hingga akhir tenor

Rp 998.393

Lebih tinggi Rp 998.393

Angsuran Floating

Setelah 5 tahun pindah kpr (Estimasi Bunga 12%)

Rp 5

Pinjaman Take Over KPR

Jumlah pinjaman yang dialihkan ke bank baru

Rp 5

Estimasi Biaya Lain Take Over

Berkisar 3-6% dari pinjaman Take Over

Rp 5 s/d Rp 5

Tanya Program Sembunyikan Detail Lihat Detail

Oops, sepertinya belum ada rekomendasi program take over yang lebih hemat

Coba perbarui data simulasi

Disclaimer : Hasil di atas merupakan angka estimasi, data perhitungan dapat berbeda dengan perhitungan bank. Hubungi kami untuk info lebih lanjut.

Plafon Awal KPR

Total pinjaman yang disepakati saat akad KPR. Kamu bisa cek di aplikasi bank atau hubungi langsung bank KPR kamu saat ini.

Biaya Lain KPR Take Over

Terdapat beberapa biaya yang dikenakan saat mengajukan KPR Take Over bank lama ke baru. Beberapa biaya yang dikenakan bisa berbeda-beda dan tergantung dari kebijakan bank masing-masing. Biaya tersebut antara lain:

Biaya Penalti

Biaya penalti merupakan sanksi denda yang dikenakan jika melunasi KPR lebih cepat dari tenor yang seharusnya. Biaya penalti bisa diketahui dari perjanjian awal pada saat akad dilakukan.

Biaya Appraisal

Biaya apprasial yang dikenakan saat mengajukan KPR Take Over untuk menaksirkan harga properti.

Biaya Administrasi/Proses

Biaya administrasi/proses yang dikenakan bank saat memindahkan KPR bank lama ke baru

Biaya Provisi

Biaya yang harus dibayarkan di awal dan dipotong otomatis di awal saat mengajukan KPR Take Over

Biaya Notaris

Biaya untuk notaris memproses pengalihan pinjaman KPR dari bank lama ke bank baru

Biaya Cek dan Validasi Sertifikat

Biaya pengecekan dan validasi sertifikat properti

Memuat hasil simulasi...

***

Nah, itulah 6 tips membeli rumah bekas yang dapat diperhatikan ketika hendak membeli rumah second.

Tertarik jual beli rumah bekas?

Kunjungi Rumah123 untuk memenuhi segala kebutuhan properti kamu dengan lebih mudah dan cepat.

Temukan ribuan rumah dijual di berbagai kota, seperti:

• Rumah di Bekasi
• Rumah di Bogor
• Rumah di Depok
• Rumah di Cimahi
• Rumah di Bandung

Semoga bermanfaat!