Cara Menghitung Appraisal Rumah Sendiri dengan Mudah

r123-share-title

Cara menghitung appraisal rumah adalah menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan, lalu dikurangi depresiasi (penyusutan) jika bangunan sudah tua.

Rumus dasarnya yaitu nilai appraisal = nilai tanah + nilai bangunan – depresiasi.

Appraisal rumah merupakan salah proses yang akan dilalui oleh calon debitur ketika mengajukan kredit di bank.

Proses ini terbilang vital karena memengaruhi besaran plafon yang akan diberikan oleh bank.

Apa Itu Appraisal Rumah?

Appraisal rumah adalah proses penilaian untuk menentukan nilai wajar sebuah rumah.

Tidak hanya rumah, appraisal juga berlaku untuk jenis properti lain, seperti tanah, apartemen, ruko, atau bangunan lainnya.

Hal ini berdasarkan standar tertentu yang digunakan oleh lembaga keuangan, khususnya bank, dalam proses pembiayaan seperti KPR, objek jual beli, maupun lelang.

Appraisal disebut juga penilaian agunan atau penilaian properti yang dilakukan oleh penilai independen (appraiser) atau pihak internal bank yang memiliki sertifikasi.

Apa Tujuan Appraisal Rumah?

Tujuan appraisal bank adalah mengetahui taksiran harga dari objek kredit sehingga bank dapat memberikan plafon yang sesuai kepada debitur.

Selain itu, appraisal juga bertujuan untuk:

• Menentukan nilai agunan yang realistis
• Mengurangi risiko kredit bermasalah
• Menjadi dasar perhitungan maksimal pinjaman KPR

Berapa Biaya Appraisal Rumah?

Biaya appraisal adalah biaya yang dibayarkan untuk proses penilaian nilai properti oleh bank atau penilai independen (KJPP) sebelum pengajuan KPR disetujui.

Biaya penilaian appraisal diperlukan agar bank mengetahui nilai wajar rumah yang akan dijadikan jaminan kredit.

Adapun, biaya appraisal rumah adalah sebagai berikut:

• Rp350.000–Rp750.000 (rumah sederhana atau subsidi)
• Rp500.000–Rp1.500.000 (rumah menengah)
• Rp1.500.000–Rp3.000.000 (rumah komersial atau lokasi tertentu)
• Rp5.000.000–Rp10.000.000 (properti besar atau rumah mewah/KJPP independen)

Bagi kamu yang ingin memasarkan properti, cara menghitung appraisal bank bisa jadi acuan dalam menentukan harga jual rumah yang tepat.

Apa Faktor yang Memengaruhi Biaya Appraisal?

Biaya appraisal tidak selalu sama, karena dipengaruhi oleh:

• Lokasi rumah (strategis atau tidak)
• Luas tanah dan bangunan
• Tipe properti (subsidi, komersial, atau mewah)
• Kompleksitas survei lapangan
• Kebijakan bank atau KJPP

Bagaimana Cara Menghitung Appraisal Rumah?

1. Hitung Nilai Bangunan

Cara menghitung nilai atau appraisal bangunan bisa dilakukan dengan mempertimbangkan kualitas konstruksi, usia, dan luasnya.

Selain itu, appraisal bangunan dapat dilakukan dengan membandingkan jenis bangunan serupa yang ada di lokasi sekitar.

Nilai bangunan dihitung dari biaya pembangunan per meter persegi.

Rumus:

Luas bangunan × biaya bangun per m²

Contoh:

• Luas bangunan: 80 m²
• Biaya bangun: Rp2.500.000/m²

Nilai bangunan = 80 × 2.500.000 = Rp200.000.000

2.  Hitung Nilai Tanah

Appraisal tanah atau menghitung nilai tanah dapat dilakukan dengan melihat luas, lokasi, dan harga rata-rata tanah di lokasi tersebut.

Cara ini tidak mempertimbangkan bangunan di atasnya sehingga lebih cocok digunakan untuk appraisal tanah kosong atau sawah.

Nilai tanah dihitung dari harga pasar per meter di lokasi rumah.

Rumus:

Luas tanah × harga tanah per m²

Contoh:

• Luas tanah: 100 m²
• Harga tanah: Rp3.000.000/m²

Nilai tanah = 100 × 3.000.000 = Rp300.000.000

3. Kurangi Depresiasi (Jika Rumah Lama)

Depresiasi adalah penurunan nilai karena usia bangunan.

Contoh:

• Depresiasi: Rp50.000.000

Baca juga:

4 Cara Menentukan Harga Pasaran Rumah Secara Akurat & Online agar Cepat Laku

4. Hitung Nilai Tanah dan Bangunan

Kamu juga bisa menghitung appraisal rumah dengan mempertimbangkan nilai tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya.

Cara ini terbilang paling umum dilakukan karena mampu memberi gambaran lengkap terkait nilai properti secara keseluruhan.

Contoh Perhitungan Appraisal Rumah:

• Nilai tanah: Rp300.000.000
• Nilai bangunan: Rp200.000.000
• Depresiasi: Rp50.000.000

Nilai appraisal = 300.000.000 + 200.000.000 – 50.000.000 = Rp450.000.000

Agar lebih paham, lihat contoh perhitungan appraisal rumah di bawah ini.

Tabel Rumus Appraisal Rumah

Seperti Apa Contoh Hasil Appraisal Rumah?

Contoh hasil appraisal rumah: Scribd

Misalnya, kamu memiliki sebuah rumah dengan luas bangunan 100 m² dan luas tanah mencapai 150 m² di Kota Bandung.

Meski kondisinya masih prima, tetapi usia rumah tersebut sudah mencapai 20 tahun.

Berdasarkan riset yang kamu lakukan, nilai rata-rata bangunan dengan kondisi yang sama di lokasi tersebut mencapai Rp2,5 juta per m².

Sedangkan nilai rata-rata tanahnya berkisar Rp3 juta per m².

Karena rumah sudah berusia 20 tahun, nilainya diperkirakan menyusut Rp1 juta tiap tahunnya.

Jika demikian, hasil appraisal atas rumah tersebut adalah:

• Rumah: 100 m² x Rp2.500.000 = Rp250.000.000
• Tanah: 150 m² x Rp3.000.000 = Rp450.000.000
• Depresiasi: Rp375.000.000 – (20 tahun x Rp1.000.000) = Rp430.000.000.

Berdasarkan perhitungan di atas, bisa diketahui hasil appraisal rumahmu adalah Rp430 juta.

Angka tersebut bisa dijadikan acuan saat menentukan harga jual rumah maupun mengajukan KPR dengan spesifikasi rumah serupa.

Namun, bila kamu ingin mengajukan KPR, perlu diingat bahwa bank tidak akan memberi plafon sejumlah nilai appraisal atau harga rumah.

Plafon yang diberikan hanya sekitar 70–80% dari nilai appraisal atas rumah tersebut.

Karena itu, jika kamu ingin membeli rumah dengan nilai appraisal Rp430 juta, bank hanya akan memberi plafon KPR sebesar Rp301–344 juta.

Bagaimana Cara Menghitung Appraisal Rumah Online?

Sulit menghitung appraisal rumah sendiri? Jangan khawatir, saat ini kamu juga bisa menaksir harga sebuah properti dengan mudah secara online.

Ada banyak kalkulator perhitungan harga rumah yang bisa kamu gunakan di internet, salah satunya tersedia di Rumah123.

Dengan Rumah123, kamu bisa melakukan appraisal hanya dengan memasukkan lokasi, serta luas tanah dan bangunan rumah tersebut.

Misalnya kamu ingin mengetahui perkiraan harga rumah di Tangerang Selatan dengan luas tanah dan bangunan mencapai 70 m².

Tinggal masukkan lokasi rumah serta luas tanah dan bangunannya pada kolom yang tersedia.

Jika sudah, kamu bisa mengklik tombol “Cari”.

Nantinya, kalkulator akan menampilkan informasi terkait harga rumah terkini di Tangerang Selatan beserta trennya dalam kurun waktu 3 bulan.

Sebagai contoh, lihat hasil perhitungan appraisal rumah di Rumah123 pada gambar di atas.

Bagaimana Cara Lolos Appraisal Bank?

1. Lengkapi Persyaratan KPR

Pemenuhan atas syarat-syarat ini sangat penting karena dapat memengaruhi hasil appraisal dan keputusan akhir bank.

Meski syarat KPR di setiap bank berbeda-beda, umumnya persyaratan tersebut melingkupi:

• Fotokopi identitas seperti KTP, SIM dan sejenisnya;
• Fotokopi akta nikah (jika sudah menikah);
• Fotokopi kartu keluarga (KK);
• Fotokopi buku tabungan;
• Fotokopi slip gaji 3 bulan terakhir;
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
• Rekening listrik dan telepon terakhir; serta
• Sertifikat atau bukti kepemilikan rumah.

Jika berhasil memenuhi berbagai syarat tersebut, besar kemungkinan pengajuan KPR-mu akan diterima dengan hasil appraisal yang tinggi.

2. Pastikan Riwayat Kredit Lancar

Riwayat kredit berhubungan dengan kesiapan calon debitur dalam membayar cicilan KPR.

Jika sebelumnya kamu pernah terlibat utang-piutang dengan bank, kecil kemungkinan nilai appraisal-mu tinggi bahkan diterima.

Karena itu, pastikan riwayat kreditmu senantiasa aman dan lancar.

Saat mengajukan KPR, siapkan pula rekening koran atau fotokopi rekening tabungan untuk meningkatkan kepercayaan bank.

Baca juga:

Cara Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan dengan Mudah

3. Benahi Kondisi Rumah

Saat ingin menjual rumah, jangan lupa persiapkan kondisi dan lingkungannya sebaik mungkin.

Jika pembeli ingin mengajukan KPR atas rumah tersebut, kondisi sekitar menjadi salah satu pertimbangan bank dalam menghitung appraisal.

Agar lolos appraisal bank, pastikan bangunan rumah layak pakai dan dalam kondisi prima.

Lakukan perbaikan kecil dan bersihkan pekarangan, agar rumah terlihat lebih indah dan rapi.

***

Demikianlah cara menghitung appraisal rumah.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga bermanfaat.