Apa Itu AJB: Arti, Biaya, hingga Cara Mengurusnya

r123-share-title

Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen autentik yang menjadi bukti terjadinya peralihan hak atas properti, baik tanah dan/atau bangunan karena jual beli. 

Dokumen ini hanya dibuat dan diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai Pasal 1 ayat 1 PP No. 24/2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. 

Dalam transaksi pembelian properti, biaya AJB umumnya menjadi salah satu komponen yang harus dibayarkan oleh pembeli.

Apa Itu AJB?

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah karena jual beli.

Dokumen resmi ini dibuat untuk membuktikan terjadinya transaksi jual beli tanah atau bangunan.

Akta Jual Beli tanah bukan merupakan bukti kepemilikan properti, melainkan hanya berfungsi sebagai bukti telah terjadinya perbuatan hukum berupa transaksi jual beli tanah atau rumah.

Oleh karena itu, AJB tidak dapat dijadikan dasar yang melegitimasi kepemilikan properti sebagaimana sertifikat hak atas tanah.

Hal itu merujuk pada UU No. 5/1960 tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Apa Fungsi AJB?

Meski bukan bukti kepemilikan, surat AJB tetap memiliki peran penting dalam proses peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui transaksi jual beli.

Pasalnya, AJB wajib disertakan dalam proses pendaftaran tanah atau pembuatan sertifikat atas nama pemilik baru. 

Tanpa AJB, proses balik nama atau penerbitan sertifikat oleh instansi pertanahan tidak dapat dilakukan.

Selain itu, AJB berfungsi sebagai bukti transaksi jual beli properti yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui kedua belah pihak.

Bahkan, surat AJB juga bisa dijadikan bukti perkara ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya.

Apa Syarat Pembuatan AJB?

1. Data Tanah

• Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan disertai Surat Tanda Terima Setoran
• Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)
• Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)/Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
• Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, dan air (opsional)
• Surat roya dari bank (jika masih hipotik)

2. Data Penjual dan Pembeli (Perorangan)

• Fotokopi KTP suami dan istri (bila sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi Akta Nikah
• Fotokopi keterangan WNI

3. Persyaratan Umum

• Memeriksa keaslian sertifikat ke BPN
• Penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual
• Penjual telah membayar Pajak Jual beli
• Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa

Baca Juga:

Contoh Akta Jual Beli Rumah yang Sah secara Hukum

Bagaimana Proses Pembuatan AJB?

• Siapkan seluruh dokumen persyaratan pembuatan AJB, lalu datangi kantor PPAT setempat untuk menyerahkan berkas tersebut.
• PPAT akan melakukan pemeriksaan terhadap keaslian sertifikat properti yang menjadi objek transaksi jual beli.
• PPAT kemudian akan mencocokkan data pada sertifikat dengan data yang tercantum dalam Buku Tanah di kantor pertanahan.
• Jika hasil pemeriksaan menunjukkan bahwa properti sedang bersengketa atau bermasalah secara hukum, PPAT tidak dapat menerbitkan AJB atas transaksi tersebut.
• Jika semua objek jual beli dinyatakan tidak ada sengketa dan tidak ada penunggakan pajak, petugas akan membacakan akta, menjelaskan isi dan maksud pembuatan akta.
• Selanjutnya, jika penjual dan calon pembeli setuju dengan isi akta, akta akan diterbitkan dan ditandatangani secara bersama-sama dengan saksi dan PPAT.
• Berapa lama pembuatan AJB yaitu antara 1 hingga 14 hari kerja.

Berapa Biaya Pembuatan AJB?

Biaya pembuatan AJB sudah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Disebutkan dalam Pasal 1 beleid tersebut, Biaya AJB meliputi honorarium PPAT yang besarnya maksimal 1% dari nilai transaksi.

Kemudian, dijelaskan juga dalam Pasal 4 Permen 33/2021, rincian biaya transaksi pembuatan AJB, meliputi:

• Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%; serta
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%.

Baca Juga:

Pajak Jual Beli Rumah Bekas bagi Pembeli dan Penjual Beserta Biaya Lainnya

Tabel Ringkasan Apa Itu AJB

***

Itulah informasi mengenai AJB yang bisa dijadikan sebagai referensi.

Mau ngobrolin apa pun soal properti, termasuk hukum pertanahan?

Yuk ke Teras123 dan ajukan pertanyaan kamu sekarang juga!

Tak lupa, cari hunian impian di Rumah123, #RumahUntukSemua.