BPHTB: Pengertian hingga Cara Menghitungnya

BPTHB

 

Anda mungkin tidak asing dengan istilah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), terutama jika saat akan membeli atau menjual rumah.

 

BPHTB merupakan salah satu biaya yang biasa dikeluarkan dalam proses jual beli properti, baik itu transaksi jual beli rumah atau tanah. 

 

Secara singkat BPHTB artinya pungutan yang ditangguhkan kepada pembeli. Kurang lebih hampir sama dengan Pajak Penghasilan (PPh) untuk penjual. 

 

Namun, bukan berarti antara pajak dan bea itu sama. 

 

Bea satu ini sangat berbeda dengan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atau pajak-pajak lain yang berhubungan dengan properti. 

 

Semuanya dibayarkan secara terpisah dan Anda sebagai pemilik properti harus membayar itu semua.

 

Tarif BPHTB ditentukan oleh suatu perhitungan. Tapi sebelum mengulas cara menghitungnya, ada baiknya kita mengetahui tentang definisi tentang BPHTB.

 

Lalu, kita ulas juga perbedaannya dengan pajak rumah. Untuk jelasnya, mari kita bahas satu per satu.

 

Apa Itu BPHTB dan Dasar Hukumnya?

Definisi BPHTB dan Dasar Hukumnya

 

Jawaban dari apa itu BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. 

 

Pungutan ini hanya terjadi saat Anda membeli rumah atau tanah dan dibayarkan ke otoritas setempat. 

 

Syarat dan ketentuan tentang BPHTB ini diatur dalam Undang-undang (UU) Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. 

 

Dalam UU tersebut disebutkan bahwa pihak yang berwenang untuk menarik bea hanyalah pemerintah kabupaten atau kota.

 

Sebelumnya, pemungutan tersebut dilakukan oleh pemerintah pusat.

 

Pungutan BPHTB sendiri tidak hanya dikenakan kepada pribadi, tetapi transaksi atas nama badan dan organisasi juga ditarik bea ini.

 

Jadi pada dasarnya, setiap transaksi perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik oleh perorangan atau oleh badan usaha/organisasi maka bakal ada kewajiban membayar bea. 

 

Jumlah tarif dari BPHTB sendiri mencapai 5% dari harga jual dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

 

Perbedaan Bea dan Pajak 

Seperti yang disebutkan sebelumnya, ada perbedaan antara bea dan pajak. Perlu dijelaskan kembali jika BPHTB bukanlah pajak jual beli dan keduanya berbeda satu sama lain. 

 

Ada beberapa perbedaan mendasar antara keduanya. 

 

Pertama, pembayaran pajak terjadi lebih dahulu daripada saat terutang.

 

Contohnya, seorang pembeli tanah bersertifikat harus membayar BPHTB sebelum dilakukan transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani. 

 

Hal ini terjadi juga dalam bea materai. 

 

Siapapun pihak yang membeli meterai tempel, berarti ia sudah membayar bea materai, walaupun belum terjadi saat terutang pajak.

 

Kedua, frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental atau berkali-kali dan tidak terikat oleh waktu.

 

Misalnya, membeli atau membayar materai tempel dapat dilakukan kapan saja.

 

Demikian pula dengan membayar BPHTB terutang. 

 

Hal ini tentunya berbeda dengan pajak, yang harus dibayar sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan.

 

Persyaratan BPHTB

Persyaratan BPHTB

 

Ketika kita membeli rumah dan harus membayar BPHTB, bukan berarti kita hanya tinggal datang ke kantor dinas dan membayarnya. 

 

Tapi masih ada beberapa dokumen dan surat yang harus disiapkan agar pembayaran dapat berjalan dengan lancar.  

 

Ada dua jenis persyaratan yakni dalam transaksi jual beli dan juga bea pewarisan. Nah, berikut adalah dokumen-dokumen yang perlu dilengkapi saat hendak membayar BPHTB.

 

-. Surat Setoran Pajak Daerah alias SSPD BPHTB.

-. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.

-. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak.

-. Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau struk Anjungan Tunai Mandiri (ATM) bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir.

-. Fotokopi bukti kepemilikan tanah seperti sertifikat, akta jual beli (AJB), letter C atau girik.

 

Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris, atau jual-beli waris, maka syarat BPHTB sebagai berikut.

 

-. SSPD BPHTB.

-. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.

-. Fotokopi KTP wajib pajak.

-. Fotokopi STTS atau struk ATM bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir.

-. Fotokopi bukti kepemilikan tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik.

-. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.

-. Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

 

Cara Menghitung BPHTB

Cara Menghitung BPHTB

 

Sebelum kita menghitung jual besaran BPHTB, Anda harus mencari tahu tentang besaran Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP. 

 

Cari tahu nilai tersebut di dinas terkait di pemerintah daerah tempat Anda membeli rumah atau bisa mencari di website resminya.

 

Jika sudah mengetahui besaran NPOPTKP, berikut adalah rumus penghitungan bea adalah seperti ini.

 

Tarif Pajak 5% X Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP) 

 

Untuk jelasnya, kami berikan contoh bagaimana menghitung besaran tarif bea yang harus dibayarkan.

 

Misalkan Anda membeli tanah seharga Rp200.000.000,00 di Jakarta, ini akan jadi nilai Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).

 

Sedangkan NPOPTKP dari tanah yang Anda beli adalah Rp80.000.000,00. Maka, perhitungan tarif BPHTB adalah sebagai berikut.

 

NPOP = Rp200.000.000

NPOPTKP = Rp80.000.000

5% X (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)

5% X Rp120.000.000 = Rp6.000.000

 

Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6.000.000

 

BPHTB Online

Sekarang pengurusan BPHTB bisa dilakukan dengan cara lebih mudah. Di wilayah mana pun Anda beli rumah, pengurusan bea ini bisa dilakukan secara online.

 

Misalnya, Anda beli rumah dijual di Jakarta, maka pengurusan BPHTB onlinenya bisa diakses di halaman https://ebphtb.jakarta.go.id/.

 

Untuk mengurus BPHTB online tersebut, langkah-langkah yang perlu Anda lakukan adalah sebagai berikut.

 

1. Login ke pajakonline.jakarta.go.id dan pilih menu BPHTB.

 

2. Masukkan NOP PBB.

 

3. Selanjutnya sistem akan melakukan pengecekan PBB.

 

4. Jika PBB bebas tunggakan, maka wajib pajak harus mengisi SSPD BPHTB serta dokumen-dokumen yang dipersyaratkan.

 

5. Petugas akan melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan dokumen yang diunggah beserta data SSPD BPHTB.

 

6. Jika ditolak, maka lakukanlah perbaikan data dan dokumen. Sedangkan jika diterima, maka buatlah kode bayar.

 

7. Bayar melalui kanal pembayaran yang sudah bekerja sama dengan pemerintah daerah.

 

8. Unggah dokumen AJB yang sudah ditandatangani.

 

9. Lalu tunggu kode OTP yang dikirimkan untuk melanjutkan proses selanjutnya.

 

10. Jika OTP sesuai, maka lanjutkan ke proses permohonan penandatanganan kepada Petugas UPPRD secara digital.

 

11. Petugas Kasatpel UPPRD/Ka Unit UPPRD melakukan penandatanganan secara digital.

 

12. SSPD BPHTB pun dapat dicetak.

 

Ingat, halaman BPHTB online setiap wilayah—dan mungkin alurnya pun—berbeda-beda.

 

Apa yang diterangkan di atas hanya salah satu contoh saja apabila Anda beli rumah di ibu kota.

 

Ketika Anda beli rumah dijual di Bogor, Tangerang, Depok, Bekasi atau wilayah-wilayah lainnya, mungkin saja melalui proses pembayaran BPHTB yang berbeda.

 

 

Itulah ulasan singkat mengenai BPHTB, mulai dari pengertian, perbedaan antara pajak dan bea, serta cara menghitung pungutan yang wajib dibayarkan.

 

Semoga informasi ini membantu Anda ketika terlibat transaksi jual beli rumah impian ya.