BPHTB, Begini Dasar Hukum hingga Cara Menghitungnya
Terakhir diperbarui 20 Oktober 2023 · 6 min read · by Martha
Anda mungkin sudah tidak asing dengan istilah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), apalagi jika saat ini sedang berencana menjual atau membeli rumah.
Ini merupakan salah satu jenis biaya yang biasa dikeluarkan dalam transaksi jual-beli properti, baik rumah maupun tanah.
Secara singkat BPHTB artinya pungutan yang ditangguhkan kepada pembeli. Kurang lebih hampir sama dengan Pajak Penghasilan (PPh) untuk penjual.
Namun, bukan berarti antara pajak dan BPHTB itu sama.
Semuanya dibayarkan secara terpisah, Anda sebagai pemilik properti harus membayar itu semua.
Tarif BPHTB ditentukan oleh suatu perhitungan. Tapi sebelum mengulas cara menghitungnya, ada baiknya kita mengetahui tentang definisi BPHTB.
Selain itu, di sini kita akan mengulas lebih jauh mengenai perbedaan antara BPHTB dan pajak rumah.
Penasaran? Simak ulasannya di bawah ini!
BPHTB Adalah
Merupakan pungutan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. Pungutan ini hanya terjadi saat Anda membeli rumah atau tanah, dan ini dibayarkan ke otoritas setempat dalam hal ini Badan Pendapatan Daerah Kabupaten maupun Kota.
Bea ini tidak hanya berlaku dalam proses jual-beli rumah. Setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan seperti waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi, termasuk hak milik atas tanah, dikenakan BPHTB.
Syarat dan ketentuannya diatur berdasarkan Undang-Undang (UU) Nomor 28 Tahun 2009, pasal 87 ayat 4 tentang Pajak dan Retribusi Daerah.
Dalam UU tersebut, disebutkan bahwa pihak yang berwenang untuk menarik bea hanyalah pemerintah kabupaten atau kota. Sebelumnya, pemungutan tersebut dilakukan oleh pemerintah pusat.
Pungutannya sendiri tidak hanya dikenakan kepada pribadi, tetapi transaksi atas nama badan dan organisasi.
Jumlah tarifnya mencapai 5% dari harga jual dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Dalam pasal 87 ayat 4, ditetapkan besaran paling rendah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) adalah Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak.
Sebagai catatan, besaran nilai NPOPTKP di setiap daerah atau wilayah berbeda-beda jumlahnya.
Adapun mengenai prosedur pemungutannya dijelaskan dalam Pasal 91, adalah sebagai berikut:
– Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
– Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara hanya dapat menandatangani risalah lelang Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
– Kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran Hak atas Tanah atau pendaftaran peralihan Hak atas Tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Perbedaan Bea dan Pajak
Seperti yang disebutkan sebelumnya, ada perbedaan antara bea dan pajak. Perlu dijelaskan kembali, BPHTB bukanlah pajak jual beli dan keduanya berbeda satu sama lain.
Ada beberapa perbedaan mendasar antara keduanya.
Pertama, pembayaran pajak terjadi sebelum transaksi jual beli properti.
Contohnya, seorang pembeli tanah harus membayar BPHTB sebelum dilakukan transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani.
Hal ini terjadi juga dalam bea materai.
Siapapun pihak yang membeli materai tempel, berarti ia sudah membayar bea materai walaupun belum terjadi saat terutang pajak.
Kedua, frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental atau berkali-kali sehingga tidak terikat oleh waktu.
Demikian pula dengan membayar BPHTB terutang.
Hal ini tentunya berbeda dengan pajak, yang harus dibayar sesuai dengan waktu sudah ditentukan.
Baca juga:
Pajak Jual Beli Properti dan Biaya-biaya Lainnya
Persyaratan BPHTB
Dalam proses pengurusan bea perolehan hak atas tanah dan bangungan, ada sejumlah persyaratan administrasi dan dokumen yang harus disiapkan.
Ada dua jenis syarat yang harus dipenuhi dalam transaksi jual beli dan bea pewarisan.
Pertama, syarat dokumentasi yang terdiri dari:
– Surat Setoran Pajak Daerah alias SSPD-nya
– Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
– Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk tahun yang bersangkutan
– Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak
– Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau struk Anjungan Tunai Mandiri (ATM) bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
– Fotokopi bukti kepemilikan tanah seperti sertifikat, akta jual beli (AJB), letter C atau girik.
Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris, atau jual-beli waris, maka syarat bea perolehan hak atas tanah dan bangungan adalah sebagai berikut.
– Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD)
– Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
– Fotokopi KTP wajib pajak
– Fotokopi STTS atau struk ATM bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
– Fotokopi bukti kepemilikan tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik
– Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah
– Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
Cara Menghitung BPHTB Beli Rumah
Sebelum kita menghitung besaran BPHTB, Anda harus mencari tahu tentang besaran Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.
Cari tahu nilai tersebut di dinas terkait tempat Anda membeli rumah atau bisa mencarinya lewat website resmi.
Jika sudah mengetahui nilai NPOPTKP, begini rumus penghitungan bea:
Tarif Pajak 5% X Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP)
Untuk jelasnya, kami berikan contoh bagaimana cara menghitung besaran bea yang harus dibayarkan.
Misalkan Anda membeli tanah seharga Rp200 juta di Jakarta, ini akan jadi nilai Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Sedangkan NPOPTKP dari tanah yang dibeli adalah Rp80 juta, maka perhitungan tarif BPHTB-nya adalah:
– NPOP = Rp200.000.000
– NPOPTKP = Rp80.000.000
– 5% X (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
– 5% X Rp120.000.000 = Rp6.000.000
Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6 juta.
BPHTB Online
Sekarang pengurusan BPHTB bisa dilakukan dengan cara lebih mudah.
Di wilayah mana pun Anda membeli rumah, pengurusan bea ini bisa dilakukan secara online.
Misalnya Anda beli rumah dijual di Jakarta, maka pengurusan BPHTB online-nya bisa diakses di halaman https://ebphtb.jakarta.go.id/.
Untuk mengurus BPHTB online tersebut, langkah-langkah yang perlu dilakukan ialah:
1. Login ke pajakonline.jakarta.go.id dan pilih menu BPHTB.
2. Masukkan NOP PBB.
3. Selanjutnya sistem akan melakukan pengecekan PBB.
4. Jika PBB bebas tunggakan, maka wajib pajak harus mengisi SSPD BPHTB serta dokumen-dokumen yang dipersyaratkan.
5. Petugas akan melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan dokumen yang diunggah beserta data SSPD BPHTB.
6. Jika ditolak, maka lakukanlah perbaikan data dan dokumen. Sedangkan jika diterima, maka buatlah kode bayar.
7. Bayar melalui kanal pembayaran yang sudah bekerja sama dengan pemerintah daerah.
8. Unggah dokumen AJB yang sudah ditandatangani.
9. Lalu tunggu kode OTP yang dikirimkan untuk melanjutkan proses selanjutnya.
10. Jika OTP sesuai, maka lanjutkan ke proses permohonan penandatanganan kepada Petugas UPPRD secara digital.
11. Petugas Kasatpel UPPRD/Ka Unit UPPRD melakukan penandatanganan secara digital.
12. SSPD BPHTB pun dapat dicetak.
Ingat, halaman BPHTB online setiap wilayah—dan mungkin alurnya pun—berbeda-beda.
Apa yang diterangkan di atas hanya salah satu contoh saja, yakni apabila Anda membeli rumah di Ibu Kota.
Ketika Anda beli rumah dijual di Bogor, Tangerang, Depok, Bekasi atau wilayah-wilayah lainnya, mungkin saja melalui proses pembayaran BPHTB yang berbeda.
Dan bagi yang masih mencari hunian di berbagai kawasan pilihan yang bisa dipertimbangkan antara lain Fortunia Residence 2, Mustika Village Karawang dan masih banyak lagi.
Itulah ulasan singkat mengenai BPHTB, mulai dari pengertian, perbedaannya dengan pajak jual beli, serta cara menghitung pungutan yang wajib dibayarkan.
Semoga informasi ini bermanfaat, ya!
Baca juga:
Begini Proses dan Biaya Balik Nama Rumah Terbaru
Author:
Ferry Fadhlurrahman
