Menghitung Besaran Biaya AJB Tanah dan Rumah melalui PPAT

AJB (Akta Jual Beli) merupakan dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atas peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Sebagai dokumen yang memiliki kekuatan hukum, AJB dapat menjadi rujukan baik bagi pembeli maupun penjual jika terjadi masalah hukum di kemudian hari.

Karena itu, penting mengetahui besaran biaya AJB sebelum membeli tanah atau rumah.

Namun sebelumnya, ada beberapa dokumen yang harus disiapkan oleh penjual dan pembeli sebelum membuat AJB.

Dokumen yang Harus Dipersiapkan saat Membuat AJB

Baik untuk penjual dan pembeli, syarat akta jual beli yang harus disiapkan antara lain:

• Fotokopi KTP suami dan istri (bila sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi Akta Nikah
• Fotokopi keterangan WNI.

Selain itu, petugas PPAT juga biasanya akan meminta data-data tanah, seperti:

• Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan disertai Surat Tanda Terima Setoran
• Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)
• Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
• Bukti pembayaran rekening listrik, telepon dan air
• Surat Roya dari Bank (jika masih hipotik).

Jangan lupa juga untuk memperhatikan beberapa hal di bawah ini:

• Memeriksa keaslian sertifikat ke BPN
• Penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual
• Penjual telah membayar pajak jual beli
• Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

Landasan Hukum Pembuatan AJB di PPAT

Biaya pembuatan akta jual beli (AJB) tanah atau rumah memang penting untuk diketahui sebelum mulai mengurusnya ke PPAT.

Selain hanya bisa dibuat oleh PPAT, nominal biaya AJB pun berbeda-beda.

Peran PPAT dalam pembuatan dokumen seperti AJB, tertera dalam Peraturan Kepala BPN No.1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Pada Pasal 2, tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS).

Merujuk pada peraturan di atas, akta tersebut dijadikan sebagai dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah, yang diakibatkan oleh perbuatan hukum tertentu.

Perbuatan hukum yang dimaksud adalah jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), serta pembagian hak bersama.

Berdasarkan penjabaran tersebut, dapat disimpulkan kalau akta jual beli merupakan salah satu akta otentik yang dibuat oleh PPAT.

Baca juga:

Wajib Tahu, Ini Bedanya Akta Notaris Tanah dan PPAT

Besaran Biaya Pembuatan AJB melalui PPAT

Lalu, berapa biaya pembuatan AJB di PPAT?

Biaya AJB sendiri sudah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No.33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Pada Pasal 1, disebutkan bahwa uang jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. 

Hal itu sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta. Jadi dapat disimpulkan kalau besaran biaya jasa pembuatan AJB adalah:

• Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%

Sebagai contoh, kamu membeli rumah seharga Rp500 juta-an di Springhill Yume Lagoon. 

Jika begitu, maka biaya pembuatan AJB adalah sebesar Rp5 juta.

Di samping itu, Pasal 2 dalam Permen di atas juga menjelaskan kalau PPAT wajib memberi jasa pembuatan akta, tanpa memungut biaya kepada orang yang tidak mampu.

Tentunya, hal itu harus dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) yang diterbitkan oleh instansi berwenang.

Biaya Lain yang Perlu Dibayar

Selain biaya di atas, kamu juga harus mempersiapkan biaya lainnya ketika memakai jasa notaris untuk legalitas jual-beli tanah, di antaranya:

• BPHTB yang berkisar 5% dari harga jual, lalu dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
• Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah. Nominalnya bisa dihitung dengan rumus: T = (1% x Nilai Tanah) + Rp 50 ribu
• Biaya Pelayanan Informasi untuk Nilai Tanah berkisar dari ratusan sampai jutaan rupiah
• Biaya Pengecekan Sertifikat sebesar Rp50 ribu.

Sanksi dalam Pembuatan AJB

Perlu diketahui bahwa aturan-aturan tentang biaya jasa pembuatan AJB maupun akta otentik lainnya, harus dipatuhi oleh PPAT.

Pasalnya, ada sanksi yang berlaku bagi mereka yang tidak mematuhinya.

Hal ini tercantum dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No.33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 3.

Bila PPAT memungut uang jasa melebihi ketentuan-ketentuan di atas, maka akan dikenakan sanksi pelanggaran ringan berupa pemberhentian sementara paling lama 6 bulan.

Lalu, ditegaskan pula jika PPAT memungut uang jasa kepada seseorang yang tidak mampu, maka akan dikenakan sanksi berupa teguran tertulis.

Itulah tadi penjelasan tentang biaya pembuatan AJB melalui PPAT yang perlu diketahui.

Jika sedang mencari rumah tapak berkualitas di tengah lokasi strategis, bisa juga cek beberapa rekomendasinya di bawah ini:

• Kurnia Puri Harmoni
• Mustika Village Sukamulya
• Sukamanah Islamic Village.

Semoga informasi ini bermanfaat!