Download Aplikasi Rumah123
Cari Agen
Aset Bank
Explore
Berita
Bantuan
Download Aplikasi
Cara Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan dengan Mudah
Terakhir diperbarui 05 Maret 2026 · 7 min read · by alya
Cara menghitung NJOP menggunakan rumus: Total Harga Tanah = Luas Tanah × NJOP/m² Tanah, dan Total Harga Bangunan = Luas Bangunan × NJOP/m² Bangunan. Nilai Jual Rumah adalah jumlah keduanya. NJOP ditetapkan pemerintah daerah berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009 dan menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Perhitungan NJOP penting diketahui oleh pemilik properti maupun calon pembeli rumah.
Selain digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), NJOP juga sering menjadi referensi dalam menentukan nilai transaksi properti.
Dengan memahami cara menghitung NJOP, masyarakat dapat menilai apakah harga rumah atau tanah yang ditawarkan masih tergolong wajar di wilayah tersebut.
Apa Itu NJOP?
NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, sebagaimana diatur dalam UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Pasal 1 Ayat 40.
Jika tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui salah satu dari tiga metode berikut:
Perbandingan Harga Objek Sejenis
Membandingkan dengan properti yang berdekatan secara lokasi dan memiliki spesifikasi serupa.
Ini adalah metode utama yang digunakan aparat pajak.
NJOP Pengganti
Jika tidak ada objek sejenis, digunakan hasil pendapatan atau pemasukan objek pajak yang dinilai sebagai pengganti.
Nilai Perolehan Baru
Menghitung total biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak, termasuk biaya konstruksi dan material.
Apa Itu NJOP/Meter?
NJOP/meter adalah nilai jual objek pajak yang ditetapkan per meter persegi luas tanah atau bangunan.
Nilai ini menjadi komponen utama dalam menghitung total NJOP suatu properti.
Fungsi NJOP dalam Transaksi Properti
Setelah memahami definisinya, pertanyaan berikutnya adalah: untuk apa sebenarnya NJOP digunakan? Jawabannya tidak tunggal.
NJOP memiliki peran ganda sebagai instrumen perpajakan resmi sekaligus referensi harga di pasar properti, yang berdampak langsung baik bagi penjual, pembeli, maupun lembaga keuangan.
| Fungsi | Keterangan |
|---|---|
| Dasar Pengenaan PBB | PBB P2 (perkotaan/perdesaan) dan PBB P3 (perkebunan, kehutanan, pertambangan) |
| Dasar Penghitungan BPHTB | NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat terjadi peralihan hak |
| Acuan Harga Wajar Penjual | Membantu menentukan harga jual yang tidak terlalu di bawah atau di atas kewajaran pasar |
| Acuan Harga Wajar Pembeli | Menghindari pembelian properti yang overpriced. Jika harga di atas NJOP, properti terbilang mahal |
| Referensi Pengajuan KPR | Bank dapat mempertimbangkan nilai NJOP saat menilai agunan dalam pengajuan KPR |
Penting: Besarnya NJOP bersifat tidak tetap. Berdasarkan ketentuan Kementerian Keuangan RI, pemerintah melakukan evaluasi NJOP setiap 3 tahun sekali, atau bisa 1 tahun sekali jika terjadi perkembangan pesat di suatu wilayah, misalnya akibat pembangunan infrastruktur transportasi masif seperti yang terjadi di kawasan Bekasi.
Komponen yang Dibutuhkan untuk Menghitung NJOP
Kesalahan paling umum saat menghitung NJOP adalah langsung memasukkan angka tanpa memastikan data yang digunakan sudah benar.
Sebelum menerapkan rumus, pastikan kamu sudah memegang tiga komponen berikut, masing-masing dari sumber resminya:
| Komponen | Cara Mendapatkannya | Sumber Resmi |
|---|---|---|
| NJOP/m² tanah | Kantor Kecamatan setempat atau situs resmi Pemda provinsi | Pemda / Ditjen Pajak |
| NJOP/m² bangunan | Kantor Kecamatan setempat atau situs resmi Pemda provinsi | Pemda / Ditjen Pajak |
| Luas tanah (m²) | Sertifikat tanah (SHM atau HGB) yang diterbitkan BPN/ATR | BPN / ATR |
| Luas bangunan (m²) | IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) | Pemda setempat |
Untuk mengetahui NJOP per meter secara online, kamu bisa mengakses situs resmi pemerintah provinsi setempat.
Misalnya, untuk DKI Jakarta dapat diakses melalui portal pajak online Pemprov DKI.
Jika tidak tersedia secara online, datang langsung ke kantor kecamatan di mana properti tersebut berada.
Rumus dan Cara Menghitung NJOP per Meter
Dengan data komponen yang sudah lengkap, kamu siap menghitung. R
umus NJOP sebenarnya sangat lugas: cukup kalikan luas dengan nilai per meter, lalu jumlahkan keduanya.
Berikut rumus resminya beserta contoh perhitungan nyata:
Contoh Perhitungan NJOP
Berikut simulasi cara menghitung NJOP untuk properti di Tambun Selatan, Kabupaten Bekasi:
Data Properti:
Lokasi: Kompleks Candi Langit, Tambun Selatan, Kab. Bekasi
- Luas tanah: 60 m²
- Luas bangunan: 73 m²
- NJOP/m² tanah: Rp7.500.000
- NJOP/m² bangunan: Rp8.000.000
| Komponen | Rumus | Hasil |
|---|---|---|
| Total Harga Tanah | 60 m² × Rp7.500.000 | Rp450.000.000 |
| Total Harga Bangunan | 73 m² × Rp8.000.000 | Rp584.000.000 |
| Nilai Jual Rumah (NJOP) | Rp450.000.000 + Rp584.000.000 | Rp1.034.000.000 |
Berdasarkan perhitungan di atas, NJOP rumah tersebut adalah Rp1.034.000.000.
Nilai ini menjadi dasar penghitungan PBB tahunan dan BPHTB jika terjadi pengalihan hak.
Kamu bisa menggunakan rumus yang sama untuk menghitung NJOP di wilayah lain.
Pastikan kamu mendapatkan data NJOP/m² yang berlaku di wilayah tersebut dari kantor kecamatan setempat.
Tabel Ringkasan: NJOP vs Harga Pasar
Mengetahui cara menghitung NJOP saja belum cukup jika kamu tidak memahami posisinya terhadap harga pasar.
Keduanya sering disalahpahami sebagai hal yang sama, padahal mekanisme penetapan dan fungsinya berbeda secara mendasar.
Tabel berikut merangkum perbedaannya secara ringkas:
| Aspek | NJOP | Harga Pasar |
|---|---|---|
| Ditetapkan oleh | Pemerintah Daerah (Pemda) | Mekanisme pasar (negosiasi) |
| Dasar hukum | UU No. 28 Tahun 2009 | Tidak ada regulasi khusus |
| Frekuensi pembaruan | 1–3 tahun sekali | Fluktuatif (kapan saja) |
| Fungsi utama | Dasar PBB dan BPHTB | Acuan transaksi jual beli |
| Kecenderungan nilai | Umumnya lebih rendah dari harga pasar | Bisa di atas atau di bawah NJOP |
| Transparansi | Publik, bisa dicek di kantor kecamatan | Tidak terpusat, bergantung agen/penjual |
Tips: Jika harga yang ditawarkan penjual di bawah NJOP, jangan langsung senang. Bisa jadi ada faktor tertentu yang mempengaruhi harga, misalnya sengketa lahan, kondisi bangunan yang buruk, atau masalah status sertifikat (HGB atau SHM). Selalu lakukan due diligence sebelum membeli.
FAQ: Pertanyaan yang Sering Diajukan tentang NJOP
Masih ada pertanyaan seputar NJOP? Berikut jawaban atas pertanyaan yang paling sering muncul dari calon pembeli, penjual, maupun wajib pajak, termasuk beberapa hal penting yang sering terlewat.
Apa itu NJOP per meter?
NJOP per meter adalah taksiran harga bumi dan bangunan yang ditetapkan pemerintah, dihitung berdasarkan luas dan zona wilayah properti tersebut berada. Nilainya berbeda-beda tergantung lokasi. Properti di perkotaan umumnya memiliki NJOP/m² lebih tinggi dibandingkan di pinggiran kota atau perdesaan.
Bagaimana cara mengetahui NJOP per meter di suatu wilayah
Ada dua cara resmi: (1) datang langsung ke kantor kecamatan tempat properti berada, atau (2) akses situs resmi pemerintah daerah (Pemda) setempat yang umumnya menyediakan layanan cek NJOP secara online. Beberapa kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung sudah memiliki portal pajak online yang memudahkan pengecekan NJOP.
Apakah NJOP sama dengan harga jual properti?
Tidak. NJOP umumnya lebih rendah dari harga pasar. Jika penjual menawarkan harga di atas NJOP, properti tersebut terbilang mahal dibandingkan standar pajak. Namun jika di bawah NJOP, pembeli perlu berhati-hati dan mencari tahu penyebabnya. Bisa jadi ada masalah pada status sertifikat (HGB atau SHM), kondisi bangunan, atau faktor lainnya.
Apa saja faktor yang mempengaruhi besar kecilnya NJOP
Berdasarkan ketentuan pemerintah, faktor-faktor penentu NJOP meliputi: lokasi, jenis lahan, luas, bentuk, ukuran, lebar jalan di depan properti, ketersediaan sarana transportasi, kondisi lingkungan sekitar, serta perkembangan pembangunan di wilayah tersebut. Inilah mengapa NJOP di kawasan yang sedang berkembang pesat bisa naik drastis dalam waktu singkat.
Seberapa sering NJOP diperbarui?
Pemerintah melalui Kementerian Keuangan RI melakukan evaluasi NJOP setiap 3 tahun sekali. Namun, bisa diperbarui setiap 1 tahun sekali jika terjadi perkembangan pesat di suatu wilayah, misalnya akibat pembangunan jalan tol, MRT, atau kawasan industri baru.
Apakah NJOP mempengaruhi BPHTB dan proses KPR?
Ya. NJOP digunakan sebagai salah satu dasar penghitungan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) saat terjadi pengalihan hak properti. Selain itu, NJOP juga dapat menjadi acuan penilaian agunan oleh bank dalam proses pengajuan KPR.
Apa hubungan NJOP dengan proses balik nama sertifikat?
Saat melakukan balik nama sertifikat rumah, NJOP menjadi salah satu referensi dalam penghitungan BPHTB yang harus dibayar. Pastikan kamu mengetahui NJOP terkini sebelum memulai proses balik nama agar estimasi biaya lebih akurat.
Apakah ada NJOP khusus untuk tanah kosong (tanpa bangunan)?
Ya. Untuk tanah kosong tanpa bangunan, hanya komponen NJOP tanah yang diperhitungkan. Rumusnya: NJOP = Luas Tanah × NJOP/m² Tanah. Tidak ada komponen bangunan yang ditambahkan karena memang tidak ada bangunan di atas lahan tersebut.
***
Semoga bermanfaat.
Temukan rekomendasi properti terbaik hanya di Rumah123!
