Inilah Perbedaan HGB dan SHM yang Perlu Diketahui

Perbedaan Hgb dan Shm

 

Meski sudah sering terdengar, nyatanya masih saja ada orang yang tidak mengetahui perbedaan HGB dan SHM. 

 

Padahal, kedua jenis sertifikat ini sangat penting, apalagi jika kita ingin melakukan jual-beli properti.

 

Dalam dunia properti kita mengenal berbagai macam sertifikat, mulai dari hak guna bangunan (HGB), sertifikat hak milik (SHM), hak pakai, hak guna usaha (HGU), sampai hak kelola dan sebagainya.

 

Masing-masing sertifikat tersebut memiliki fungsi yang berbeda-beda. 

 

Jika kamu mengantongi HGB, maka hak dan kewajibanmu atas properti tersebut berbeda dengan pemilik properti SHM.

 

Karena itu, sebelum melakukan transaksi jual-beli properti kamu harus tahu jenis sertifikat yang dimiliki bangunan tersebut.

 

Agar tidak menyesal di kemudian hari, simak perbedaan HGB dan SHM berikut ini.

Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan Hgb

 

Secara harfiah, kita dapat mengetahui hak guna bangunan atau HGB adalah perizinan yang diberikan oleh pemerintah kepada seseorang, untuk mengelola sebuah lahan yang dimiliki oleh orang lain.

 

Sama seperti hak kelola lainnya, izin HGB dibatasi selama kurun waktu tertentu. 

 

Jika dilihat dari peraturan perundang-undangan, masa waktu tersebut maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun.

 

Keistimewaan yang diberikan kepada pemilik sertifikat HGB adalah keleluasaan untuk mengelola lahan, baik dalam mendirikan bangunan atau keperluan lainnya, namun hak milik tanah tetap atas nama negara.

 

Karena itu, jika disimpulkan maka para pemegang HGB hanya memiliki bangunan yang ada di atas lahan. 

 

Sementara, hak atas tanah tersebut tetap milik negara atau individu pemberi hak guna bangunan.

 

Dalam pengaplikasiannya, cukup jarang memang ada individu yang membeli lahan HGB untuk dijadikan hunian. 

 

Biasanya, lahan tersebut dimanfaatkan developer untuk membangun perumahan dan apartemen

 

HGB sendiri memiliki kelebihan dan kekurangan. Salah satu kekurangannya adalah sifat HGB yang punya jangka waktu. 

 

Untuk lengkapnya, berikut adalah kekurangan dan kelebihan dari HGB:

Kelebihan:

 

-. Tidak butuh dana besar. Harga jauh lebih murah dibandingkan membeli properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)

-. Peluang usaha besar. Properti berstatus HGB biasanya dijadikan pilihan bagi mereka yang menetap dalam jangka waktu sementara

-. Badan usaha atau badan hukum bisa menjadi pemegang sertifikat HGB yang sah.

Kekurangan:

 

-. Jangka waktu terbatas. Pemegang sertifikat HGB hanya memiliki masa pakai maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun

-. Tidak bebas. Pemegang HGB tidak memiliki hak penuh untuk mengubah atau mengalih fungsikan bangunan tanpa izin dan persetujuan dari pemilik tanah selaku pemberi HGB terlebih dulu.

 

Sampai di sini, apa kamu sudah mengerti pengertian HGB? 

 

Jika tertarik membeli properti HGB, sebaiknya gunakan lahan tersebut untuk keperluan komersial atau keperluan lain dalam waktu terbatas saja, ya.

Pengertian Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik Shm

 

Berbeda dengan HGB, sertifikat hak milik atau SHM adalah sebuah kewenangan yang diberikan kepada individu atau institusi, untuk mengelola serta memiliki secara utuh hak atas kepemilikan properti.

 

Sertifikat hak milik dapat dikatakan sebagai status tertinggi di antara surat legalitas properti lainnya. 

 

SHM memberikan keleluasaan penuh kepada pemiliknya untuk jangka waktu yang tidak terbatas.

 

Jika kamu memiliki lahan dengan sertifikat SHM, maka kamu bebas untuk mendirikan bangunan di atas tanah tersebut. 

 

Lahan yang kamu miliki juga tetap menjadi milikmu, begitu pula bangunan di atasnya. Hal ini jadi faktor pembeda yang cukup kentara dengan HGB. 

 

Seperti yang kita ketahui, para pemilik HGB hanya berhak atas bangunan yang berdiri di atas lahan, sedang tanahnya tetap dimiliki si pemberi izin.

 

Secara hitung-hitungan, rumah dijual dengan SHM dihargai lebih mahal dibandingkan HGB. Hal ini sebabkan, para pembeli properti tidak mau repot-repot mengubah sertifikat HGB menjadi SHM.

 

Jadi, jika kamu sedang mencari properti seperti rumah tapak, pastikan sudah ada SHM-nya ya seperti hunian di Makmur Indah Residence.   

Perbedaan HGB dan SHM

 

Berdasarkan penjabaran di atas, kamu mungkin sudah menangkap beberapa perbedaan HGB dan SHM. 

 

Namun, untuk membantumu memahami perihal perbedaan keduanya, mari simak tabel berikut ini.

HGB:

 

-. Pemilik hanya memiliki hak atas tanah, namun tidak memiliki hak atas lahan yang digunakan

-. Hanya sah dalam waktu tertentu dan perlu diperpanjang sesuai jangka waktu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan

-. Berisiko menjadi Beban Hak Tanggungan jika digunakan dalam waktu yang lama

-. Kurang pas dijadikan sebagai hunian permanen, serta hanya cocok sebagai investasi jangka pendek dan menengah

-. Harga jual properti HGB lebih murah.

SHM:

 

-. Pemilik mempunyai kuasa penuh atas tanah, meliputi menjual, mengelola, mendirikan bangunan dan lain-lain di atas lahan SHM

-. Keabsahan sertifikat hak milik berlaku selamanya, sehingga kita tidak perlu memperpanjang izin properti tersebut

-. Dalam sehingga transaksi properti, kedudukan sertifikat hak milik lebih tinggi daripada HGB

-. Harga jualnya lebih mahal daripada HGB

-. Dapat dijadikan sebagai agunan atau jaminan

-. Lahan SHM cocok dijadikan hunian dan instrumen investasi properti berjangka panjang.

Mengurus Status HGB Menjadi SHM

Mengurus Status HGB Menjadi SHM

 

Apakah HGB bisa menjadi SHM? Itulah pertanyaan yang biasanya diajukan oleh banyak orang. 

 

Jika saat ini rumahmu masih berstatus HGB dan kamu tertarik untuk mengubahnya menjadi SHM, maka dapat melakukan beberapa proses perubahannya dengan mudah.

 

Sebelum mengubah HGB ke SHM, terdapat beberapa dokumen yang perlu disiapkan, terutama untuk luas lahan di bawah 600 m². Dokumen tersebut, di antaranya:

 

-. Sertifikat asli HGB;

-. Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan);

-. Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan;

-. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga;

-. Surat pernyataan bermaterai bahwa tidak memiliki perumahan lebih dari lima bidang;

-. Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan tempat lokasi properti berada.

 

Untuk mengurus status HGB menjadi SHM, kamu bisa mengikuti beberapa langkahnya berikut ini.

 

1. Mendatangi Kantor BPN di wilayah properti terkait. Kamu bisa langsung mengunjungi loket pelayanan dan menyerahkan dokumen persyaratan;

2. Lalu, kamu akan diminta mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Kamu akan mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, informasi luas tanah dan bangunan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal;

3. Lakukan pembayaran di loket pembayaran. Biasanya, harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600m² dari Rp50.000;

4. Melakukan pembayaran daftar ke loket pelayanan;

5. Kamu dapat mengambil SHM dalam kurun waktu 5 hari setelah pembayaran.

 

Untuk permohonan dengan luas tanah di atas 600 m², kamu perlu melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. 

 

Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, petugas BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi dan hasil ukurnya akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN.

 

BPN akan menerbitkan surat ukur yang ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan.

 

Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) selanjutnya akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak Milik. 

 

Sertifikat yang diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) ini akan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) yang dibukukan.

Cara Menghitung Biaya Perpanjangan HGB

Cara Menghitung Biaya Perpanjangan HGB 2021

 

?Jika kamu tetap tidak ingin beralih ke SHM, hal tersebut tetap boleh dilakukan. Namun kamu harus melakukan perpanjangan HGB.

 

Biaya perpanjangan HGB tergantung dengan harga tanah per meter perseginya. Rumus perhitungan HGB dapat merujuk pada Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002, yakni:

 

((jangka waktu perpanjangan/30 tahun) x 1%) x NPT) x 50%

 

NPT di sini adalah Nilai Perolehan Tanah. NPT yang digunakan sudah dikurangi dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTTKUP) terlebih dahulu. 

 

Kamu bisa mendapatkan nilai NPT dan NPTTKUP dalam SPPT PBB tanah yang hendak diperpanjang.

 

 

Itulah beberapa perbedaan HGB dan SHM yang patut kamu ketahui.

 

Jangan lupa, jika ingin mencari rumah dengan status kepemilikan yang sah, temukan selengkapnya di situs properti Rumah123.

 

Beberapa properti terbaru yang bisa Anda dapatkan di Rumah123, di antaranya 67 Kebagusan, Orchard Village, hingga Buana Kotabaru Raya

 

Semoga ulasan di atas dapat membantumu dalam memilih serta membeli properti yang tepat, ya.

 

Selamat mencoba!

 

Author:

Yuhan Al Khairi