Perbedaan HGB dan SHM: Definisi, Fungsi, dan Cara Mengubahnya

r123-share-title

HGB (Hak Guna Bangunan) adalah hak kepemilikan bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain, berlaku maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang. SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah bukti kepemilikan tertinggi yang mencakup tanah dan bangunan sekaligus, berlaku selamanya. Keduanya diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA).

Perbedaan HGB dan SHM penting diketahui oleh calon pembeli maupun pemilik properti.

Status sertifikat menentukan hak hukum atas tanah, nilai jual properti, serta kemampuannya dijadikan agunan kredit.

Salah satu perbedaan HGB dan SHM yang paling mencolok adalah soal siapa yang berhak memilikinya. HGB dapat dipegang oleh badan hukum, sementara SHM hanya bisa dimiliki oleh WNI.

Apa Itu HGB dan SHM?

Kedua jenis sertifikat ini diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA) dan diterbitkan oleh Kementerian ATR/BPN (Badan Pertanahan Nasional).

HGB (Hak Guna Bangunan)

HGB adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya.

Berbeda dengan SHM yang bersifat permanen, HGB memiliki batas waktu pemanfaatan yang kini diatur lebih fleksibel dalam PP No. 18 Tahun 2021.

Total jangka waktu HGB dapat mencapai 80 tahun melalui tiga tahapan:

• Pemberian Hak: Maksimal 30 tahun.
• Perpanjangan Hak: Maksimal 20 tahun.
• Pembaruan Hak: Maksimal 30 tahun (setelah masa perpanjangan berakhir).

Setelah total masa tersebut habis, tanah akan kembali dikuasai oleh negara atau pemilik asal (pemegang HPL).

Oleh karena itu, pemilik HGB disarankan melakukan perpanjangan atau peningkatan status menjadi SHM sebelum masa berlaku habis.

SHM (Sertifikat Hak Milik)

SHM adalah bukti kepemilikan tertinggi atas tanah dan bangunan yang diakui negara.

Pemilik SHM memiliki kuasa penuh atas tanah dan bangunannya, dengan masa berlaku yang tidak terbatas.

Karena statusnya yang lebih kuat secara hukum, properti bersertifikat SHM umumnya dihargai lebih mahal dibandingkan properti berstatus HGB.

Perbedaan fisik dokumen: Sampul sertifikat HGB bertuliskan “Sertifikat Hak Guna Bangunan”, sedangkan sampul SHM bertuliskan “Sertifikat Hak Milik”. Secara fisik, keduanya terlihat mirip dan hanya bisa dibedakan dari keterangan di sampulnya.

Tabel Ringkasan Perbedaan HGB dan SHM

Berikut perbandingan lengkap antara HGB dan SHM yang mencakup aspek hak kepemilikan, masa berlaku, nilai jual, hingga penggunaannya sebagai agunan:

Aspek	HGB	SHM
Kepemilikan	Bangunan saja; tanah tetap milik negara atau pihak lain	Tanah dan bangunan secara penuh
Masa berlaku	Total hingga 80 tahun (30 thn awal + 20 thn perpanjangan + 30 thn pembaruan)	Selamanya, tidak ada batas waktu
Nilai jual	Lebih rendah dari SHM	Lebih tinggi dari HGB
Agunan/jaminan	Bisa, tetapi berisiko jika sisa masa berlaku HGB pendek	Ideal dijadikan agunan KPR maupun kredit lainnya
Cocok untuk	Hunian sementara, properti komersial berbadan hukum	Hunian permanen, investasi properti jangka panjang
Siapa yang bisa memiliki	WNI dan badan hukum	WNI saja (sesuai Pasal 21 UUPA)
Dasar hukum	Pasal 35 UUPA No. 5 Tahun 1960	Pasal 20 UUPA No. 5 Tahun 1960

HGB

• Hak kepemilikan bangunan saja
• Berlaku 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun
• Berisiko menjadi beban Hak Tanggungan
• Kurang ideal untuk hunian permanen
• Harga jual lebih murah
• Dapat dimiliki badan hukum

SHM

• Hak kepemilikan tanah dan bangunan penuh
• Berlaku selamanya tanpa batas waktu
• Ideal sebagai agunan atau jaminan
• Ideal untuk hunian dan investasi jangka panjang
• Harga jual lebih mahal
• Hanya dapat dimiliki WNI

Salah satu perbedaan HGB dan SHM yang paling mencolok adalah soal siapa yang berhak memilikinya. HGB dapat dipegang oleh badan hukum, sementara SHM hanya bisa dimiliki oleh WNI.

Mengapa Banyak Perumahan Baru Bersertifikat HGB?

Tidak semua rumah di perumahan baru memiliki sertifikat SHM.

Banyak perumahan baru yang alas haknya berstatus HGB karena dikembangkan oleh developer berbadan hukum.

Hal ini bukan kesalahan prosedur, melainkan konsekuensi hukum yang sudah diatur secara tegas.

Pasal 21 Ayat 1 dan 2 UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA menyatakan bahwa hak milik atas tanah hanya dapat diperoleh oleh warga negara Indonesia, bukan oleh badan hukum.

Karena developer adalah badan hukum, mereka hanya dapat memegang HGB, bukan SHM.

Catatan penting: Jika Anda membeli rumah baru dari developer berbadan hukum, sertifikat awalnya hampir dipastikan berstatus HGB. Namun, Anda dapat mengajukan permohonan peningkatan hak menjadi SHM setelah proses jual beli selesai. Biasanya proses ini juga dibantu oleh pihak developer.

Bagaimana dengan Apartemen?

Unit apartemen memiliki jenis hak kepemilikan tersendiri, yaitu Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).

Sementara alas hak atas tanah tempat berdirinya gedung apartemen tetap berstatus HGB atau Hak Pengelolaan (HPL).

Secara kekuatan hukum, SHMSRS setara dengan SHM.

Perbedaannya ada pada objek kepemilikannya: SHM berlaku atas tanah dan bangunan secara penuh, sedangkan SHMSRS berlaku atas unit apartemen beserta bagian bersama dan tanah bersama gedung tersebut.

Cara Mengubah HGB Menjadi SHM

Memahami perbedaan HGB dan SHM saja tidak cukup, Anda juga perlu tahu cara meningkatkan statusnya jika diperlukan.

Pemilik properti berstatus HGB dapat meningkatkan statusnya menjadi SHM melalui kantor ATR/BPN (Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional) setempat.

Proses ini sering disebut peningkatan hak dan dapat dilakukan langsung oleh pemilik tanpa harus melibatkan notaris jika dokumen sudah lengkap.

Persyaratan Dokumen

Sebelum mengajukan, siapkan dokumen-dokumen berikut:

• Sertifikat asli HGB
• Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)
• Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan
• Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga (KK)
• Surat pernyataan bermeterai yang menegaskan bahwa pemohon tidak memiliki lebih dari 5 bidang tanah perumahan
• Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan sesuai lokasi properti

Alur Pengajuan

Rincian Biaya Mengubah HGB ke SHM

Biaya peningkatan hak dari HGB ke SHM terdiri dari beberapa komponen.

Angka berikut adalah estimasi umum dan dapat berbeda tergantung lokasi, luas tanah, serta kebijakan kantor ATR/BPN setempat.

Komponen Biaya	Estimasi	Keterangan
Biaya notaris/PPAT	Rp1,5 juta – Rp5 juta	Tergantung nilai transaksi dan kantor notaris
Biaya pendaftaran tanah	Rp50.000	Untuk luas tanah hingga 600 m²
Biaya ukur tanah	Rp1 juta – Rp3 juta	Tergantung lokasi dan ukuran tanah
Biaya PNBP	2% x (NJOP atau nilai pasar – Rp60 juta)	Penerimaan Negara Bukan Pajak, ditetapkan ATR/BPN
BPHTB	5% x (NPOP – NPOPTKP)	Lihat panduan cara menghitung BPHTB

Catatan soal NJOP: Nilai NJOP digunakan sebagai dasar perhitungan biaya PNBP di atas. Untuk mengetahui NJOP properti Anda, kunjungi kantor kecamatan setempat atau cek melalui portal pajak online Pemda. Nilai NJOP juga berkaitan langsung dengan perhitungan BPHTB yang harus dibayar saat terjadi peralihan hak.

Biaya Perpanjangan HGB

Jika memilih memperpanjang HGB tanpa mengubahnya ke SHM, biayanya dihitung berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 dengan rumus berikut:

Rumus Biaya Perpanjangan HGB (PP No. 46 Tahun 2002)

((Jangka waktu perpanjangan / 30 tahun) x 1%) x NPT) x 50%

NPT = Nilai Perolehan Tanah dikurangi NPTTKUP (Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan)

FAQ: Pertanyaan yang Sering Diajukan tentang Perbedaan HGB dan SHM

Berikut jawaban atas pertanyaan yang paling sering muncul dari calon pembeli, pemilik properti, maupun debitur KPR seputar status sertifikat HGB dan SHM.

Mana yang lebih baik antara HGB dan SHM?

Untuk hunian permanen dan investasi jangka panjang, SHM lebih disarankan karena memberikan kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan tanpa batas waktu. HGB lebih cocok untuk properti komersial atau hunian sementara. Namun, jika properti incaran berstatus HGB, Anda tetap bisa mengajukan peningkatan hak ke SHM melalui kantor ATR/BPN setempat.

Apakah properti HGB bisa dijadikan agunan KPR?

Ya, properti berstatus HGB dapat dijadikan agunan untuk pengajuan KPR. Namun, bank biasanya lebih menyukai agunan berstatus SHM karena risikonya lebih rendah. Jika sisa masa berlaku HGB terlalu pendek, bank bisa menolak pengajuan atau memberikan plafon kredit yang lebih kecil.

Berapa lama proses ubah HGB ke SHM?

Proses pengubahan HGB ke SHM di kantor ATR/BPN memakan waktu sekitar 5 hari kerja setelah semua dokumen lengkap dan pembayaran dilakukan. Waktu ini bisa lebih lama jika ada antrian atau dokumen yang perlu dilengkapi.

Apa itu SHMSRS dan apakah sama dengan SHM?

SHMSRS (Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) adalah bukti kepemilikan unit apartemen. Secara kekuatan hukum, SHMSRS setara dengan SHM. Perbedaannya ada pada objek kepemilikannya: SHM berlaku atas tanah dan bangunan secara penuh, sedangkan SHMSRS berlaku atas unit apartemen beserta bagian dan tanah bersama gedung tersebut.

Apakah WNA bisa memiliki properti berstatus SHM di Indonesia?

Tidak. Berdasarkan Pasal 21 UUPA No. 5 Tahun 1960, hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). WNA dapat memiliki properti dengan status Hak Pakai, bukan SHM.

Apakah proses balik nama sertifikat berbeda untuk HGB dan SHM?

Proses balik nama sertifikat pada dasarnya sama untuk HGB maupun SHM, yaitu dilakukan melalui kantor ATR/BPN dengan bantuan notaris/PPAT. Perbedaannya ada pada biaya yang dikenakan, karena nilai NJOP dan status hak dapat mempengaruhi besaran BPHTB yang harus dibayar.

Apa yang terjadi jika masa berlaku HGB habis dan tidak diperpanjang?

Jika HGB tidak diperpanjang atau diperbarui, hak atas tanah akan kembali ke negara atau pemilik asal (HPL). Namun, berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021, Anda memiliki opsi Perpanjangan (20 tahun) dan dilanjutkan dengan Pembaruan (30 tahun) setelah masa pemberian awal (30 tahun) habis. Dengan total waktu hingga 80 tahun, Anda punya cukup waktu untuk mengurus perpanjangan atau meningkatkan statusnya menjadi SHM agar hak milik menjadi permanen.

***

Itulah pembahasan lengkap mengenai perbedaan HGB dan SHM yang penting diketahui.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga ulasan di atas bermanfaat.