10 Hal yang Wajib Dicek Saat Survey Rumah Bekas

r123-share-title

Survey rumah bekas adalah proses pemeriksaan langsung kondisi fisik, legalitas, dan lingkungan sekitar properti sebelum transaksi jual beli dilakukan.

Survey yang menyeluruh sangat penting.

Itu karena rumah bekas berpotensi memiliki masalah tersembunyi.

Di antaranya, adalah kerusakan struktural, sengketa lahan, atau dokumen yang tidak lengkap yang tidak terlihat dari foto listing.

Setidaknya, ada 10 aspek utama yang harus dicek saat survey rumah bekas agar pembeli tidak menyesal setelah transaksi selesai.

Proses survey idealnya dilakukan sebanyak 2–3 kali kunjungan pada waktu yang berbeda untuk mendapatkan gambaran yang akurat.

Checklist Survey Rumah Bekas

Hal Wajib Dicek Saat Survey Rumah Bekas

1. Kondisi Struktur dan Pondasi Bangunan

Struktur bangunan adalah aspek paling kritis dalam survey rumah bekas.

Jadi, saat mengecek rumah bekas, kamu bisa memeriksa seluruh dinding untuk mendeteksi retak rambut (hairline crack) maupun retak struktural yang lebih dalam.

Selain itu, kamu juga perlu tahu, retak diagonal di sudut pintu atau jendela bisa menjadi indikasi penurunan pondasi yang serius.

Untuk bisa mengeceknya, tinggal ketuk permukaan dinding dengan buku jari.

Jika ada bunyi berongga, itu mengindikasikan plester yang sudah terlepas dari dinding.

Kemudian, jangan lupa untuk memeriksa juga apakah lantai terasa miring dengan membawa bola kecil dan meletakkannya di tengah ruangan.

2. Instalasi Listrik

Berikutnya, kamu harus meminta penjual menunjukkan panel MCB (Miniature Circuit Breaker) dan kapasitas daya terpasang.

Biasanya, rumah bekas yang sudah berusia lebih dari 15 tahun kemungkinan besar memiliki instalasi listrik lama yang perlu diganti.

Cek kondisi stop kontak dan saklar di setiap ruangan, pastikan tidak ada yang longgar atau terbakar.

Saat survey rumah bekas, kamu wajib bertanya, apakah pernah ada korsleting atau kebakaran kecil sebelumnya, dan apakah instalasi pernah direnovasi.

Biaya renovasi instalasi listrik rumah ukuran sedang bisa mencapai Rp15–30 juta.

3. Instalasi Air dan Plumbing

Saat berada di lokasi rumah, coba nyalakan semua keran secara bersamaan untuk mengecek tekanan air.

Apabila tekanannya lemah, itu bisa disebabkan oleh pipa tersumbat, pompa lemah, atau sumber air yang bermasalah.

Sebaiknya periksa seluruh area bawah wastafel, kloset, dan bak mandi untuk mendeteksi kebocoran atau noda karat.

Kemudian, tanyakan juga sumber air utama, apakah menggunakan PDAM, sumur bor, atau keduanya.

Untuk rumah yang menggunakan sumur bor, lakukan uji kualitas air untuk memastikan tidak ada kontaminasi.

4. Kelembapan dan Rembesan Air

Perlu kamu ketahui, rembesan adalah masalah paling umum pada rumah bekas dan bisa sangat mahal untuk diperbaiki.

Jadi, saat berada di lokasi rumahnya, coba perhatikan noda kekuningan atau kehitaman di dinding, terutama di area dekat kamar mandi, dapur, dan dinding bagian luar.

Jika kamu mencium bau apek yang kuat saat masuk rumah, itu adalah tanda kelembapan tinggi.

Cek juga area dinding yang dekat tanah (setinggi 30–50 cm dari lantai) karena ini rawan rembesan kapiler dari tanah.

Supaya pemeriksaan lebih akurat, kamu bisa melakukan survey saat atau sesaat setelah hujan.

5. Kondisi Atap dan Plafon

Selanjutnya, kamu bisa meminta izin untuk naik ke atas atap atau setidaknya melihat kondisi atap dari luar.

Saat berada di atap, coba periksa genteng yang retak, berlumut, atau bergeser.

Sementara saat di dalam rumah, cek plafon untuk menemukan noda air berbentuk lingkaran yang mengindikasikan atap bocor.

Perhatikan juga rangka atap jika bisa diakses. Rangka kayu yang sudah lapuk atau terserang rayap harus segera diganti.

Perlu kamu tahu, estimasi biaya penggantian atap rumah tipe 36 berkisar Rp20–50 juta tergantung material yang digunakan.

6. Kelengkapan Dokumen Legalitas

Dokumen legal adalah hal yang tidak boleh dikompromikan dalam pembelian rumah bekas.

Berikut dokumen wajib yang harus diperiksa:

• SHM (Sertifikat Hak Milik): pastikan nama di sertifikat sesuai dengan identitas penjual
• IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): dokumen izin konstruksi yang sah
• PBB (Pajak Bumi dan Bangunan): pastikan tidak ada tunggakan pajak
• AJB (Akta Jual Beli) atau riwayat kepemilikan sebelumnya
• Bukti pembayaran PLN dan PDAM yang tidak menunggak

7. Status Sengketa dan Riwayat Kepemilikan

Sebelum deal, lakukan pengecekan sertifikat ke Kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat untuk memastikan tidak ada blokir, sitaan, atau sengketa yang melekat pada properti.

Proses ini biasa disebut SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah) dan bisa diurus oleh notaris rekanan.

Kemudian, jangan lupa untuk menanyakan kepada tetangga sekitar mengenai riwayat properti tersebut.

Biasanya, tetangga lama mengetahui apakah pernah ada permasalahan kepemilikan di masa lampau.

8. Kondisi Lingkungan Sekitar

Survey lingkungan sama pentingnya dengan survey kondisi fisik rumah.

Kunjungi lokasi saat pagi hari kerja, siang hari, dan malam hari untuk mendapatkan gambaran suasana yang berbeda.

Perhatikan hal-hal berikut:

• Riwayat banjir: tanyakan kepada warga setempat atau cek berita lokal
• Kondisi jalan masuk: lebar jalan, kondisi aspal, dan kemudahan akses kendaraan
• Kebisingan: dekat jalan raya besar, rel kereta, atau industri
• Keamanan lingkungan: keberadaan pos keamanan dan sistem ronda
• Jarak ke fasilitas: sekolah, rumah sakit, pasar, dan transportasi umum

9. Ketersediaan Fasilitas Utilitas

Pastikan rumah sudah terhubung dengan jaringan listrik PLN resmi, bukan sambungan ilegal.

Tanyakan kapasitas daya terpasang saat ini dan kemudahan untuk menaikkan daya jika diperlukan.

Untuk PDAM, cek apakah aliran air lancar sepanjang hari atau hanya tersedia pada jam-jam tertentu.

Cek juga ketersediaan jaringan internet fiber optik di kawasan tersebut, terutama jika Anda berencana bekerja dari rumah.

Tidak semua kawasan perumahan di Indonesia sudah terjangkau layanan fiber.

10. Komparasi Harga dan Potensi Negosiasi

Sebelum survey, lakukan riset harga pasar properti di kawasan tersebut melalui platform Rumah123 untuk mengetahui rentang harga yang wajar.

Bandingkan juga dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang tertera di tagihan PBB sebagai referensi nilai minimum.

Temuan dari hasil survey bisa menjadi bahan negosiasi yang sah.

Jika ditemukan kerusakan yang memerlukan perbaikan, hitung estimasi biayanya dan ajukan sebagai dasar pengurangan harga.

Rata-rata, rumah bekas masih bisa dinegosiasikan 5–15% dari harga penawaran tergantung kondisi dan motivasi penjual.

***

Jadi, itulah beberapa hal yang wajib dicek dan ditanyakan saat survey rumah bekas.

Semoga membantu, ya!

FAQ

Berapa kali idealnya survey rumah bekas?

Minimal 2 sampai 3 kali di waktu berbeda pagi malam dan setelah hujan untuk cek kondisi secara menyeluruh.

Apakah survey rumah bekas perlu pakai inspektur profesional?

Disarankan untuk rumah di atas Rp500 juta atau usia lebih dari 20 tahun karena biaya inspeksi jauh lebih kecil dari risiko perbaikan besar.

Dokumen wajib apa saja yang perlu dicek saat survey rumah bekas?

SHM IMB atau PBG PBB terbaru KTP penjual serta proses AJB melalui PPAT.

Bagaimana cara cek riwayat banjir saat survey rumah bekas?

Lihat bekas air di dinding kondisi lantai dan tanyakan langsung ke tetangga sekitar.

Apakah harga bisa dinegosiasikan saat survey rumah bekas?

Bisa gunakan temuan kerusakan dan estimasi biaya sebagai dasar negosiasi harga.