Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah: Rumus Hitung, Simulasi, dan Cara Mengurusnya
r123-share-title

Terakhir diperbarui 18 Maret 2026 · 7 min read · by Septian Nugraha

Balik nama sertifikat tanah adalah proses pemindahan hak kepemilikan tanah dari pemilik lama ke pemilik baru, baik melalui transaksi jual beli maupun pewarisan.

Proses ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan wajib dilakukan agar hak atas tanah sah secara hukum.

Rumus resmi biaya balik nama sertifikat tanah menurut Kementerian ATR/BPN adalah: (nilai tanah per m² × luas tanah) : 1.000 + biaya pendaftaran.

Selain itu terdapat komponen biaya lain seperti Akta Jual Beli (AJB) sebesar 1% dari nilai transaksi, BPHTB sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak, dan biaya pengecekan sertifikat sebesar Rp50.000.

Artikel ini membahas secara lengkap:

Pengertian balik nama sertifikat tanah
Syarat dan dokumen yang dibutuhkan
Rumus dan simulasi perhitungan biaya balik nama
Tahapan cara mengurus balik nama di kantor BPN

Apa Itu Balik Nama Sertifikat Tanah?

Sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan atau hak atas tanah yang dirilis pemerintah dalam bentuk dokumen resmi.

Lantaran memiliki hukum kuat, sertifikat tersebut dapat digunakan sebagai dasar untuk mengklaim hak-hak tertentu atas tanah.

Balik nama sertifikat tanah adalah proses pemindahan suatu kepemilikan tanah dari pemilik lama ke pemilik baru, entah melalui perwarisan atau melalui transaksi jual beli yang sah secara hukum.

Setelah balik nama, hak atas tanah yang diwariskan atau dibeli akan sah di mata hukum sesuai Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Pada prosesnya, terdapat biaya balik nama sertifikat tanah yang harus dipersiapkan oleh sang pemilik baru.

Nah, untuk rincian syarat dan biaya balik nama sertifikat tanah akan dibahas di bawah ini.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Syarat Pengurusan Balik Nama Sertifikat

Syarat balik nama sertifikat tanah sebetulnya tidaklah sulit karena biasanya membutuhkan dokumen-dokumen yang juga diperlukan saat adanya transaksi jual beli tanah.

Melansir situs resmi Kementerian ATR/BPN, syarat wajib balik nama sertifikat tanah yang perlu dipersiapkan adalah:

Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon;
Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan surat kuasa;
Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum;
Sertifikat asli dan akta jual beli dari PPAT;
Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan atau kuasanya;
Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat dicantumkan tanda yang menyatakan hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika diizinkan instansi yang berwenang;
Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
Penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

Selain persyaratan di atas, ada pula beberapa hal penting yang perlu disiapkan, yakni:

Informasi luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon;
Pernyataan tanah tidak sengketa;
Pernyataan tanah atau bangunan dikuasai secara fisik.

Dokumen	Keterangan	Status
Sertifikat tanah asli	Dokumen kepemilikan yang akan dibalik nama	Wajib
Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT	Bukti sah transaksi jual beli	Wajib
Fotokopi KTP dan KK penjual dan pembeli	Identitas para pihak	Wajib
Bukti lunas BPHTB	Bukti pembayaran pajak perolehan hak	Wajib
Bukti pembayaran PBB tahun berjalan	Pajak bumi dan bangunan terkini	Wajib
Surat pernyataan tanah bebas sengketa	Pernyataan dibuat oleh pemohon	Wajib
Formulir permohonan balik nama	Tersedia di kantor BPN	Wajib
Izin pemindahan hak	Dari instansi berwenang	Kondisional
Surat kuasa	Jika dikuasakan ke pihak lain	Kondisional

Begini Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Berapa biaya balik nama sertifikat tanah?

Pertanyaan itu bisa jadi membingungkanmu ketika hendak mengurus sertifikat ke kantor pertanahan setelah membeli atau mendapatkan warisan tanah.

Sebenarnya, cara menghitung biaya balik nama tidak begitu sulit, bahkan perhitungannya sama dari tahun ke tahun.

Berikut rumus untuk menghitung biaya balik nama sertifikat tanah yang bisa menjadi acuan sesuai ketentuan Kementerian ATR/BPN, yaitu:

Rumus biaya balik nama sertifikat tanah: (nilai tanah per m2 x luas tanah (m2)) : 1.000 + biaya pendaftaran

Perhitungan ini berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang bisa dicari di situs pemerintah daerah setempat.

Selain biaya pendaftaran, masih ada biaya administrasi lainnya yang perlu diperhitungkan.

Misalnya seperti penerbitan Akta Jual Beli (AJB), BPHTB, dan biaya mengecek keabsahan sertifikat tanah dilakukan oleh notaris atau PPAT.

Biasanya, tarif yang dikeluarkan sekitar satu persen dari total nilai transaksi.

Agar lebih jelas, mari teliti simulasi cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah berikut ini.

Simulasi Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Simulasi Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Berikut ini simulasi perhitungan biaya balik nama sertifikat tanah yang bisa kamu pelajari.

Sebagai contoh, kamu membeli tanah di Jakarta seluas 200 m² dengan NJOP Rp200 juta.

Sementara, nilai transaksi pembelian tanahnya sendiri berkisar Rp400 juta.

Lalu, berapa kira-kira biaya balik nama yang diperlukan untuk tanah di atas?

Biaya AJB: 1% x 400.000.000 = Rp4 juta.
Biaya BPHTB: 5% x (400.000.000-60.000.000) = Rp17 juta
Biaya pengecekan tanah Rp50 ribu.
Biaya balik nama: (nilai tanah per meter persegi x luas tanah per meter persegi : 1000) atau (1.000.000 x 200.000.000)/1.000 = Rp200.000

Berdasarkan simulasi di atas maka, cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah tersebut adalah;

Rp4.000.000 + Rp17.000.000 + Rp50.000 + Rp200.000 = Rp21.250.000

Jika ditotal, maka kamu perlu membayar biaya balik nama sebesar Rp21.250.000.

Biaya di atas hanyalah gambaran saja karena biasanya beda nilai transaksi dan lokasi, beda pula biaya balik nama sertifikat tanah yang dikeluarkan.

Komponen Biaya	Rumus Perhitungan	Contoh Simulasi	Keterangan
Biaya AJB	1% x nilai transaksi	1% x Rp400 juta = Rp4 juta	Dibayar ke notaris atau PPAT
Biaya BPHTB	5% x (NPOP – NPOPTKP)	5% x Rp340 juta = Rp17 juta	Dibayar sebelum pengajuan balik nama
Biaya pengecekan tanah	Tarif tetap	Rp50.000	Dilakukan di kantor BPN
Biaya balik nama	(nilai tanah per m² x luas tanah) : 1.000	Rp200.000	Berdasarkan NJOP dan luas tanah
Total estimasi	-	Rp21.250.000	Bisa berbeda tergantung lokasi dan nilai transaksi

Cara Balik Nama Sertifikat Tanah

Balik Nama Sertifikat Tanah

Setelah mengetahui berapa biaya balik nama tanah, kini saatnya kamu mengetahui cara untuk mengurusnya.

Berikut tahapan yang mesti dilalui.

1. Siapkan Dokumen yang Dibutuhkan

Dokumen balik nama sertifikat tanah yang harus disiapkan meliputi:

Sertifikat tanah asli
Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT
Salinan KTP dan KK penjual dan pembeli
Bukti lunas BPHTB
Bukti pembayaran PBB tahun berjalan
Surat pernyataan tanah aman dari sengketa
Formulir permohonan balik nama sertifikat tanah

2. Pengurusan Akta Jual Beli (AJB) di PPAT

Selanjutnya kamu harus mengurus AJB di PPAT sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli tanah.

3. Pelunasan BPHTB

Pastikan BPHTB sudah dilunasi sebelum mengajukan balik nama. Besaran BPHTB sebagaimana dituliskan pada simulasi di atas menggunakan rumus 5% × (NPOP – NPOPTKP)

4. Cek Keaslian Sertifikat di BPN

Selanjutnya verifikasi keaslian sertifikat tanah di BPN untuk memastikan tidak ada masalah hukum.

5. Pengajuan Balik Nama ke Kantor Pertanahan (BPN)

Semua dokumen dan bukti pembayaran balik nama yang sudah disiapkan kemudian diserahkan ke BPN.

6. Tunggu Sertifikat Baru Selesai

Proses balik nama biasanya memakan waktu 2–4 minggu sesuai antrian di BPN. Setelah selesai, kamu bisa mendapatkan sertifikat tanah atas nama pemilik baru.

Tahap	Kegiatan	Estimasi Waktu
1	Siapkan seluruh dokumen yang dibutuhkan	Sebelum ke BPN
2	Urus Akta Jual Beli di PPAT	Sesuai jadwal PPAT
3	Lunasi BPHTB sebelum pengajuan	Sebelum ke BPN
4	Cek keaslian sertifikat di BPN	1 hari kerja
5	Ajukan berkas balik nama ke kantor BPN	1 hari kerja
6	Tunggu penerbitan sertifikat baru	2–4 minggu

***

Itulah cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah yang penting untuk diketahui.

Semoga artikel di atas bermanfaat, ya.

Mau ngobrolin apapun soal properti? Yuk ke Teras123, dari jual beli properti, KPR sampai share pengalaman kamu juga bisa lho di sini!

FAQ

1. Apa itu balik nama sertifikat tanah?

Balik nama sertifikat tanah adalah proses pemindahan hak kepemilikan tanah dari pemilik lama ke pemilik baru melalui transaksi jual beli atau pewarisan agar sah secara hukum sesuai UUPA No. 5 Tahun 1960.

2. Berapa biaya balik nama sertifikat tanah?

Biaya balik nama sertifikat tanah terdiri dari beberapa komponen yaitu AJB sebesar 1% dari nilai transaksi, BPHTB sebesar 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP, biaya pengecekan Rp50.000, dan biaya balik nama berdasarkan rumus NJOP dibagi 1.000.

3. Bagaimana rumus menghitung biaya balik nama sertifikat tanah?

Rumus resmi dari ATR/BPN adalah: nilai tanah per m² dikali luas tanah dibagi 1.000 ditambah biaya pendaftaran. Nilai tanah mengacu pada NJOP yang bisa dicek di situs pemerintah daerah setempat.

4. Berapa lama proses balik nama sertifikat tanah di BPN?

Proses balik nama sertifikat tanah umumnya memakan waktu 2 hingga 4 minggu tergantung antrean di kantor BPN setempat.

5. Apa saja dokumen wajib untuk balik nama sertifikat tanah?

Dokumen wajib meliputi sertifikat tanah asli, Akta Jual Beli dari PPAT, fotokopi KTP dan KK penjual serta pembeli, bukti lunas BPHTB, bukti pembayaran PBB tahun berjalan, surat pernyataan tanah bebas sengketa, dan formulir permohonan balik nama dari BPN.