Berapa Tahun Idealnya Balik Modal Bisnis Kos? Ini Perhitungannya

r123-share-title

Apakah Anda pernah mendengar janji-janji balik modal cepat dalam suatu bisnis? Jika iya, Anda mesti bersikap skeptis.

Pasalnya, dalam bisnis apa pun, balik modal itu membutuhkan waktu. Pun begitu dalam bisnis kos-kosan.

Idealnya, butuh waktu 7-10 tahun untuk balik modal bisnis kos. Hal tersebut dihitung dari pendapatan bersih, bukan dari pendapatan kotor.

Bagi Anda yang hendak terjun bisnis kos-kosan, wajib mengetahui cara perhitungannya agar bisa menyiapkan modal dan mengatur ekspektasi sebaik mungkin.

Berikut adalah perhitungannya:

Rumus Menghitung Balik Modal Bisnis Kos Kosan

Menurut CNBC, perhitungan kasar balik modal kosan bisa dengan rumus ini:

• Balik Modal = Modal Awal : Pendapatan Bersih Tahunan

Supaya lebih jelas, berikut penjelasan untuk masing-masing komponen tersebut:

• Modal awal: Dihitung dari biaya pembelian tanah, pembangunan gedung, perizinan, pengisian furnitur, sampai modal kerja awal.
• Pendapatan bersih tahunan: Total pendapatan dari sewa kos selama setahun yang sudah dikurangi biaya operasional (listrik, air, internet, gaji penjaga kos, perawatan bangunan, dan pajak).

Cara Menghitung Balik Modal Bisnis Kos Kosan

Simulasi perhitungan ini adalah untuk kos-kosan 10 kamar di lokasi strategis.

1. Total Modal Awal

• Pembelian tanah, bangunan, & perizinan: Rp1.500.000.000
• Fasilitas kamar premium (springbed, AC, kamar mandi dalam, wifi): Rp100.000.000

Total Investasi Awal: Rp1.600.000.000

2. Estimasi Pendapatan Kotor Tahunan

Karena fasilitasnya premium dan berlokasi strategis (misalnya dekat kampus ternama atau kawasan perkantoran), harga sewa dapat dinaikkan menjadi Rp2.000.000 per bulan.

Asumsi keterisian (occupancy rate) sebesar 90% atau rata-rata 9 kamar terisi sepanjang tahun.

Perhitungan pendapatan kotor per tahun:

9 kamar × Rp2.000.000 × 12 bulan = Rp216.000.000

• Total Pendapatan Kotor Tahunan: Rp216.000.000

3. Estimasi Biaya Operasional Tahunan

Untuk mempertahankan fasilitas premium, biaya operasional seperti listrik, air, internet cepat, maintenance, dan penjaga dianggarkan sebesar 25% dari pendapatan.

Perhitungan biaya operasional:

25% × Rp216.000.000 = Rp54.000.000

• Total Biaya Operasional Tahunan: Rp54.000.000

4. Menghitung Pendapatan Bersih Tahunan

Perhitungan pendapatan bersih:

Rp216.000.000 – Rp54.000.000 = Rp162.000.000

• Total Pendapatan Bersih Tahunan: Rp162.000.000

5. Estimasi Masa Balik Modal

Rumus Payback Period:

• Masa Balik Modal = Rp1.600.000.000 ÷ Rp162.000.000 = 9,8 tahun

Jadi, berdasarkan perhitungan di atas, bisnis kos-kosan ekseklusif di lokasi strategis bisa mencapai 9 tahunan.

Lantas, bisakah balik modalnya dipercepat?

Bisa. Caranya, adalah dengan menaikan harga sewa kosannya secara bertahap.

Jika Anda menaikkan harga kos sebesar 5% setiap 2 tahun sekali (misalnya dari Rp2.000.000 naik menjadi Rp2.100.000 di tahun ke-3), masa balik modal riil Anda akan terpangkas menjadi hanya sekitar 8 tahun.

Atau, Anda juga bisa mendapatkan pendapatan tambahan dengan menawarkan jasa laundry atau jasa catering, dengan bekerja sama dengan bisnis lain.

Semoga informasi pada artikel ini bermanfaat untuk Anda yang hendak bisnis kos-kosan.

FAQ