Jenis-Jenis Pajak Pembelian dan Penjualan Tanah beserta Cara Menghitungnya

r123-share-title

Pajak pembelian tanah merupakan salah satu komponen biaya yang akan dikenakan kepada pembeli dalam transaksi jual beli tanah. 

Jenis-jenis pajak pembelian tanah meliputi Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Bukan cuma pembeli, dalam transaksi jual beli tanah, penjual juga bertanggung jawab membayar sejumlah bea yang ditetapkan oleh pemerintah, lho.

Lantas, apa saja jenis-jenis pajak pembeli dan penjual tanah? Ketahui uraian lengkapnya di bawah ini.

Jenis Pajak Pembelian Tanah

1. PPN Pembelian Tanah

PPN adalah salah satu instrumen pajak pembelian tanah yang menjadi tanggungan pihak pembeli. 

Pengenaan PPN dalam pembelian tanah tidak mutlak, hanya dikenakan dalam situasi tertentu saja. 

Situasi yang membuat pembeli dikenakan PPN adalah tanah tersebut dibeli dari orang atau perusahaan berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP). 

Dilansir dari Online Pajak, besaran PPN yang harus ditanggung pembeli apabila membeli tanah kepada penjual berstatus PKP adalah 11% dari nilai jual tanah. 

Ketentuan mengenai besaran PPN 11% itu diatur dalam UU No.7/2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan atau UU HPP Bab IV pasal 7 ayat (1) tentang PPN. 

Misalnya Anda membeli tanah seharga Rp200 juta kepada developer berstatus PKP. 

Jika demikian, nominal PPN yang harus dibayarkan pembeli adalah;

Rp200.000.000 (nilai jual) x 11% (besaran PPN) = Rp22.000.000. 

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya lain yang harus ditanggung oleh pembeli adalah BPHTB jual beli tanah. 

Dasar perhitungan BPHTB jual beli tanah adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sejumlah 5% dari nilai perolehan objek pajak dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Jadi, BPHTB tanah maupun bangungan nilainya akan berbeda dari satu daerah dan daerah lain.

Lantas, di antara NPOP dan NJOP, manakah yang layak untuk disepakati sebagai harga tanah?

Anda bisa memilih salah satu di antaranya, sebab pada dasarnya NPOP dan NJOP adalah harga yang telah disepakati penjual maupun pembeli.

Namun, tidak hanya NPOP dan NJOP yang bisa memengaruhi besaran pajak, ada pula Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Rumus menghitung pajak pembelian tanah ini adalah;

Tarif Pajak 5% x dasar pengenaan pajak (NPOP-NPOPTKP).

Sebagai contoh, harga tanah dijual di Bandung adalah Rp350 juta dengan NPOP sebesar Rp75 juta.

Jika demikian, cara menghitung BPHTB-nya adalah;

Rp350.000.000 – Rp75.000.000 = Rp275.000.000

5% x Rp275.000.000 = Rp13.750.000.

Namun, BPHTB jual-beli tanah hanya dikenakan pada objek tanah dengan nilai di atas Rp60 juta. 

Apabila tanah tersebut dijual di bawah Rp60 juta, maka tidak akan dikenakan jenis pajak ini. 

Ketentuannya mengacu pada UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Jenis Pajak Penjualan Tanah

1. PPh Jual Beli Tanah

Jenis pajak yang dikenakan pada penjual dalam transaksi jual beli tanah adalah PPh. 

Besaran pajak penjualan tanah bervariasi, mulai dari 0–2,5%. 

Besar-kecilnya pengenaan PPh ditentukan dari jenis tanah yang menjadi objek jual beli. 

Berikut ketentuan besaran PPh jual beli tanah mengacu pada PP No.34 Tahun 2016:

A. Tarif PPh 2,5%

PPh 2,5% dikenakan untuk transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain Rumah Sederhana (RS) atau Rumah Susun Sederhana (RSS).

Selain itu, ketentuan ini berlaku bagi wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

B. Tarif PPh 1%

PPh 1% dikenakan pada transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa RS dan RSS.

Sama seperti sebelumnya, ketentuan ini berlaku bagi wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

C. Tarif PPh 0%

PPh 0% dikenakan dalam transaksi tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah.

Ketentuan ini sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Patut diketahui, tanah dengan nilai jual di bawah Rp60 juta tidak akan dikenakan PPh.

Ketentuannya mengacu pada Peraturan Pemerintah No.34 Tahun 2016.   

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Selalu muncul pertanyaan, siapakah yang harus membayar PBB dalam transaksi jual beli tanah maupun rumah?

Sebenarnya tidak ada aturan pasti yang mengatur perihal tersebut.

Namun, satu hal yang pasti, pajak ini dikenakan secara rutin tiap tahunnya kepada para pemilik rumah maupun tanah. 

Jadi, awalnya PBB dibayarkan oleh penjual, pembeli selaku pemilik baru tetap akan dikenakan bea ini pada tahun pajak berikutnya. 

Biaya Lain Pembelian Tanah

Selain pajak, ada pula sejumlah biaya yang perlu dipersiapkan dalam jual beli tanah. 

Biaya-biaya tersebut berkenaan dengan pengurusan dokumen legalitas, mulai dari cek sertifikat hingga balik nama sertifikat tanah. 

Berikut rincian biaya lain yang harus disiapkan pembeli dalam jual-beli tanah: 

• Biaya cek sertifikat sebesar Rp100–150 ribu.
• Biaya Akta Jual Beli (AJB) yang nilainya 1% dari nilai transaksi jual beli tanah.
• Biaya balik nama sertifikat tanah, di mana umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku.
• Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) yang dibayarkan sekaligus saat pengajuan BBN dengan anggaran (1/1000 x harga jual rumah) + Rp50.000.
• Jasa notaris yang biaya atau honorariumnya sudah diatur oleh pemerintah dan tertuang dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Pasal 36.

Itulah penjelasan mengenai pajak pembelian tanah yang wajib Anda ketahui.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga informasi ini membantu.