12 Biaya Jual Beli Rumah yang Perlu Diketahui

28 September 2022 · 7 min read · by Septian Nugraha

Berniat untuk menjual atau beli rumah? Jika iya, ada baiknya bagi kamu mengetahui sejumlah biaya jual beli-rumah yang harus dipersiapkan.

Praktik jual-beli rumah bukanlah perkara mudah. Ada beberapa prosedur yang harus ditempuh, serta sejumlah uang yang mesti dipersiapkan.

Bagi kamu yang berencana membeli rumah, tentunya penting untuk mengalokasikan dana di luar harga hunian incaran.

Karena akan ada tambahan biaya jual beli rumah untuk keperluan administrasi dan legalitas dalam proses jual-beli rumah.

Hal tersebut tidak hanya berlaku bagi pembeli, tetapi juga penjual. Hanya memang porsinya lebih banyak dibebankan kepada konsumen.

Apabila kamu berniat melakukan jual-beli rumah, namun kebingungan dengan tarif apa saja yang harus dikeluarkan, jangan khawatir!

Situs properti rumah123.com akan menjelaskan secara lengkap mengenai biaya jual beli rumah.

Biaya Cek Sertifikat

Jika kamu berniat membeli hunian, terutama rumah second, hal yang harus dilakukan adalah mengecek keaslian dan keabsahan sertifikat tanah dari rumah yang hendak dibeli.

Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 menerangkan bahwa BPN akan mengecek keaslian sertifikat tanah berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah.

Cek sertifikat biasanya tidak memakan waktu lama, bisa selesai hanya dalam satu hari. Ada tiga cara yang bisa kamu pilih perihal cara pengurusannya, yakni:

Menggunakan jasa notaris

Cara ini bisa diambil bila kamu memiliki kesibukan yang padat, hingga tidak memiliki waktu untuk mengurusnya secara mandiri.

Akan tetapi kamu juga harus menyiapkan dana tambahan sebagai uang jasa kepada notaris. Jumlahnya berkisar Rp100 ribu hingga Rp150 ribu.

Pengecekan secara mandiri

Kamu juga bisa melakukan pengecekan sertifikat secara mandiri, dengan langsung mendatangi kantor pertanahan setempat.

Dalam proses ini, kamu akan dikenakan tarif Rp50 ribu untuk setiap sertifikat yang dicek.

Adapun sejumlah berkas yang perlu kamu siapkan, ialah:

– Sertifikat tanah yang hendak diperiksa.
– Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya.
– Permohonan pengecekan sertifikat, di mana form permohonannya sudah ada di BPN.
– Fotokopi KTP pemilik sertifikat.

Pengecekan secara online

Kamu juga bisa melakukan pengecekan mandiri secara daring, melalui aplikasi Sentuh Tanahku.

Pengurusan cek sertifikat biasanya menelan biaya Rp 50 ribu hingga Rp 300 ribu. Beban dari bea ini biasanya ditanggung oleh pembeli.

Namun ini masih bisa dikondisikan, artinya bisa negosiasikan dengan penjual agar beban pembiayaan dibagi dua.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Ini merupakan salah satu tambahan biaya jual-beli rumah yang dibebankan kepada pembeli atau pemilik tanah dan bangunan.

Bea ini tidak hanya berlaku dalam proses jual-beli rumah, melainkan juga setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan seperti waris hingga hibah.

Besaran tarif pajak jual beli rumah ditetapkan sebesar 5 persen. BPHTB ini harus sudah dilunasi sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).

Adapun dasar perhitungannya adalah sebagai berikut:

Nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), dan dikalikan 5%.

Sebagai catatan, besaran nilai NPOPTKP di tiap daerah berbeda jumlahnya. Karena itu, cari tahu besaran NPOPTKP di daerahmu, ya.

Pajak Penghasilan (PPh)

Kewajiban pajak ini tidak dibebankan kepada pembeli, melainkan kepada penjual. Dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang “Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah atau Bangunan” – besaran PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5 persen dari nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan.

Sama halnya dengan BPHTB, pembayaran PPh ini sudah harus dilunasi sebelum penandatanganan AJB.

Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Bea lainnya yang masuk dalam daftar biaya jual-beli rumah adalah PPN. Besarannya adalah 10% dari nilai transaksi.

Minimal nilai transaksi yang dikenakan PPN adalah Rp 36 juta.

PPN hanya dikenakan satu kali saat membeli properti, baik dari developer maupun perorangan.

Disamping itu, pajak ini juga dikenakan terhadap pembangunan rumah yang dilakukan secara mandiri oleh orang pribadi atau badan.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB pun harus dipenuhi. Ini merupakan jenis pajak yang bersifat materil sebab disesuaikan dengan tanah atau bangunan.

PBB dibebankan kepada penjual dan dibayarkan sekali setiap tahunnya. Besaran PBB adalah 0,5 persen dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) atau sebanding dengan 20 persen NJOP.

Akta Jual-Beli (AJB)

Pengurusan AJB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Hal tersebut diatur dalam PP No 37 tahun 1998 pasal 2 ayat 1. Artinya, akta tersebut tidak dibuat oleh notaris atau BPN.

Bea AJB umumnya dibebankan kepada pembeli rumah. Akan tetapi bisa juga ditanggung oleh kedua belah pihak.

Adapun tarif yang harus dibayarkan berkisar 1 persen dari nilai transaksi. Tetapi ini bukan angka pasti, karena nilainya masih bisa ditawar.

Perlu diingat, pengurusan AJB sendiri baru bisa dilakukan setelah pemeriksaan sertifikat, melunasi BPHTB, PPh, dan PBB.

Biaya Balik Nama (BBN)

Dalam proses transaksi jual-beli rumah, kamu juga akan dikenai Biaya Balik Nama (BBN) sertifikat properti dari penjual ke pembeli.

Bea ini dikenakan kepada konsumen. Bila kamu membeli rumah baru melalui pengembang, maka proses BBN akan diurus oleh developer.

Karena itu, kamu sebagai pembeli hanya tinggal membayarnya saja.

Akan tetapi jika kamu membeli rumah second dari perorangan, biasanya biaya balik nama rumah harus diurus secara mandiri.

Besaran BBN di setiap daerah berbeda-beda, tetapi rata-rata sekitar 2 persen dari nilai transaksi. Rumus menghitung BBN sendiri adalah sebagai berikut;

BBN = 2 persen x Nilai Transaksi.

Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

Tambahan biaya jual beli rumah ini tidak termasuk pajak. Akan tetapi ketetapannya tertuang dalam Undang-Undang (UU) no. 20 tahun 1997 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak.

Dalam UU tersebut, dijelaskan bahwa PNBP adalah seluruh penerimaan pemerintah pusat yang tidak berasal dari penerimaan perpajakan.

Karena itu, kamu wajib mengalokasikan dana untuk membayar PNBP jika hendak membeli rumah. Bea ini akan dibebankan kepada pembeli.

Besaran tarif untuk bea ini adalah 1/1.000 (satu per seribu) dari NJOP tanah ditambah Rp50 ribu.

Pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Bila hendak mengambil kepemilikan rumah melalui sistem kredit, kamu juga harus mengalokasikan sejumlah dana untuk mengurus KPR.

Pihak bank akan membebankan biaya administrasi dan pengurusan legalitas kepada calon debitur.

Sejumlah pengeluaran yang harus dibayarkan dalam proses pengajuan KPR antara lain; provisi dan administrasi, premi asuransi kebakaran serta premi asuransi jiwa.

Biaya pengurusan KPR menjadi tanggungan pembeli.

Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)

Pajak ini umum dikenakan dalam transaksi jual-beli barang mewah, bisa pada kendaraan atau properti.

Rumah kamu bisa dikenai pajak ini, jika berencana membeli rumah dengan lahan seluas lebih dari 150 meter persegi.

Bea ini akan dibebankan kepada pembeli properti yang termasuk dalam kategori barang mewah.

Pajak tersebut hanya berlaku kalau kamu membeli properti langsung dari perusahaan pengembang, serta tidak berlaku bila kamu membeli properti dari perorangan.

Jasa Notaris

Keterlibatan notaris dalam proses jual-beli rumah sebaiknya jangan diabaikan. Kehadiran notaris akan membuat proses jual-beli sah secara legalitas.

Hal ini dikarenakan notaris adalah satu-satunya pihak yang berwenang menentukan keabsahan dalam proses jual-beli.

Adapun mengenai tarif jasa notaris umumnya berkisar Rp 5 juta. Dengan rincian sebagai berikut:

– cek sertifikat: Rp100 ribu
– SK: Rp1 juta
– validasi pajak: Rp200 ribu
– AJB: Rp2,4 juta
– BBN: Rp750 ribu
– Surat Kuasa Hak Membebankan hak Tanggungan: Rp250 ribu
– Akta Pemberian Hak Tanggungan: Rp1,2 juta.

Akan tetapi, ini hanya penghitungan kasar. Artinya, jumlah uang yang dikeluarkan untuk membayar jasa notaris bisa jauh lebih rendah atau tinggi.

Sebab ada beberapa notaris yang menetapkan bayaran sebesar 0,5-1 persen dari nilai transaksi.

Lantas, biaya notaris jual beli rumah ditanggung oleh siapa?

Biaya jasa notaris biasanya dibebankan kepada pembeli, sebagai pihak yang berkepentingan. Akan tetapi, teknis pembayarannya bisa dinegosiasikan dengan penjual agar dibagi dua.