PBB Rumah Sewa, Siapa yang Harus Bayar?

r123-share-title

Pembayaran PBB rumah sewa secara hukum wajib dibayar oleh pemilik properti selaku wajib pajak yang terdaftar.

Hal ini diatur dalam UU No. 1 Tahun 2022 (UU HKPD), yang menyatakan bahwa wajib pajak adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

Namun, dalam praktiknya, bisa jadi pembayaran PBB menjadi bagian dari negosiasi antara pemilik dan penyewa.

Jika perjanjiannya disetujui kedua belah pihak, penyewa dan pemilik, maka bisa jadi pembayaran PBB dialihkan ke pihak penyewa. Asalkan, pasalnya tercantum dalam surat perjanjian sewa-menyewa atau kontrak.

Dasar Hukum Kewajiban PBB di Indonesia

1. PBB Sektor Perdesaan & Perkotaan (PBB-P2)

Rumah, ruko, tanah kosong, dan bangunan dalam kota/desa.

• UU No. 1 Tahun 2022 (UU HKPD): Dasar hukum utama yang menggantikan UU No. 28 Tahun 2009.
• PP No. 35 Tahun 2023: Ketentuan umum pajak dan retribusi daerah.
• Peraturan Daerah (Perda): Mengatur tarif spesifik (maks. 0,5%) dan NJOPTKP di tiap kabupaten/kota.

2. PBB Sektor P3 (Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan)

Objek pajak skala besar yang dikelola Pemerintah Pusat.

• UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No. 12 Tahun 1994: Dasar hukum tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
• UU No. 6 Tahun 2023 (UU Cipta Kerja): Penyesuaian aturan terkait klaster perpajakan.

Ringkasan Perubahan Penting:

• Tarif PBB-P2: Maksimal naik menjadi 0,5% (sebelumnya 0,3%).
• NJOPTKP: Ditetapkan minimal Rp10.000.000 per wajib pajak.

Mengapa Pemilik yang Wajib Bayar PBB?

Secara hukum, SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) PBB diterbitkan atas nama pemilik atau pihak yang menguasai properti.

Ada tiga kategori subjek pajak PBB yang diakui undang-undang:

• Orang atau badan yang memiliki hak atas bumi dan/atau bangunan
• Orang atau badan yang memperoleh manfaat atas bumi dan/atau bangunan
• Orang atau badan yang menguasai bumi dan/atau bangunan

Dalam konteks rumah sewa, penyewa memang memperoleh manfaat atas bangunan.

Namun karena SPPT PBB diterbitkan atas nama pemilik yang terdaftar di catatan pemerintah daerah, tanggung jawab administrasi dan hukum tetap berada pada pemilik.

Jika PBB tidak dibayar, sanksi dan konsekuensi hukum akan dikenakan kepada pemilik, bukan penyewa.

Bolehkah Pemilik Mengalihkan PBB ke Penyewa?

Ya, secara perdata pemilik rumah boleh menegosiasikan agar penyewa yang menanggung biaya PBB, selama hal tersebut dituangkan secara eksplisit dalam perjanjian sewa-menyewa.

Pengalihan ini tidak mengubah status wajib pajak secara hukum publik, melainkan hanya merupakan kesepakatan privat antara kedua belah pihak.

Artinya, meskipun penyewa setuju menanggung PBB, nama yang tercantum di SPPT tetap nama pemilik.

Jika penyewa wanprestasi (tidak membayar PBB sesuai perjanjian), pemilik tetap bertanggung jawab kepada pemerintah daerah dan bisa dikenai denda keterlambatan.

Yang Perlu Dicantumkan dalam Perjanjian Sewa

Apabila pemilik ingin mengalihkan kewajiban PBB kepada penyewa, berikut poin yang sebaiknya dicantumkan dalam perjanjian sewa:

• Pernyataan eksplisit bahwa biaya PBB ditanggung oleh penyewa selama masa sewa berlangsung
• Mekanisme pembayaran: apakah penyewa membayar langsung ke bank/kantor pajak atau menyerahkan dana kepada pemilik untuk dibayarkan
• Batas waktu pembayaran PBB setiap tahunnya
• Konsekuensi jika penyewa gagal membayar PBB (misalnya pengurangan deposit atau pemutusan kontrak)
• Kewajiban penyewa menyerahkan bukti pembayaran PBB kepada pemilik

***

Demikian informasi mengenai PBB rumah sewa.

Semoga bermanfaat, ya!

FAQ

Apakah penyewa bisa kena sanksi jika PBB tidak dibayar?

Secara hukum pajak, sanksi keterlambatan atau tunggakan PBB dikenakan kepada wajib pajak yang terdaftar, yaitu pemilik properti. Namun jika dalam perjanjian sewa penyewa diwajibkan membayar PBB dan tidak melakukannya, pemilik bisa menuntut ganti rugi secara perdata sesuai isi kontrak.

Bagaimana jika perjanjian sewa tidak menyebut siapa yang bayar PBB?

Jika perjanjian sewa tidak mengatur kewajiban PBB secara eksplisit, maka secara hukum kewajiban pembayaran PBB sepenuhnya ada pada pemilik properti. Penyewa tidak bisa dituntut atas tunggakan PBB dalam kondisi ini.

Apakah PBB bisa dijadikan dasar pengurangan uang sewa?

Tidak secara otomatis. Pengurangan uang sewa harus berdasarkan kesepakatan yang dinegosiasikan sebelum kontrak ditandatangani. Pemilik tidak bisa memotong atau mengubah komponen sewa secara sepihak di tengah masa kontrak yang sedang berjalan.

Bagaimana cara mengecek besaran PBB sebuah properti sebelum menyewa?

Pembeli atau penyewa dapat meminta pemilik untuk menunjukkan SPPT PBB tahun terakhir. SPPT memuat informasi NJOP, besaran pajak terutang, dan status pembayaran. Pengecekan juga bisa dilakukan melalui aplikasi atau website Bapenda di daerah masing-masing.