Begini Ketentuan PPh Final Pengalihan Tanah dan Bangunan yang Harus Dipahami

r123-share-title

Pajak Penghasilan atau PPh final pengalihan tanah dan bangunan adalah pajak yang dikenakan dengan tarif dan dasar pengenaan pajak tertentu atas penghasilan yang diterima dari transaksi jual beli tanah dan bangunan.

Pajak itu dirancang untuk menyederhanakan kewajiban pajak bagi wajib pajak tertentu dengan mekanisme perhitungan dan pelaporan khusus di Indonesia. 

Tujuannya untuk mengurangi beban administrasi dan memfasilitasi pemenuhan pajak secara efisien.

Salah satu objek PPh final ialah pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (PHTB).

Dalam konteks ini, PPh final dikenakan atas jumlah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas properti tersebut.

Ada beberapa hal yang sering dipertanyakan dalam bahasan tentang PPh final pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ini, yaitu sebagai berikut.

• Apakah penjualan tanah dikenakan PPh final?
• Apakah sewa tanah dan bangunan termasuk PPh final?
• Berapa tarif PPh final atas penjualan tanah dan bangunan?
• Berapa nilai PPh penjualan tanah?

Ketentuan PPh Final Pengalihan Tanah dan Bangunan

Objek PPh Final Penjualan Tanah

PPh final pengalihan tanah dan bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 (PP 34/2016) tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta Perubahannya.

Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2016, objek PPh final adalah penghasilan yang diterima bila terjadi peristiwa berikut:

• Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui berbagai peristiwa, misalnya penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, lelang, hibah, warisan, ataupun cara lain yang disepakati antara pihak terkait.
• Perjanjian jual beli atas tanah dan/atau bangunan serta perubahannya. Kesepakatan dalam perjanjian dapat dibuktikan oleh surat Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), surat pemesanan unit, kuitansi pembayaran uang muka (down payment) dan lain-lain.

Pada konteks perjanjian, perlu digarisbawahi yang menjadi objek adalah penghasilan yang diterima oleh pihak penjual yang namanya tercantum dalam surat perjanjian.

Pengecualian Objek PPh Penjualan Tanah dan Rumah

PP Nomor 34 Tahun 2016 juga mengatur adanya pengecualian PPh Final untuk pengalihan tanah dan bangunan yang yang terdiri dari 

• Orang pribadi yang memiliki penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto kurang dari Rp60.000.000.
• Orang pribadi/badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada pihak tertentu.
• Pengalihan tanah dan/atau bangunan karena waris.
• Badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan oleh Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku.
• Orang pribadi/badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan.
• Orang pribadi/badan yang tak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harga berupa tanah dan/atau bangunan.

Berdasarkan penjelasan di atas, kita dapat menjawab apakah penjualan tanah dikenakan PPh final? Dan apakah sewa tanah dan bangunan termasuk PPh final?

Ya, bila penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sama dengan atau di atas Rp60.000.000 dan pajak jual beli tanah di bawah 60 juta tak dikenakan.

Penghasilan dari sewa tanah dan bangunan juga dikenakan PPh yang bersifat final.

Wajib pajak (yang menyewakan) wajib memisahkan penghasilan dan biaya yang berkenaan dengan persewaan tanah dan/atau bangunan dari penghasilan dan biaya lain.

Lalu, berapa tarif PPh final atas penjualan tanah dan bangunan? Dan Berapa nilai PPh penjualan tanah?

Mari kita simak penjelasan berikut.

Baca juga:

Besaran PPN Rumah Terbaru dan Perbedaannya dengan PPh

Tarif dan Dasar Pemotongan Pajak Penjualan Tanah dan Bangunan

Pada tarif pengalihan hak atas tanah dan bangunan terbaru, ada tiga kelompok tarif PPh final, yaitu 2,5%, 1%, dan 0%.

Berikut penjelasan detail dalam bentuk tabel tarif PPh final penjualan tanah dan bangunan.

1. Tarif PPh 2,5%

Tarif PPh 2,5% dikenakan pada penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

2. Tarif PPh 1%

Tarif PPh 1% dikenakan pada penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

3. Tarif PPh 0%

Dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Dasar pengenaan pajak, yaitu jumlah bruto dari nilai pengalihan. Nilai pengalihan dapat ditentukan dari;

• nilai transaksi jual beli;
• nilai pasar;
• nilai risalah lelang, atau
• nilai yang ditentukan oleh pejabat berwenang.

Contoh Perhitungan PPh Final Pengalihan Tanah dan Bangunan

Seorang pemilik rumah menjual propertinya kepada si pembeli dengan harga Rp570.000.000. Berhubung ini pajak jual beli tanah diatas 100 juta, jadi tarif yang dikenakan yaitu 2,5%.

Pembeli rumah tersebut memberikan uang muka beli rumah sebesar Rp170.000.000, sedangkan sisanya diangsur selama empat kali. Maka PPh finalnya sebagai berikut

Pembayaran	Total Pembayaran	Tarif PPh	PPh Terhutang
Uang muka	Rp170.000.000	2,5%	Rp4.250.000
Pembayaran ke-1	Rp100.000.000	2,5%	Rp2.500.000
Pembayaran ke-2	Rp100.000.000	2,5%	Rp2.500.000
Pembayaran ke-3	Rp100.000.000	2,5%	Rp2.500.000
Pembayaran ke-4	Rp100.000.000	2,5%	Rp2.500.000
		Total PPh terhutang	Rp14.250.000

Baca juga:

Cara Hitung PPh Jual Beli Rumah dan Bedanya dengan PPN

Cara Membayar PPh Jual Beli Tanah

Cara membayar PPh jual beli tanah yaitu dengan menyetorkannya secara mandiri. Pembayaran dapat dilakukan di bank persepsi ataupun kantor pos.

Adapun cara menyetorkan PPh final atas penjualan tanah dan bangunan sebagai berikut.

• Kode Billing melalui aplikasi e-Billing (SSE) terlebih dahulu.
• Penyetoran dilakukan sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
• Anda dapat melakukan validasi Surat Setoran Pajak (SSP) melalui e-PHTB secara mandiri atau melalui notaris.

FAQ PPh Final Pengalihan Tanah dan Bangunan

Apakah penjualan tanah dikenakan PPh final?

Ya, penjualan tanah dikenakan PPh final sesuai dengan UU Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan. PPh Final yang dikenakan pada penjual tanah diatur dalam Pasal 4 ayat (2) huruf g: “Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan kepada penjual dengan tarif final sebesar 2,5% dari nilai transaksi.” dan Pasal 17 Ayat (1) huruf c: Mengenai tarif PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dibayar oleh penjual, yaitu sebesar 2,5% dari nilai transaksi.

Berapa pajak jual beli tanah diatas 100 juta?

PPh Final untuk tanah diatas 100 juta adalah sebesar 2,5% atau Rp2,5 juta.

Berapa pajak jual beli tanah diatas 1 miliar?

PPh Final untuk tanah diatas 100 juta adalah sebesar 2,5% atau Rp25 juta.

Baca juga:

Daftar Pajak Jual Beli Rumah bagi Penjual dan Pembeli (Terbaru 2025)

Itulah penjelasan bagaimana cara membayar pajak pengalihan hak atas tanah dan bangunan.

Semoga informasi yang ditulis bermanfaat, ya!

Jika ada pertanyaan lain seputar properti, langsung saja ngobrolin properti di Teras123!

Saatnya wujudkan hunian impian bersama Rumah123 karena #RumahUntukSemua.