Panduan Komprehensif Validasi BPHTB Online 2026: Syarat, Prosedur, dan Aturan Terbaru

r123-share-title

Foto ilustrasi validasi BPHTB online: Canva

Validasi BPHTB merupakan tahapan wajib yang harus dilakukan setelah pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dalam setiap transaksi properti di tahun 2026.

Banyak pembeli rumah mengira kewajiban pajak selesai setelah membayar BPHTB di bank atau melalui kode billing.

Padahal, tanpa proses validasi, pembayaran tersebut belum diakui secara administratif oleh pemerintah daerah.

Akibatnya, proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan tidak dapat dilanjutkan.

Di tahun 2026, sistem Badan Pendapatan Daerah telah terintegrasi langsung dengan sistem Kementerian ATR/BPN, sehingga validasi menjadi syarat mutlak dalam setiap peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Baca Juga:

BPHTB, Begini Dasar Hukum hingga Cara Menghitungnya

Apa Itu Validasi BPHTB dan Mengapa Wajib Dilakukan?

Foto ilustrasi validasi BPHTB online: Canva

Validasi BPHTB adalah proses verifikasi pembayaran pajak daerah oleh Badan Pendapatan Daerah untuk memastikan bahwa dana benar-benar masuk ke kas daerah dan sesuai dengan data objek pajak.

Melalui validasi ini, pemerintah daerah memeriksa kesesuaian nilai transaksi, identitas pihak terkait, serta status pajak properti.

Tanpa validasi yang sah, dokumen seperti Akta Jual Beli dan permohonan balik nama sertifikat akan tertahan.

Dengan kata lain, validasi merupakan jembatan antara pembayaran pajak dan pengakuan hukum atas kepemilikan properti.

Baca Juga:

Pengertian BPHTB Waris, Dasar Hukum dan Cara Menghitungnya

Alur Teknis Validasi BPHTB Online 2026

Foto ilustrasi validasi BPHTB online: Canva

Proses validasi BPHTB di tahun 2026 dirancang untuk meminimalkan tatap muka dan mempercepat pelayanan.

Berikut alur teknis yang umum berlaku di sebagian besar daerah:

1. Pembayaran BPHTB dilakukan melalui bank atau kanal resmi menggunakan kode billing.
2. Wajib pajak menyerahkan seluruh dokumen kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
3. PPAT mengajukan permohonan validasi melalui portal e-BPHTB milik pemerintah daerah setempat.
4. Data transaksi dan dokumen pendukung diinput ke dalam sistem.
5. Sistem melakukan verifikasi administratif dan pencocokan dengan NJOP serta data pasar.
6. Jika diperlukan, petugas Bapenda dapat melakukan klarifikasi atau penelitian lapangan.
7. Setelah dinyatakan valid, pejabat berwenang memberikan persetujuan melalui tanda tangan elektronik.
8. SSPD BPHTB yang telah divalidasi diterbitkan dan dilengkapi QR Code resmi.

QR Code tersebut menjadi bukti sah yang menggantikan cap basah manual.

Syarat Dokumen Wajib dalam Validasi BPHTB Online

Dalam proses validasi BPHTB, jenis dokumen yang diminta relatif seragam meskipun setiap daerah memiliki portal berbeda.

Dokumen untuk transaksi jual beli

• SSPD BPHTB yang mencantumkan kode billing dan NTPN.
• KTP dan NPWP pembeli serta penjual.
• Sertifikat hak atas tanah (SHM, SHGB, atau Hak Pakai).
• Draf Akta Jual Beli dari PPAT atau risalah lelang.
• Bukti pelunasan PBB tahun berjalan.
• Bukti bayar Pajak Penghasilan (PPh) penjual.

Dokumen tambahan untuk waris atau hibah

• Surat Keterangan Waris yang telah dilegalisir pejabat berwenang.
• Akta kematian pemberi waris.
• Kartu Keluarga untuk membuktikan hubungan ahli waris.

Seluruh dokumen wajib diunggah dalam bentuk hasil pindai yang jelas dan sesuai dengan dokumen asli.

Dasar Hukum dan Ketentuan Nasional Validasi BPTHB

Penerapan validasi BPTHB di tahun 2026 mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.

Beberapa ketentuan penting yang berlaku secara nasional antara lain:

• Tarif maksimal BPHTB ditetapkan sebesar 5 persen.
• NPOPTKP minimal nasional sebesar Rp80 juta untuk kepemilikan pertama.
• Untuk perolehan karena waris atau hibah wasiat, NPOPTKP minimal sebesar Rp300 juta.
• Setiap pemerintah daerah wajib menyediakan layanan e-BPHTB.

Ketentuan ini bertujuan meningkatkan transparansi dan kepastian hukum dalam transaksi properti.

Biaya dan Estimasi Waktu Penyelesaian Validasi BPTHB

Proses validasi BPTHB tidak dikenakan biaya tambahan oleh pemerintah daerah.

Wajib pajak hanya membayar BPHTB sesuai hasil perhitungan yang berlaku.

Jika dokumen lengkap dan nilai transaksi dinilai wajar, proses validasi online umumnya selesai dalam waktu satu hingga tiga hari kerja.

Durasi dapat bertambah apabila sistem meminta klarifikasi tambahan atau dilakukan verifikasi lapangan.

Kesalahan Umum yang Membuat Validasi BPTHB Ditolak

Dalam praktik validasi BPTHB, penolakan sering terjadi bukan karena pajak belum dibayar, melainkan karena kesalahan administratif.

Beberapa penyebab yang paling sering ditemui antara lain:

• NIK pembeli belum sinkron dengan data Dukcapil.
• Masih terdapat tunggakan PBB tahun-tahun sebelumnya.
• Nilai transaksi terlalu rendah dan tidak sesuai harga pasar.
• Dokumen hasil pindai buram, terpotong, atau tidak lengkap.

Menghindari kesalahan-kesalahan ini akan mempercepat proses secara signifikan

Contoh BPHTB yang Sudah Divalidasi

Sumber gambar contoh validasi BPHTB 1: docplayer.info

Sumber gambar contoh validasi BPHTB 2: iproperty.com

Sumber gambar contoh validasi BPHTB 3: docplayer.info

***

Itulah hal-hal yang perlu Anda ketahui tentang validasi BPHTB online. Semoga informasi yang disampaikan oleh Rumah123 bermanfaat.

Punya pertanyaan seputar properti? Yuk, Tanya Rumah123 di sini!