Perbedaan KPR Subsidi dan Non Subsidi, Mana yang Paling Cocok Untukmu?
r123-share-title

Terakhir diperbarui 17 Juli 2026 · 7 min read · by Yongky Yulius

Suami istri sedang mempertimbangkan antara KPR subsidi dan non subsidi

Ringkasan Artikel:

Perbedaan KPR subsidi dan non subsidi terletak pada target penerima, suku bunga, uang muka (DP), harga rumah, serta jenis properti yang dapat dibeli.
KPR subsidi merupakan program pemerintah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan bunga tetap sekitar 5% per tahun, DP mulai 1%, dan cicilan yang stabil hingga lunas.
KPR non subsidi atau KPR komersial dikelola oleh bank tanpa bantuan pemerintah sehingga bunga mengikuti pasar, pilihan properti lebih beragam, dan tidak memiliki batasan harga rumah.
Pilih KPR subsidi jika mengutamakan cicilan ringan dan rumah pertama. Sebaliknya, pilih KPR non subsidi jika menginginkan lokasi lebih strategis, spesifikasi rumah yang lebih baik, atau fleksibilitas dalam memilih properti.

Perbedaan KPR subsidi dan non subsidi terletak pada target penerima, suku bunga, dan harga rumah.

KPR subsidi adalah kredit pemilikan rumah yang didukung pemerintah melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dengan bunga tetap 5% per tahun dan harga rumah terbatas.

Sementara itu, KPR non subsidi tidak mendapat bantuan pemerintah sehingga bunga mengikuti pasar (7–12%) dan tidak ada batasan harga properti.

Di antara keduanya, mana yang harus kamu pilih? Mari ketahui jawabannya melalui artikel ini!

Daftar Isi:

Apa itu KPR Subsidi?
Apa Syarat KPR Subsidi?
Apa Itu KPR Non Subsidi?
Apa Syarat KPR Non Subsidi?
Apa Kelebihan dan Kekurangan KPR Subsidi dan Non Subsidi?
Kelebihan KPR Subsidi
Kekurangan KPR Subsidi
Kelebihan KPR Non Subsidi
Kekurangan KPR Non Subsidi
KPR Subsidi atau Non Subsidi, Mana yang Paling Pas Untukmu?
Ringkasan KPR Subsidi vs KPR Non Subsidi

Apa itu KPR Subsidi?

Hitung-hitungan cicilan KPR subsidi

KPR subsidi adalah fasilitas kredit rumah yang disediakan pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Program ini menawarkan berbagai keuntungan, seperti suku bunga rendah dan tetap (fixed rate) sepanjang masa kredit sehingga besaran cicilan tidak berubah hingga lunas.

Selain itu, uang muka (down payment/DP) juga sangat ringan, mulai dari 1% dari harga rumah sehingga kebutuhan dana awal menjadi lebih terjangkau.

Salah satu bank yang menyalurkan pembiayaan KPR Subsidi adalah Bank Tabungan Negara (BTN) yang selama ini dikenal sebagai bank dengan fokus pada pembiayaan sektor perumahan.

Apa Syarat KPR Subsidi?

Warga Negara Indonesia (WNI).
Usia minimal 21 tahun atau sudah menikah.
Penghasilan maksimal Rp8,5 juta per bulan untuk rumah tapak.
Belum pernah memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi perumahan.
Bekerja minimal 1 tahun (sebagai ASN, karyawan swasta, atau wirausaha).
Rumah yang dibeli merupakan unit baru dari developer yang telah terdaftar di PUPR.
Luas tanah maksimal 200 m² dan luas bangunan tidak lebih dari 36 m².

Apa Itu KPR Non Subsidi?

Hitung-hitungan cicilan KPR non subsidi

KPR non subsidi adalah fasilitas kredit rumah yang sepenuhnya dikelola bank, tanpa bantuan pemerintah.

Berbeda dengan KPR subsidi, suku bunga, plafon kredit, tenor, DP, serta persyaratan pengajuan ditetapkan oleh masing-masing bank sesuai dengan kebijakan internal dan kondisi pasar.

Karena tidak dibatasi oleh ketentuan program pemerintah, KPR non subsidi atau komersial dapat diajukan oleh masyarakat yang memenuhi persyaratan bank tanpa harus masuk dalam kategori MBR.

Simulasi KPR Bank BTN

Hitung pembiayaan KPR Bank BTN dengan bunga terbaik di Rumah123

Harga Properti

Uang Muka

Pilihan Program KPR

Bunga Fix

2.65%

Tenor maks.

30 tahun

Bunga Fix

3.75%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

3.75%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

4.25%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

4.5%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

6.25%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

6.47%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

6.5%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

7.5%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

7.5%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

9.25%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

9.25%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

10%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

10.25%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

10.25%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

10.75%

Tenor maks.

30 tahun

Bunga Fix

12%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

12.99%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

12.99%

Tenor maks.

30 tahun

Angsuran/bulan mulai dari

Tahun ke-3

Bunga 2.65%

Rp. 967.113

Tahun ke-4 dan Seterusnya

Estimasi Bunga 12%

Rp. 2.329.099

Apa Syarat KPR Non Subsidi?

Usia minimal 21 tahun atau sudah menikah.
Memiliki penghasilan tetap (karyawan, wiraswasta, atau profesional).
Masa kerja minimal 1–2 tahun atau usaha berjalan ≥2 tahun.
Riwayat kredit baik di sistem SLIK OJK yang dikelola Otoritas Jasa Keuangan.
Menyiapkan dokumen identitas (KTP, KK, NPWP, surat nikah jika ada).
Menyertakan dokumen penghasilan (slip gaji, rekening koran, atau laporan usaha).
Menyediakan uang muka (DP), sekitar 10–30% dari harga rumah.
Properti memiliki legalitas lengkap (sertifikat tanah, izin bangunan, dan dokumen jual beli).

Apa Kelebihan dan Kekurangan KPR Subsidi dan Non Subsidi?

Kelebihan KPR Subsidi

Bunga tetap 5 persen per tahun sepanjang tenor, tidak terpengaruh kenaikan suku bunga.
DP ringan, hanya 1 persen dari harga rumah.
Cicilan lebih pasti dan mudah direncanakan karena bunga tetap.

Kekurangan KPR Subsidi

Pilihan lokasi dan ukuran sangat terbatas karena harga rumah dibatasi berdasarkan wilayah.
Tidak bisa untuk rumah bekas. Hanya untuk rumah baru dari developer terdaftar.
Tidak semua orang bisa mengakses karena ada batasan penghasilan (maksimal Rp8,5 juta per bulan).
Tidak bisa dimiliki jika sudah pernah dapat subsidi perumahan sebelumnya.

Kelebihan KPR Non Subsidi

Tidak ada batasan harga properti.
Bisa untuk banyak jenis properti, mulai dari rumah tapak, apartemen, hingga ruko.
Tenor KPR lebih panjang, bisa sampai 30 tahun.
Bisa diajukan di hampir semua bank umum.
Bunga lebih fleksibel, bisa ada produk fixed, floating, atau kombinasi.

Kekurangan KPR Non Subsidi

Bunga lebih tinggi, sekitar 7-12 persen.
Bunga bisa naik mengikuti kebijakan suku bunga BI-Rate setelah periode fixed habis.
DP besar, minimal 10-30 persen dari harga properti.

KPR Subsidi atau Non Subsidi, Mana yang Paling Pas Untukmu?

Pilih KPR subsidi jika prioritasmu adalah keamanan cicilan dan beberapa faktor berikut ini:

Kondisi keuangan: Gaji pokok berada di rentang Rp4 juta-Rp8 juta per bulan.
Ketahanan bunga: Kamu mencari bunga yang tidak naik atau turun mengikuti suku bunga BI-rate.
Kesabaran lokasi: Kamu tidak keberatan tinggal sedikit lebih jauh dari pusat kota atau menggunakan transportasi umum (KRL/Busway) demi memiliki aset rumah sendiri.
Status: Ini merupakan rumah pertamamu dan berniat untuk menempatinya sendiri.

Pilih KPR non subsidi jika prioritasmu adalah lokasi, fasilitas dan fleksibilitas. Berikut faktor lengkapnya:

Kondisi keuangan: Penghasilanmu di atas Rp10 juta atau kamu memiliki dana darurat yang cukup untuk mengantisipasi kenaikan bunga floating.
Kualitas hidup dan lokasi: Kamu ingin rumah yang dekat dengan kantor, pusat perbelanjaan, atau memiliki spesifikasi bangunan yang lebih premium tanpa batasan luas maksimal 36 meter persegi.
Kebebasan aset: Kamu berencana menjadikan rumahnya jadi investasi properti, menjualnya kembali dalam waktu dekat, atau berencana merenovasinya.

Simulasi Kemampuan KPR

Cari tahu kemampuan cicilan KPR berdasarkan penghasilan.

Pilih Tipe Pekerjaan

Berapa rata-rata penghasilan kamu saat ini?

Rp /bulan

Jangka Waktu KPR

Tahun

Hasil Simulasi

Harga Properti Maksimal Rp. 3.560.495.673

Angsuran maksimal yang disarankan Rp. 30.000.000

Uang muka yang harus disiapkan Rp. 712.099.135

*Hasil berdasarkan suku bunga terendah di Rumah123, dan asumsi kamu tidak memiliki cicilan bulanan lain yang berjalan saat ini.

Ringkasan KPR Subsidi vs KPR Non Subsidi

Aspek	KPR Subsidi	KPR Non Subsidi
Pengelola Program	Pemerintah melalui program FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)	Bank komersial
Target Penerima	Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)	Masyarakat umum
Suku Bunga	Tetap sekitar 5% per tahun	Mengikuti pasar sekitar 7–12%
Uang Muka (DP)	Mulai sekitar 1% dari harga rumah	Sekitar 10–30% dari harga properti
Batas Harga Rumah	Ada batas harga sesuai ketentuan pemerintah	Tidak ada batasan harga
Jenis Properti	Rumah baru dari developer terdaftar	Rumah baru; rumah bekas; apartemen; ruko; dan properti lainnya
Luas Rumah	Terbatas (maksimal luas bangunan sekitar 36 m²)	Lebih fleksibel sesuai jenis properti
Kriteria Penghasilan	Maksimal sekitar Rp8.5 juta per bulan	Tidak ada batas penghasilan
Risiko Perubahan Cicilan	Stabil karena bunga tetap (fixed)	Berpotensi naik saat memasuki masa bunga floating mengikuti BI-Rate dan kebijakan bank

***

Untuk informasi lebih lanjut seputar KPR, simulasi cicilan, dan tips membeli rumah pertama, kunjungi terus Panduan Rumah123.

Tak lupa, temukan hunian impian kamu hanya di Rumah123, #RumahUntukSemua.

FAQ

Apa bedanya KPR subsidi dan KPR non subsidi?

KPR subsidi merupakan program pembiayaan rumah dari pemerintah yang ditujukan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Program ini menawarkan suku bunga rendah dan tetap (fixed), serta berbagai kemudahan lainnya. Sementara itu, KPR non subsidi atau KPR komersial merupakan produk kredit dari bank tanpa subsidi pemerintah sehingga suku bunga, plafon kredit, dan persyaratannya mengikuti kebijakan masing-masing bank.

Apa perbedaan harga rumah subsidi dan non subsidi?

Harga rumah subsidi ditetapkan oleh pemerintah dan berbeda di setiap wilayah. Adapun harga rumah non subsidi tidak memiliki batasan harga sehingga mengikuti nilai pasar.

Mana yang lebih baik, KPR subsidi atau KPR non subsidi?

KPR subsidi lebih cocok bagi MBR yang menginginkan cicilan ringan dengan bunga tetap hingga lunas. Sementara itu, KPR non subsidi lebih sesuai bagi masyarakat yang membutuhkan pilihan properti lebih beragam, lokasi yang lebih strategis, atau rumah dengan spesifikasi yang lebih tinggi.

KPR subsidi maksimal gaji berapa?

Sesuai ketentuan yang berlaku, KPR subsidi dapat diajukan oleh MBR dengan penghasilan pokok maksimal Rp8,5 juta per bulan.

Apakah bunga KPR subsidi tetap sampai lunas?

Ya. Salah satu keunggulan KPR subsidi adalah menggunakan suku bunga tetap (fixed) sebesar 5% per tahun sehingga besaran cicilan tidak berubah hingga masa kredit berakhir.