BPHTB Waris: Pengertian, Biaya, dan Cara Menghitungnya
r123-share-title

Terakhir diperbarui 01 Desember 2025 · 5 min read · by Ilham Budhiman

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) tidak hanya dikenakan pada tanah atau rumah yang diperoleh dari transaksi jual beli, tetapi juga pada BPHTB waris.

Hak atas tanah dan atau bangunan yang didapat dari warisan dikenakan pungutan ini dengan dasar hukum Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21/1997 tentang BPHTB.

Dalam pasal 2 UU tersebut, terdapat 13 aspek peralihan hak atas tanah dan atau bangunan yang menjadi objek BPHTB, salah satunya adalah pemindahan hak karena waris.

Oleh karena itu, penting untuk Anda mengetahui perihal seluk-beluk BPHTB waris yang bertujuan agar bisa memanfaatkan harta warisan berupa tanah atau rumah sesuai kebutuhan.

Pasalnya, ada banyak kasus yang disebabkan ketidaktahuan ahli waris tidak membayar BPHTB waris.

Kebanyakan dari mereka baru mengetahui informasi kewajiban membayar BPHTB waris ketika hendak mengurus balik nama sertifikat.

Bahkan, karena kaget melihat nominal pajak yang cukup besar, tidak sedikit dari para ahli waris memutuskan menjual tanah atau rumah warisan dengan harga murah.

Apa Itu BPHTB Waris?

Mengutip buku Waris: Permasalahan dan Solusinya yang ditulis oleh N.M. Wahyu Kuncoro, BPHTB waris adalah pengenaan pajak pada ahli waris sehubungan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan dari pewaris pada ahli warisnya.

Jadi, apabila Anda mendapatkan warisan berupa tanah atau bangunan, Anda tidak serta merta terbebas dari pembayaran BPHTB.

Pembayaran BPHTB waris tersebut seharusnya dibayar pada saat terjadinya peralihan hak atas tanah yang dimaksud, yaitu ketika pewaris meninggal dunia.

Namun, kebanyakan BPHTB waris dibayarkan bersamaan dengan penjualan tanah dan bangunan tersebut pada pihak lain.

“Apabila BPHTB waris tersebut tidak dibayarkan terlebih ahulu, balik nama waris tidak bisa dilakukan,” tulis Wahyu Kuncoro dalam bukunya tersebut.

Lalu, berapa NPHTB waris berapa persen? Bagaimana cara menghitungnya?

Perhitungan BPHTB Waris

perhitungan bphtb waris

Rumus dan dasar perhitungan BPHTB waris berbeda dengan BPHTB jual beli pada umumnya.

Perbedaan tersebut ada pada aspek nilai pengenaan dan dasar penghitungannya.

Dari dasar penghitungan, BPHTB waris ditentukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Adapun, BPHTB jual beli dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).

Sementara dari aspek nilai pengenaan BPHTB waris, ketentuannya dapat dilihat pada Peraturan Pemerintah No. 111/2000 tentang Pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah Wasiat.

Disebutkan dalam Pasal 2 beleid berbunyi

“Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50 persen, dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang seharusnya terutang.”

Jadi, biaya BPHTB waris adalah 50 persen dari BPHTB yang seharusnya terutang.

Mengacu pada keterangan tersebut, rumus BPHTB waris terutang adalah sebagai berikut:

50% x (5% x (NPOP – Nilai NPOPTKP)

Sementara, BPHTB jual beli nilainya ditetapkan sebesar 5 persen, dengan rumus perhitungan:

5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Saat ini, biaya BPHTB telah diatur oleh pemerintah daerah.

Sejauh ini, tidak ada daerah yang menetapkan aturan tarif BPHTB sebesar 50 persen.

Namun, jika belum diatur di peraturan daerah, perhitungannya tetap merujuk pada pasal yang telah disebutkan di atas.

Adapun, mengenai dasar pengenaan NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, besarannya ditetapkan berdasarkan tiap-tiap peraturan daerah.

Terkait informasinya, bisa ditanyakan langsung ke kantor pajak, kantor pertanahan, atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Jika Anda masih bingung bagaimana cara hitung BPHTB waris, berikut simulasinya yang bisa dijadikan rujukan.

Simulasi Perhitungan BPHTB Waris

Seseorang bernama Aris mendapatkan warisan sebuah rumah dua lantai di Podomoro Park Bandung dari mendiang ayahnya.

Diketahui, nilai pasar rumah tersebut adalah Rp800 juta dengan NJOP sebesar Rp1 miliar.

Asumsikan besaran NPOPTKP warisan di Bandung ditetapkan sebesar RP300 juta.

Merujuk rumus perhitungan yang disebutkan dalam PP 111/2000, cara menghitung BPTHB waris terutang Aris adalah sebagai berikut:

BPHTB = 50% X (5% x (NPOP-NPOPTKP)
BPHTB = 50% X 5% x (1.000.000.000-300.000.000) = Rp17.500.000

Jadi, besaran BPHTB waris terutang yang harus dibayar Aris adalah sebesar Rp17,5 juta.

Namun, apabila Pemerintah Kabupaten Bandung tidak menerapkan nilai BPHTB atas hibah dan waris sebesar 50 persen, perhitungannya adalah sebagai berikut:

BPHTB = 5% x (NPOP-NPOPTKP)
BPHTB = 5% x (1.000.000.000-300.000.000) = Rp35.000.000

Artinya, besaran BPHTB waris terutang yang harus dibayar Aris adalah sebesar Rp35 juta.

Cara Mengurus BPHTB Waris

cara mengurus bphtb waris

Cara mengurus BPHTB waris harus diketahui bagi Anda yang belum pernah melakukannya.

Terkait tata cara mengurusnya, sebenarnya tidak jauh berbeda dengan BPHTB jual beli.

Namun, ada sejumlah dokumen tambahan berupa Kartu Keluarga (KK) dan surat keterangan waris atau akta hibah yang harus dilampirkan dalam pengurusan BPHTB waris.

Mengurus BPHTB waris umumnya dilakukan di kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat.

Berikut adalah dokumen-dokumen lain yang harus disiapkan dalam mengurus BPHTB waris:

Fotokopi KTP wajib pajak
Fotokopi STTS atau bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir
Fotokopi SPPT PBB tahun yang bersangkutan
Fotokopi bukti kepemilikan tanah (sertifikat, letter C, akta jual beli, atau girik)
Gambar objek pajak (rumah, tanah, sawah, dll)
Surat Keterangan Waris (mengetauhi desa dan kecamatan)
Surat Pembagian Waris (jika diwariskan hanya ke salah satu orang dan mengetauhi desa)
Akta kematian
Surat bebas sangketa mengetauhi semua ahli waris dan desa (pejabat harus sesui dengan tahun pengajuan)
Surat kuasa dari semua ahli waris dan dalam hal kepengurusan diwakilkan kepada selain ahli waris dilampiri KTP Penerima Kuasa (pejabat harus sesui dengan tahun pengajuan)
Surat pernyataan yang menyatakan bahwa dalam proses pengajuan BPHTB diatasnamakan satu orang mengetahui seluruh ahli waris dan desa (pejabat harus sesuai dengan tahun pengajuan)
Surat keterangan beda nama dari desa (dalam hal terdapat perbedaan nama pada dokumen)