6 Ciri Rumah yang Susah Dijual di Pasaran, Cek Apakah Propertimu Termasuk

r123-share-title

Dalam pasar properti, rumah cenderung sulit terjual jika harganya tidak kompetitif, lokasinya kurang diminati, kondisi bangunan buruk, legalitas bermasalah, desain terlalu spesifik, atau memiliki reputasi negatif.

Jadi, ketika hendak menjual rumah, pastikan kamu sudah menyelesaikan beberapa permasalahan tersebut.

Jika bingung, berikut adalah panduan yang bisa dijadikan referensi awal:

1. Harga Terlalu Tinggi

Kesalahan ini biasanya terjadi karena pemilik menetapkan harga berdasarkan keputusan sendiri saja.

Misalnya, keputusan menenukan harga dibuat berdasarkan aspek emosional, seperti kenangan, renovasi yang sudah dilakukan, atau harapan keuntungan besar.

Padahal, sejatinya calon pembeli membandingkan harga rumahmu dengan puluhan listing lain di lokasi yang sama.

Tanda-tandanya:

Banyak calon pembeli yang melihat-lihat tapi tidak ada yang mengajukan penawaran, atau penawaran yang masuk jauh di bawah harga listing.

Solusinya

Kamu bisa menentukan harga pasaran rumah secara online.

Agar akurat, coba rajin-rajin membaca insight dari Flash Report Rumah123, gunakan fitur cek harga properti dari Rumah123, bandingkan listing di marketplace properti dan media sosial, serta manfaatkan situs e-PBB untuk mengecek NJOP.

2. Lokasi yang Dianggap Kurang Ideal

Ada beberapa lokasi rumah yang dianggap kurang ideal. Lokasi tersebut membuat calon pembeli ragu.

Berikut beberapa lokasi yang dimaksud:

• Dekat Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET): Lokasi ini bisa menimbulkan kekhawatiran kesehatan.
• Dekat Tempat Pembuangan Akhir (TPA) sampah: Lokasi ini membuat tercium bau saat berada di dalam atau sekitar rumah dan mendapatkan stigma negatif.
• Berada di pinggir rel kereta api: Lokasi ini bisa menimbulkan kebisingan dan risiko keselamatan.
• Rawan banjir atau tanah longsor.
• Akses jalan sempit atau buntu (gang buntu).
• Dekat lokasi yang dianggap angker atau memiliki reputasi buruk di lingkungan.

Solusinya:

Lokasi tentu saja adalah faktor yang tidak bisa diubah.

Maka, strategi terbaik yang bisa dilakukan adalah dengan melakukan penyesuaian harga yang realistis.

Sebagai contoh, rumah di dekat SUTET secara umum dijual 15–30 persen lebih murah dari harga pasaran rumah yang spesifikasinya mirip.

Selain itu, untuk menutupi kekurangan lokasi tersebut, kamu bisa menonjolkan kelebihan lain seperti luas tanah, keamanan lingkungan, atau fasilitas terdekat.

3. Kondisi Fisik Rumah yang Buruk

Umumnya, pembeli properti, terutama yang tujuannya untuk mencari tempat tinggal, tak mau repot mengurus renovasi besar.

Jadi, rumah yang terlihat tidak terawat akan langsung menciptakan kesan negatif sejak awal, bahkan sebelum calon pembeli masuk ke dalam.

Tanda-tanda kondisi fisik yang menurunkan nilai jual:

• Cat dinding mengelupas, kotor, atau warna yang tidak netral (terlalu mencolok).
• Atap bocor atau plafon lembab.
• Lantai retak, pecah, atau kusam.
• Pintu dan jendela macet, berkarat, atau rusak.
• Instalasi listrik atau pipa air yang terlihat berantakan.
• Halaman depan tidak terawat, seperti adanya rumput liar, sampah, atau tanaman kering.

Solusinya:

Kamu bisa melakukan renovasi ringan, karena upaya ini berpotensi meningkatkan harga jual hingga 5-15 persen.

Contoh renovasi ringan yang bisa dilakukan adalah dengan mengecat ulang fasad, memperbaiki pintu dan jendela, merapikan taman, dan memastikan kamar mandi bersih.

4. Masalah Legalitas dan Sertifikat

Ini merupakan masalah yang menjadi hambatan serius dalam transaksi properti di Indonesia.

Biasanya, calon pembeli yang menggunakan KPR, akan mundur jika mengetahui ada masalah legalitas pada properti yang ingin dibeli

Data Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia (SHPR BI) mencatat bahwa sekitar 70 persen pembelian rumah di Indonesia dilakukan melalui skema KPR.

Artinya, mayoritas pembeli sangat bergantung pada persetujuan bank yang mensyaratkan kelengkapan dokumen legal.

Jenis masalah legalitas yang umum ditemui:

• Tanah masih berstatus girik (belum bersertifikat SHM).
• Sertifikat dalam proses pemecahan atau balik nama yang belum selesai.
• Sengketa kepemilikan dengan pihak lain.
• IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tidak ada atau tidak sesuai dengan kondisi bangunan.
• Tanah termasuk dalam kawasan yang terkena rencana pembebasan lahan pemerintah.

Solusinya:

Sebelum memasarkan rumah, sebaiknya selesaikan masalah legalitasnya terlebih dahulu.

Kamu bisa melakukan konversi girik ke SHM melalui kantor BPN setempat.

Lalu, pastikan IMB dan dokumen legalitas lengkap.

Properti dengan dokumen lengkap dan bersih akan jauh lebih mudah dan cepat terjual.

5. Desain Rumah Terlalu Unik atau Tidak Universal

Selanjutnya, ciri-ciri rumah yang susah dijual adalah yang desainnya terlalu unik dan tidak umum.

Sebagai contoh,  seluruh dinding dicat warna gelap, atau denah rumah yang tidak konvensional tema gothik, rumah tanpa kamar tidur konvensional, layout yang sangat open-plan tanpa privasi, atau ornamen yang sangat kultural/religius spesifik.

Hal tersebut bisa mempersempit target market dari pemasaran rumahnya.

Semakin sempit target marketnya, malah akan semakin sulit menjual rumah tersebut.

Solusinya:

Sebelum rumah dengan desain unik dan tidak umum itu dijual, kamu bisa mengecatnya dengan warna netral (putih, krem, abu-abu muda).

Lalu, jangan lupa juga untuk melepas ornamen yang terlalu personal, dan kembalikan fungsi ruangan ke standar umum.

Biaya renovasi netralisasi ini biasanya jauh lebih kecil dari potensi kenaikan harga jual.

6. Faktor Non-Fisik: Reputasi dan Persepsi

Ini adalah faktor yang kerap dianggap sepele, padahal bisa menjadi faktor untuk mempersulit penjualan rumah.

Faktor non-fisik yang dimaksud adalah rumah yang dianggap angker, pernah menjadi lokasi kejadian buruk, atau memiliki reputasi negatif di lingkungan sekitar.

Hal tersebut bisa sangat mempengaruhi keputusan pembeli. Meski bersifat subjektif, persepsi ini nyata di pasar properti.

Solusinya:

Sebaiknya, jangan menyembunyikan riwayat rumah dari calon pembeli yang bertanya.

Hal tersebut berpotensi menimbulkan masalah hukum di kemudian hari.

Untuk mengatasi persepsi negatif, pertimbangkan renovasi signifikan yang mengubah tampilan rumah secara keseluruhan.

Atau. kamu bisa melakukan penyesuaian harga yang mencerminkan kondisi tersebut.

Ringkasan Ciri Rumah yang Sulit Dijual di Pasaran

Itulah beberapa ciri rumah yang sulit dijual di pasaran.

Perlu diingat, kondisi makro pasar properti Indonesia juga turut berperan.

Data Bank Indonesia menunjukkan bahwa kenaikan harga bangunan, suku bunga KPR, dan proporsi uang muka yang tinggi adalah hambatan struktural yang dialami seluruh pelaku pasar.

Memahami konteks ini penting agar kamu bisa membedakan mana masalah yang bisa diperbaiki, dan mana yang perlu disikapi dengan kesabaran.

Kunci utamanya sederhana, yaitu dengan melepaskan kacamata emosional, lihat rumahmu dari sudut pandang pembeli, dan ambil langkah perbaikan yang paling berdampak terlebih dahulu.

FAQ

1. Apa penyebab utama rumah sulit dijual?

Penyebab utama rumah sulit dijual biasanya adalah harga terlalu tinggi, lokasi kurang ideal, kondisi rumah tidak terawat, masalah legalitas, desain terlalu unik, atau reputasi negatif di lingkungan.

2. Apakah harga rumah mempengaruhi kecepatan penjualan?

Ya. Harga yang terlalu tinggi dibandingkan rumah lain di lokasi yang sama dapat membuat pembeli ragu dan menunda penawaran.

3. Apakah kondisi fisik rumah mempengaruhi minat pembeli?

Ya. Rumah yang terlihat tidak terawat seperti cat mengelupas atau atap bocor sering membuat calon pembeli langsung kehilangan minat.

4. Mengapa legalitas penting saat menjual rumah?

Legalitas penting karena banyak pembeli menggunakan KPR dan bank hanya menyetujui properti dengan dokumen lengkap dan jelas.

5. Apakah desain rumah bisa mempengaruhi penjualan?

Ya. Desain rumah yang terlalu unik atau sangat personal dapat mempersempit jumlah calon pembeli di pasar.