Rupiah Tertekan, Harga Rumah Sekunder Naik di 11 Kota Indonesia

r123-share-title

Unsplash/namra village

Harga rumah sekunder di beberapa daerah di Indonesia mengalami pertumbuhan di tengah pelemahan nilai tukar rupiah yang sempat menyentuh Rp17.528 per dolar AS.

Pasalnya, pelemahan nilai tukar rupiah tersebut berdampak pada meningkatnya biaya konstruksi, melambatnya peluncuran proyek baru, hingga menurunnya penjualan properti primer.

Meski begitu, pasar rumah sekunder masih menunjukkan ketahanan yang cukup baik.

Kondisi ini sejalan dengan perubahan perilaku konsumen yang kini semakin rasional dan lebih selektif saat membeli hunian.

Harga Rumah Sekunder Tetap Tumbuh di 11 Kota Indonesia

Grafik: Perbandingan Pertumbuhan Indeks Harga Konsumen dan Resale Price Index (YoY) | Sumber: Data internal Rumah123

Berdasarkan laporan Flash Report Mei 2026 by Rumah123, harga rumah sekunder nasional masih tumbuh sebesar 0,1% secara bulanan (MoM) dan 0,8% secara tahunan (YoY) pada April 2026.

Sebanyak 11 kota masih mencatatkan pertumbuhan harga tahunan positif, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Denpasar sebesar 2,0%, Bogor 1,8%, dan Surakarta 1,5%.

Stabilnya pergerakan harga rumah sekunder terjadi di tengah perlambatan sektor properti secara nasional.

Sebelumnya, Bank Indonesia melaporkan bahwa penjualan properti residensial primer pada kuartal I 2026 mengalami kontraksi sebesar 25,67% secara tahunan.

Kondisi ini menunjukkan adanya tekanan pada daya beli masyarakat, ditambah kenaikan biaya pembangunan akibat ketidakpastian global dan melemahnya rupiah .

Situasi tersebut menunjukkan adanya perbedaan tren antara pasar primer dan sekunder.

Di satu sisi, developer properti menghadapi kenaikan biaya konstruksi dan perlambatan penjualan unit baru.

Namun di sisi lain, pasar rumah sekunder masih didukung oleh kebutuhan end-user, harga yang lebih fleksibel, unit yang siap ditempati, serta lokasi dengan harga yang lebih kompetitif.

Kawasan Suburban Jadi Pilihan Masyarakat

Grafik: Perubahan Proporsi Popularitas Enquiries (MoM) | Sumber: Data internal Rumah123

Dari sisi wilayah, minat pencarian properti masih terkonsentrasi di kawasan penyangga Jabodetabek.

Tangerang menjadi wilayah dengan proporsi listing enquiries terbesar secara nasional, yaitu 15,1%, disusul Jakarta Selatan sebesar 11,0%, dan Jakarta barat sebesar 9,3%.

Kawasan suburban kini tidak lagi sekadar alternatif dari pusat kota, tetapi sudah berkembang menjadi pusat pertumbuhan baru bagi pasar hunian end-user.

Selain Tangerang, kawasan suburban, seperti Bekasi dan Bogor masih menjadi pilihan utama karena menawarkan harga yang lebih terjangkau dibanding pusat kota, sekaligus didukung pembangunan infrastruktur dan pertumbuhan pusat ekonomi baru.

Baca juga:

Bukan Lagi Jakarta-Sentris, Harga Rumah di 11 Kota Besar Indonesia Kompak Naik

Pergeseran Perilaku Konsumen

Di tengah tekanan ekonomi dan meningkatnya sensitivitas terhadap cicilan KPR, konsumen kini lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan pembelian.

Di tengah tekanan ekonomi dan meningkatnya sensitivitas terhadap cicilan KPR, konsumen cenderung lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan pembelian properti.

Dalam beberapa kuartal terakhir, terlihat adanya perubahan pola pembelian.

Konsumen kini lebih memprioritaskan keterjangkauan harga, konektivitas kawasan, kesiapan unit, serta potensi kenaikan nilai properti dalam jangka panjang dibanding sekadar mencari lokasi premium.

Rumah dengan Harga Terjangkau Penopang Utama

Rumah123 juga mencatat bahwa rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi menjadi segmen dengan pertumbuhan harga tertinggi secara tahunan.

Kota Surakarta mencatat kenaikan median harga hingga 23,5% pada segmen ini.

Hal tersebut menunjukkan bahwa rumah dengan harga terjangkau masih menjadi pilihan utama masyarakat di tengah tekanan biaya hidup dan ketidakpastian ekonomi.

Menurut Marisa Jaya, Head of Research Rumah123, yang berubah saat ini bukan kebutuhan masyarakat untuk memiliki rumah, melainkan cara konsumen mengambil keputusan.

“Di tengah tekanan ekonomi dan pelemahan rupiah, konsumen menjadi jauh lebih rasional. Mereka lebih sensitif terhadap cicilan, lebih mempertimbangkan kesiapan unit, serta lebih fokus pada kawasan yang menawarkan keseimbangan antara harga, aksesibilitas, dan potensi kenaikan nilai jangka panjang,” ujarnya.

Baca juga:

Apakah Investasi Properti Masih Menguntungkan di 2026?

Segmen High End Cenderung Moderat

Sementara itu, segmen properti high-end dan apartemen premium cenderung bergerak lebih moderat di tengah tingginya pasokan sekunder dan sikap wait and see investor terhadap arah ekonomi global maupun domestik.

Dari sisi makroekonomi, inflasi Indonesia pada April 2026 tercatat sebesar 2,42% secara tahunan, sementara Bank Indonesia mempertahankan BI Rate di level 4,75%.

Stabilnya suku bunga dinilai masih memberikan ruang bagi pasar properti untuk menjaga momentum, khususnya pada segmen end-user.

Di sisi lain, perlambatan suplai rumah sekunder secara nasional sebesar 8,7% secara tahunan turut mengindikasikan bahwa sebagian pemilik properti masih memilih menahan aset di tengah ketidakpastian pasar dan ekspektasi kenaikan harga rumah dalam jangka menengah.

“Pasar properti saat ini tidak sedang melemah sepenuhnya, tetapi sedang mengalami reposisi perilaku konsumen. Aktivitas transaksi memang lebih selektif dibanding periode ekspansif sebelumnya, tetapi fundamental kebutuhan hunian dan permintaan end-user masih tetap terjaga,” kata Marisa.

Selama stabilitas pembiayaan dan daya beli relatif terpelihara, kata dia, pasar rumah sekunder diperkirakan masih memiliki tingkat resiliensi yang cukup baik.

***

Ingin tahu lebih dalam soal tren properti saat ini?

Temukan analisis lengkap dan data terbaru melalui Flash Report Rumah123.

Semoga bermanfaat.