Cara Menghitung KPR yang Mudah sebelum Ajukan Kredit Rumah

cara menghitung kpr

 

Banyak hal yang harus diperhatikan sebelum mengajukan kredit hunian. Selain menyiapkan persyaratan, mengetahui cara menghitung KPR juga penting, lho.  

 

Seperti yang diketahui, KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah fasilitas kredit yang diberikan oleh pihak perbankan kepada para konsumen atau nasabah perorangan yang akan membeli rumah.  

 

Dewasa ini, mengajukan KPR sebagai mekanisme pembelian rumah menjadi opsi yang umum dipilih.  

 

Dengan KPR, kita bisa membeli sebuah rumah dengan cara mencicil sesuai jangka waktu tertentu.  

 

Meski terdengar menarik, tentunya ada sejumlah dana yang harus dipersiapkan sebelum mengajukan kredit pembelian rumah, mulai dari uang muka, biaya cicilan, bunga per bulan, dan sebagainya.  

 

Agar tidak salah, mari simak cara menghitung KPR dan biaya-biaya lainnya di bawah ini!

Tahap Demi Tahap Cara Menghitung KPR

Menghitung Uang Muka dan Pokok Kredit

uang muka pokok kreditFoto: Easy Accounting System  

 

Tahap pertama yang harus dilakukan untuk menghitung KPR adalah mengetahui besaran uang muka.  

 

Mengapa harus uang muka? Tentunya karena biaya ini biasa dibayar pada awal pembelian rumah.  

 

Sesuai peraturan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia (BI), besaran uang muka untuk rumah KPR adalah sebesar 15 persen untuk rumah pertama, 20 persen untuk rumah kedua, serta 25 persen untuk rumah ketiga dan seterusnya.  

 

Meski begitu, pihak perbankan bisa saja mengenakan uang muka yang lebih rendah. Hal ini karena besaran yang ditetapkan oleh BI adalah patokan maksimal, bukan ketentuan baku yang harus dibayarkan.  

 

Sebagai contoh, kita asumsikan kalau rumah yang ingin kamu beli seharga Rp500 juta dengan uang muka sebesar 15 persen.  

 

Maka, simulasi KPR-nya adalah:  

 

Rumus:

Uang muka = uang muka x harga rumah 15% x Rp500.000.000 = Rp75.000.000  

 

Nah dengan mengetahui besaran uang muka, kamu juga bisa menghitung besaran pokok atau total kredit yang harus dibayarkan.  

 

Simulasi KPR untuk perhitungan tersebut, ialah:  

 

Rumus:

Pokok kredit = harga rumah – uang muka Rp500.000.000 – Rp75.000.000 = Rp425.000.000 

Mengetahui Biaya Provisi ke Bank

Provisi BankFoto: Pexels  

 

Untuk kamu yang belum familiar dengan istilah ini, biaya provisi adalah biaya balas jasa yang dikenakan oleh pihak bank atas persetujuan kredit atau pinjaman yang diberikan kepada debitur.  

 

Kamu tidak perlu khawatir, sebab biaya provisi biasanya hanya sebesar 1 persen dari pokok kredit dan dikenakan sekali di awal pencairan.  

 

Untuk menghitung biaya provisi, berikut simulasi KPR-nya:  

 

Rumus:

Biaya provisi = persentase provisi x pokok kredit 1% x Rp425.000.000 = Rp4.250.000 

Menghitung Pajak Pembelian Rumah

Pembayaran Pajak

Foto: Pexels  

 

Setelah mengetahui uang muka, pokok kredit dan biaya provisi, cara menghitung KPR berikutnya adalah menghitung pajak pembelian rumah.  

 

Namun, sebelumnya ketahui dulu besaran NJOPTKP yang berlaku di kotamu.  

 

Besaran NJOPTKP atau Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak sendiri berbeda-beda di setiap kota.  

 

Di Jakarta misalnya, NJOPTKP dikenakan Rp20 juta per wajib pajak.

 

Mari kita asumsikan kamu berada di kota tersebut.  

 

Jika demikian, maka simulasi KPR-nya sebagai berikut:  

 

Rumus:

Pajak pembeli = besaran pajak x (harga rumah – NJOPTKP) 5% x (Rp500.000.000 – Rp20.000.000) = Rp24.000.000   

 

Baca juga:

3 Pilihan KPR Milenial di Tahun 2021 untuk Kawula Muda

Menghitung Biaya PNBP atau Biaya Balik Nama

Balik Nama

Foto: Freepik  

 

Apabila ingin membeli rumah baru, maka kamu wajib membayar biaya PNBP.  

 

Namun jika rumah tersebut adalah rumah bekas, maka kamu harus membayar biaya balik namanya.  

 

PNBP atau Penerimaan Negara Bukan Pajak adalah biaya yang harus dibayar saat kita mengajukan balik nama ke kantor BBN (Bea Balik Nama).  

 

Biasanya, biaya administrasi yang dikenakan sebesar Rp50 ribu.

 

Jika kamu membayar biaya PNBP, maka simulasi KPR-nya seperti:  

 

Rumus:

PNBP = (1/1000 x harga rumah) + biaya administrasi (1/1000 x Rp500 juta) + 50 ribu = Rp550.000  

 

Namun apabila kamu diharuskan untuk membayar biaya balik nama, maka cara menghitung KPR-nya menjadi:  

 

Rumus:

Biaya balik nama = (1% x harga rumah) + besaran biaya balik nama (1% x Rp500 juta) + Rp500.000 = Rp5.500.000  

 

Sebagai catatan, besaran biaya balik nama tersebut berdasarkan asumsi semata.  

 

Biaya di atas bisa saja berbeda atau berubah sesuai aturan, serta kebijakan pemerintah.

Mengetahui Biaya Bunga dan Cicilan KPR

bunga bank

Foto: consumerscu.com  

 

Cara menghitung KPR terakhir, ialah dengan mengetahui biaya pokok setiap bulan meliputi bunga kredit dan cicilan kreditnya.

 

Untuk biaya bunga KPR, masing-masing bank biasanya memiliki kebijakan yang berbeda.  

 

Karena itu, cermatlah dalam memilih bunga bank yang paling sesuai dengan bujet.  

 

Secara umum, bunga pinjaman dibagi menjadi dua jenis yaitu bunga flat dan bunga efektif.  

 

Perbedaannya bunga flat memiliki besaran yang sama setiap bulannya, sedangkan bunga efektif lebih bersifat fluktuatif.  

 

Biasanya, bunga efektif memiliki besaran yang sama pada bulan 1 hingga bulan ke 24, lalu selanjutnya memiliki besaran yang berbeda.

 

Adapun tiga jenis bunga pinjaman beserta cara menghitungnya adalah sebagai berikut.

Bunga Flat

 

Bunga flat dihitung hanya berdasarkan plafon kredit dan persentase besaran bunga.  

 

Karena itu, setiap bulannya debitur harus membayar pinjaman dalam jumlah yang sama.  

 

Rumus:

Bunga = (persentase bunga x plafon kredit) : jangka waktu pembayaran

Bunga Efektif

 

Selain bunga flat, terdapat juga penghitungan bunga efektif yang mewajibkan kamu untuk membayar jumlah yang berbeda setiap bulannya.

 

Adapun rumus yang digunakan, yaitu:  

 

Rumus:

Saldo pokok pinjaman (SP) x i (suku bunga tiap tahun) : 12 (jumlah bulan dalam satu tahun)

Bunga Anuitas

 

Biaya bunga terakhir adalah bunga anuitas.  

 

Perhitungan bunga ini sebenarnya adalah modifikasi dari penghitungan bunga efektif. Besaran bunga pinjaman dihitung dari sisa pokok utang.  

 

Jumlah angsuran yang dibebankan kepada peminjam pun akan sama di setiap bulannya.  

 

Pada awal penghitungan angsuran, peminjam akan lebih banyak membayar biaya-biaya bunga, sedangkan pokok utang akan dibayar pada akhir masa peminjaman.

 

Rumus:

Total angsuran per bulan = P x (i/12) : (1-(1+(i/12)-t)gmb  

 

Misalnya, dengan asumsi bunga 10% setahun dan tenor KPR 5 tahun, maka besaran bunganya akan dihitung sebagai berikut.

 

= Rp510.000.000 x (10 persen / 12 ) : (1-(1+(10 persen / 12)^(-60))

 

= Rp10.835.992

 

Keterangan:

 

P = total pinjaman/plafon

 

i = suku bunga per tahun

 

t = tenor/jangka waktu pembayaran.

Suku Bunga Capped dan Gabungan

Cara Menghitung KPR Suku Bunga Capped dan Gabungan  

 

Selain itu, di luar suku bunga yang telah diulas di atas, ada pula suku bunga capped yang biasa ditawarkan oleh pihak bank.  

 

Suku bunga capped atau terbatas adalah suku bunga yang dibiarkan mengambang sesuai dengan perkembangan pasar, namun dibatasi oleh pihak bank.  

 

Sedangkan suku bunga gabungan, biasanya ditawarkan bersamaan capped, fixed dan floating.  

 

Contoh sederhana, misalnya Anda mengajukan cicilan 10 tahun atau 15 tahun, lalu bank menawarkan skema bunga fixed 5% tiga tahun pertama, capped 10,5% selama dua tahun, maka selanjutnya adalah floating.  

 

Berarti dalam tiga tahun pertama cicilan, meskipun bunga bank naik atau turun, suku bunga cicilan Anda akan tetap sebesar 5%.  

 

Itu tadi cara menghitung KPR yang patut kamu ketahui sebelum membeli rumah secara kredit.  

 

Jadi, sudah siap mengajukan KPR? Jangan lupa untuk memenuhi syarat KPR agar bisa lolos pengajuan ya.

 

Salah satunya adalah dengan memastikan riwayat kredit Anda bersih, misalnya membayar tagihan kartu kredit tepat waktu.

 

Temukan berbagai perumahan menarik dari seluruh Indonesia hanya di Rumah123, misalnya seperti Cluster Miami at Kota Wisata Cibubur, Klaska Residence dan Zena BSD City dan masih banyak lagi.

Semoga ulasan di atas bermanfaat, ya.  

 

Selamat mencoba!

 

Baca juga:

Plus Minus Kredit Rumah Syariah Lewat Developer dan Bank    

 

 

Author:

Yuhan Al Khairi