OK
logo rumah123
logo rumah123
Pasang Iklan
Dijual
Disewa
Properti Baru
Panduan

Pengertian dan Aturan Hukum Hak Guna Usaha di Indonesia

Terakhir diperbarui 30 Januari 2024 · 5 min read · by Septian Nugraha

Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha (HGU) adalah jenis hak atas tanah yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk mengusahakan lahan yang dikuasai oleh negara demi keperluan pertanian, perikanan, dan peternakan.

Pemberian HGU tidak dilakukan sembarangan, ada banyak aturan mainnya, termasuk soal batas minimal dan maksimal luasan tanah yang bisa diberikan hak ini. 

Merujuk Pasal 28 ayat 2 Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, luas minimal lahan HGU yang diberikan kepada perorangan adalah lima hektare. 

Sementara, luas maksimalnya adalah mencapai 25 hektare. 

Namun, negara juga mengizinkan kepemilikan lahan berstatus HGU di atas 25 hektare. 

Hanya saja, harus menggunakan investasi modal layak dan teknik perusahaan baik sesuai perkembangan zaman. 

Selain luas lahan, ada pula aturan dan ketentuan jenis tanah yang diberikan HGU, yaitu tanah negara kategori hutan produksi untuk dialihkan menjadi perkebunan dan lainnya.

Pihak yang Boleh Memiliki Hak Guna Usaha

Pihak yang Dapat Memiliki Hak Guna Usaha

Tanah HGU tidak diberikan kepada sembarang pihak, ketentuannya telah diatur berdasarkan hukum yang jelas di dalam perundang-undangan.

HGU hanya diberikan kepada perorangan berstatus Warga Negara Indonesia (WNI), atau badan hukum yang didirikan menurut hukum dan berkedudukan di Indonesia.

Jika badan hukum pemegang HGU sudah tidak memenuhi persyaratan di atas, maka wajib melepaskan dan mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain.

HGU wajib dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu 1 tahun.

Jika tidak, maka hak tersebut akan dihapuskan.

Kewajiban dan Larangan bagi Pemegang Hak Guna Usaha

Dasar hukum mengenai kewajiban pemegang HGU diatur dalam Pasal 12 Ayat 1 Peraturan Pemerintah No.40/1996, yakni:

  • Membayar uang sebagai pemasukan kepada negara.
  • Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana yang ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya.
  • Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis.
  • Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan area HGU.
  • Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan Lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
  • Menyampaikan laporan setiap tahun mengenai penggunaan HGU.
  • Menyerahkan kembali tanah yang diberikan HGU kepada negara sesudah HGU tersebut habis masa.
  • Menyerahkan sertifikat HGU yang telah dihapus kepada kepala Kantor Pertanahan jika sudah habis jangka waktunya.
{"attributes":{"type":"banner","custom_title":"Pasang Iklan Sekarang","custom_link":"https:\/\/www.rumah123.com\/pemilik-properti\/?utm_source=panduan123&utm_medium=artikel&utm_campaign=homeowner&utm_term=owner","custom_desc":"Jaring calon pembeli dengan cepat dari seluruh Indonesia","custom_cta":"Pelajari Lebih Lanjut","custom_background":"https:\/\/www.rumah123.com\/asset-core\/images\/wpBannerDesktop.png, https:\/\/www.rumah123.com\/asset-core\/images\/wpBannerMobile.png","pdp_id":[""]},"pdp":{"data":{"GetPropertiesByOriginID":{"properties":[]}}},"strapi":null,"baseUrl":"https:\/\/www.rumah123.com"}

Adapun larangan atau hal-hal yang tidak boleh dilakukan oleh pemegang HGU, diatur dalam Pasal 28 PP Nomor 18 Tahun 2021.

Ketentuannya adalah sebagai berikut:

  • Menyerahkan pemanfaatan tanah HGU kepada pihak lain, kecuali dalam hal diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan.
  • Mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air.
  • Membuka dan/atau mengolah lahan dengan cara membakar; Merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup.
  • Menelantarkan tanahnya
  • Mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal hak guna usaha terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.

Jangka Waktu Hak Guna Usaha

Aturan Hukum untuk Perpanjangan dan Pembaharuan Hak Guna Usaha

Patut diketahui, HGU terbatas jangka waktu selama 25 tahun.

Namun, untuk perusahaan atau badan usaha yang memerlukan waktu pengelolaan lebih lama, maka dapat diberikan jangka waktu penguasaan paling lama 35 tahun. 

Artinya, HGU dapat diberikan minimal selama 25 tahun dan maksimal 35 tahun. 

Apabila jangka waktu pengelolaan telah habis, pemegang hak atas tanah tersebut dapat mengajukan perpanjangan hingga paling lama 25 tahun. 

Nah, perpanjang HGU dapat dilakukan apabila perorangan atau badan hukum yang diberikan hak ini dapat memenuhi sejumlah syarat, seperti: 

  • Tanahnya masih diusahakan dengan keadaan, sifat dan tujuan yang baik.
  • Syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
  • Pemegang HGU masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
{"attributes":{"type":"banner","custom_title":"Pindah KPR","custom_link":"https:\/\/www.rumah123.com\/refinancing\/pindah-kpr\/?utm_source=panduan123&utm_medium=artikel&utm_campaign=pindahkpr&utm_term=kpr","custom_desc":"Alihkan pinjaman KPR berjalan ke bank baru melalui Rumah123!","custom_cta":"Pelajari Selengkapnya","custom_background":"https:\/\/storage.googleapis.com\/seo-cms\/assets\/Card_Pindah_KPR_Desktop_10386878e7\/Card_Pindah_KPR_Desktop_10386878e7.jpg","pdp_id":[""]},"pdp":{"data":{"GetPropertiesByOriginID":{"properties":[]}}},"strapi":null,"baseUrl":"https:\/\/www.rumah123.com"}

Kemudian, Pasal 31 Ayat (2) dan Pasal 35 Ayat (2) Permen ATR 7/2017 mensyaratkan perpanjangan dan pembaharuan HGU lebih terperinci, yakni:

  • Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU
  • Tanahnya masih dipergunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak yang bersangkutan
  • Penggunaan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah setempat
  • Tanah tidak termasuk dalam database tanah terindikasi terlantar
  • Tanah tidak dalam perkara di lembaga pengadilan dan tidak diletakkan sita, blokir atau status quo.

Penyebab Terhapusnya HGU

Hal lain yang perlu diketahui adalah sebab-sebab terhapusnya HGU.

Merujuk Pasal 34 UUPA, penghapusan HGU bisa terjadi karena hal-hal berikut ini: 

  • Jangka waktunya berakhir
  • Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi
  • Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
  • Haknya dicabut untuk kepentingan umum
  • Tanahnya ditelantarkan
  • Tanahnya musnah.

Baca juga:

Mengenal SHM dan Cara Mengurus dan Bedanya dengan HGB

Cara Mengubah HGU ke HGB

HGU ke HGB

Anda mungkin bertanya-tanya, apakah Hak Guna Usaha bisa ditingkatkan statusnya atau dikonversi menjadi Hak Milik?

Sayangnya, HGU tidak bisa dikonversi menjadi hak milik, sebab tanah yang diberikan HGU berstatus tanah milik negara. 

Seperti diketahui, SHM hanya diterbitkan pada tanah dengan status milik perorangan. 

Meski begitu, status hak HGU dapat dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai

Hal tersebut tercantum dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No.18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah. 

Namun, perubahan tersebut juga baru bisa terjadi apabila telah memenuhi dua kondisi yang dipersyaratkan. 

Misalnya tanah HGU digunakan untuk mendirikan bangunan yang menunjang kegiatan usaha, atau terjadi revisi Rencana Tata Ruang (RTR). 

Kemudian, disebutkan dalam Pasal 164, ada beberapa contoh bangunan di atas tanah HGU yang bisa diberikan dan diubah menjadi HGB atau Hak Pakai. 

Jenis bangunan ini di antaranya emplasemen, bangunan pabrik, gudang, tempat tinggal sementara karyawan, atau bangunan lainnya yang menunjang kegiatan usaha.

Nah, itulah penjelasan lengkap mengenai hak guna usaha yang patut diketahui.

Punya pertanyaan seputar properti? Yuk, ngobrol di Teras123!

Semoga bermanfaat.