Mengenal Hak Guna Usaha (HGU), dari Dasar Hukum dan Ketentuannya!
r123-share-title

Terakhir diperbarui 13 Februari 2026 · 5 min read · by Septian Nugraha

hak guna usaha hgu

Hak Guna Usaha atau HGU adalah salah satu jenis hak atas tanah yang berlaku dan diakui dalam hukum agraria Indonesia.

HGU merupakan hak yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk mengusahakan lahan yang dikuasai oleh negara.

Hak atas tanah ini diberikan untuk keperluan pertanian, perkebunan, perikanan, dan peternakan.

Karena itu, lahan berstatus HGU umumnya merupakan tanah negara yang dapat dialihkan peruntukannya untuk keperluan usaha produktif.

HGU memiliki jangka waktu tertentu, dapat diperpanjang, namun tidak bisa diwariskan seperti Sertifikat Hak Milik (SHM).

Oleh karena itu, memahami karakteristik HGU sangat penting terutama bagi perusahaan atau individu yang ingin mengelola lahan dalam skala besar secara legal.

Dasar Hukum dan Regulasi HGU

Regulasi mengenai HGU diatur secara komprehensif dalam beberapa produk hukum terbaru:

Pasal 28–34 UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA).
PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (Aturan turunan UU Cipta Kerja).
Permen ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021.

Menurut regulasi tersebut, pihak yang berhak atas HGU adalah:

Warga Negara Indonesia (WNI)
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Jika suatu badan hukum tidak lagi memenuhi persyaratan tersebut, maka haknya wajib dialihkan dalam waktu 1 tahun atau akan dihapuskan oleh negara.

Batas Minimal dan Maksimal Luas Lahan HGU

Ketentuan luas HGU diatur secara ketat untuk memastikan pemanfaatan lahan yang optimal:

Minimal: 5 hektare (baik untuk perorangan maupun badan hukum).
Maksimal Perorangan: 25 hektare.
Badan Hukum: Luas tanah dapat melebihi 25 hektare asalkan menggunakan modal investasi yang layak serta teknik usaha modern yang sesuai dengan perkembangan zaman.

Jangka Waktu dan Siklus Penguasaan Lahan

Salah satu pembaruan krusial dalam PP No. 18 Tahun 2021 adalah kejelasan mengenai siklus waktu penguasaan lahan.

Pengelolaan HGU tidak berlaku selamanya, melainkan melalui tahapan berikut:

Pemberian Pertama: Jangka waktu maksimal 35 tahun.
Perpanjangan: Dapat diajukan kembali untuk jangka waktu maksimal 25 tahun.
Pembaruan: Setelah masa perpanjangan habis, dapat dilakukan pembaruan hak untuk maksimal 35 tahun.

Secara akumulatif, sebuah entitas dapat mengelola lahan negara hingga total 95 tahun, dengan catatan tanah tersebut masih diusahakan dengan baik dan memenuhi syarat administrasi yang ditetapkan oleh Kantor Pertanahan.

Kewajiban dan Larangan bagi Pemegang HGU

kewajiban dan larangan pemegang hgu

Pemerintah dapat mencabut hak atas tanah jika pemegang HGU melanggar kewajiban atau melakukan larangan yang diatur dalam Pasal 27 dan 28 PP No. 18 Tahun 2021.

Kewajiban Utama:

Membayar uang pemasukan (BPHTB/PNBP) sebagai pendapatan negara.
Melaksanakan usaha sesuai peruntukan (misal: lahan sawit untuk perkebunan, bukan properti).
Mengusahakan sendiri tanah tersebut secara aktif sesuai kriteria instansi teknis.
Membangun dan memelihara prasarana lingkungan di dalam area HGU.
Menjaga kelestarian lingkungan dan mencegah kerusakan sumber daya alam.
Menyampaikan laporan tertulis setiap tahun mengenai penggunaan lahan.

Larangan Keras:

Menyerahkan pemanfaatan tanah kepada pihak lain tanpa izin perundang-undangan.
Menutup akses publik, lalu lintas umum, atau jalan air bagi warga sekitar.
Membuka lahan dengan cara membakar (land clearing ilegal).
Menelantarkan tanah (tidak digunakan selama 2 tahun berturut-turut).
Mendirikan bangunan permanen yang merusak fungsi konservasi (seperti di sempadan sungai).

Penyebab Terhapusnya HGU

HGU ke HGB

Merujuk Pasal 34 UUPA dan aturan turunannya, penghapusan HGU bisa terjadi karena:

Jangka waktu (termasuk perpanjangan/pembaruan) telah berakhir.
Dihentikan sebelum waktunya karena pemegang hak tidak memenuhi syarat atau melanggar kewajiban.
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang hak sebelum masa berlaku habis.
Dicabut untuk kepentingan umum sesuai prosedur hukum.
Tanah musnah (akibat bencana alam) atau dianggap telantar (merujuk Permen ATR No. 20 Tahun 2021).

Apakah HGU Bisa Diwariskan atau Diubah ke HGB?

Status Warisan: Berbeda dengan SHM yang bersifat turun-temurun tanpa batas, HGU terikat pada jangka waktu.

Namun, selama masa berlaku masih ada, HGU dapat beralih (diwariskan) kepada ahli waris yang memenuhi syarat atau dialihkan kepada pihak lain melalui proses jual beli yang sah.

Konversi ke HGB: HGU tidak bisa ditingkatkan menjadi SHM karena statusnya adalah tanah milik negara.

Meski demikian, status HGU dapat dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai jika memenuhi kondisi tertentu, seperti:

Terjadi perubahan Rencana Tata Ruang (RTR) wilayah.
Lahan digunakan untuk membangun fasilitas penunjang usaha (pabrik pengolahan, gudang, emplasemen, atau tempat tinggal karyawan).

Contoh Perubahan HGU ke HGB

Sebuah perusahaan perkebunan kelapa sawit yang memiliki HGU seluas 1.000 hektare berencana membangun pabrik pengolahan CPO, gudang logistik, dan emplasemen (perumahan permanen bagi karyawan) di dalam area kebun tersebut.

Karena bangunan-bangunan tersebut bersifat permanen dan memiliki fungsi komersial/hunian yang berbeda dengan fungsi tanam, maka perusahaan harus mengajukan permohonan perubahan status pada area yang dibangun tersebut (misal seluas 5 hektare) dari HGU menjadi HGB.

Area kebun selebihnya tetap berstatus HGU.

***

Hak Guna Usaha merupakan salah satu bentuk penguasaan tanah legal untuk keperluan usaha skala besar, terutama sektor agraria.

Dengan batasan waktu, syarat administratif ketat, serta regulasi larangan, HGU menjadi instrumen penting dalam pengelolaan sumber daya lahan oleh negara kepada masyarakat atau badan hukum.

Memahami seluk-beluk HGU sangat penting bagi investor, perusahaan, maupun pemilik usaha kecil menengah agar tidak terjebak masalah legalitas dan dapat memanfaatkan hak atas tanah secara optimal.

Temukan properti impianmu hanya di Rumah123!