Mengenal Apa Itu AJB: Fungsi, Syarat, hingga Cara Mengurusnya
r123-share-title

Terakhir diperbarui 17 Maret 2026 · 6 min read · by Ilham Budhiman

ajb akta jual beli

Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen autentik yang menjadi bukti terjadinya peralihan hak atas properti, baik tanah dan/atau bangunan karena jual beli.

Nah, karena statusnya sebagai dokumen autentik, AJB tidak dibuat dan diterbitkan oleh sembarang orang.

Dokumen ini hanya dibuat dan diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau biasa disebut PPAT.

Hal tersebut termaktub dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Disebutkan dalam beleid tersebut berbunyi

“Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”

Ketika membeli properti, umumnya ada biaya AJB yang perlu kamu bayar.

Namun, ada pula developer yang kerap memberikan promo free AJB, seperti jika kamu membeli Landmark Residence di Bandung.

Lantas, apa itu AJB dan apa fungsi AJB?

Apa Itu AJB?

fungsi ajb

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah karena jual beli.

Artinya, dokumen resmi ini dibuat untuk membuktikan terjadinya transaksi jual beli tanah atau bangunan.

Patut diketahui, AJB bukanlah bukti kepemilikan properti.

Hal itu merujuk pada Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria bahwa bukti kepemilikan properti adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).

Sementara itu, AJB hanyalah bukti dari peristiwa perdata berupa jual beli terhadap tanah atau rumah sehingga tidak sama sekali melegitimasi kepemilikan properti.

Apa Fungsi AJB?

AJB tetap memiliki fungsi krusial dalam peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena jual beli.

Pasalnya, AJB wajib disertakan dalam proses pendaftaran tanah atau pembuatan sertifikat.

Tanpa adanya AJB, mustahil sertifikat tanah dari rumah atau lahan yang baru saja dibeli itu diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Selain itu, AJB merupakan bukti transaksi jual beli properti yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui kedua belah pihak.

Bahkan, AJB juga bisa dijadikan bukti perkara ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya.

Nah, karena fungsinya yang krusial, proses pembuatan AJB tidak bisa diabaikan.

Lantas, bagaimana bila di lokasi tanah atau rumah tersebut tidak terdapat PPAT?

Solusinya, AJB tersebut bisa dibuatkan oleh PPAT Sementara atau PPAT Khusus, misalnya PPAT Camat.

PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk untuk melaksanakan tugas PPTA di daerah yang belum ada PPAT atau sangat minim ketersediaannya.

Biasanya, yang ditunjuk sebagai PPAT sementara ini adalah pejabat kelurahan atau desa setempat.

Adapun, PPAT Khusus adalah pejabat BPN yang ditunjuk untuk melaksanakan tugas PPAT dalam membuat akta PPAT.

Lantas, bagaimana proses atau cara membuat AJB, serta apa saja dokumen persyaratan yang harus disiapkan?

Berikut beberapa hal yang biasanya diminta oleh petugas PPAT.

Apa Syarat Pembuatan AJB?

syarat ajb

1. Data Tanah

Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan disertai Surat Tanda Terima Setoran
Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)/Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, dan air (opsional)
Surat roya dari bank (jika masih hipotik)

2. Data Penjual dan Pembeli (Perorangan)

Fotokopi KTP suami dan istri (bila sudah menikah)
Fotokopi Kartu Keluarga
Fotokopi Akta Nikah
Fotokopi keterangan WNI

3. Persyaratan Umum

Memeriksa keaslian sertifikat ke BPN
Penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual
Penjual telah membayar Pajak Jual beli
Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa

Bagaimana Proses Pembuatan AJB?

Setelah menyiapkan semua dokumen persyaratan di atas, pemohon tinggal mendatangi kantor PPAT setempat dan menyerahkan semua berkas pembuatan AJB tersebut.

Lalu, PPAT akan melakukan pemeriksaan keaslian sertifikat properti yang menjadi objek jual beli.

Pasalnya, AJB akan melindungi transaksi properti yang sudah bersertifikat.

Maka itu, dalam proses pengurusannya, diperlukan salinan dan dokumen asli sertifikat tanah dari properti tersebut.

Pada prosesnya, PPAT akan memeriksa secara detail dokumen legalitas dari objek jual beli dengan menyesuaikan data dalam Buku Tanah di kantor pertanahan.

Tujuan pemeriksaan ini adalah memastikan tanah tidak dalam sengketa dan terjamin dari penyitaan.

Apabila dalam pemeriksaan sertifikat ditemukan fakta bahwa properti tersebut dalam status sengketa, PPAT tidak akan menerbitkan AJB yang diminta.

1. Pemeriksaan PBB

Selain sertifikat asli, PPAT juga akan memeriksa SPPT PBB dari objek jual beli.

Tujuannya untuk mengetahui apakah ada atau tidaknya tunggakan pajak dari objek jual beli tersebut.

2. Penerbitan AJB

Jika semua objek jual beli dinyatakan tidak ada sengketa dan tidak ada penunggakan pajak, petugas akan membacakan akta, menjelaskan isi dan maksud pembuatan akta.

Selanjutnya, jika penjual dan calon pembeli setuju dengan isi akta, akta akan diterbitkan dan ditandatangani secara bersama-sama dengan saksi dan PPAT.

Berapa Biaya Pembuatan AJB?

Biaya pembuatan AJB sudah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Disebutkan dalam Pasal 1 beleid tersebut, biaya jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

Hal itu sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.

Kemudian, dijelaskan juga dalam Pasal 4 Permen 33/2021, rincian biaya transaksi pembuatan AJB, meliputi:

Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%;
Untuk nilai transaksi lebih dari Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%;
Untuk nilai transaksi lebih dari Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%; serta
Untuk nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%.

Tabel Ringkasan AJB

Aspek	Penjelasan
Pengertian AJB	Akta otentik sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah/rumah dari penjual ke pembeli
Pembuat AJB	Dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
Waktu Pembuatan	Setelah transaksi selesai dan pajak dibayar lunas
Fungsi Utama	Bukti hukum jual beli dan dasar balik nama sertifikat
Isi AJB	Tanggal transaksi; cara pembayaran; kesepakatan; dan sanksi jika ada pelanggaran
Pajak Terkait	Penjual bayar PPh; pembeli bayar BPHTB
Syarat Dokumen	KTP; KK; NPWP; sertifikat tanah; PBB; bukti pajak
Proses	Pemeriksaan sertifikat → pembayaran pajak → pembuatan & tanda tangan AJB
Pihak yang Hadir	Penjual; pembeli; PPAT; dan minimal 2 saksi
Output Akhir	AJB digunakan untuk proses balik nama di BPN