OK

Simulasi Perhitungan Bunga Flat dan Perbedaannya dengan Bunga Efektif

Terakhir diperbarui 23 Desember 2024 · 4 min read · by Septian Nugraha

Bunga Flat

Setidaknya ada beberapa jenis suku bunga yang umum diterapkan oleh perbankan, salah satunya adalah bunga flat atau fixed rate

Hal ini penting untuk diketahui, apalagi jika Anda berencana untuk mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank dalam waktu dekat.

Bunga flat adalah suku bunga yang perhitungannya mengacu pada pokok pinjaman di awal untuk setiap periode cicilan.

Suku bunga ini berbeda dengan bunga efektif, sebab nilai cicilannya tidak akan berubah hingga berakhir masa tenor.

Selain itu, bagaimana ketentuan mengenai bunga flat? Agar tidak bingung, simak ulasan lengkapnya di bawah ini.

Simulasi Perhitungan Suku Bunga Flat

Perhitungan Bunga Flat

Perhitungan fixed rate didapatkan dengan membagi suku bunga pada utang awal secara proporsional berdasarkan panjang tenor pinjamannya.

Karena itu, jika mengambil suku bunga flat saat mengajukan KPR, debitur akan membayar jumlah bunga yang sama pada setiap bulannya.

Ini dikarenakan pokok pinjaman yang menjadi faktor pengali (plafon) dari bunga tersebut tidak berubah.

Rumus perhitungan bunga flat adalah sebagai berikut:

  • (Pokok pinjaman x suku bunga per tahun x tenor pinjaman) : jumlah bulan dalam jangka waktu kredit

Supaya lebih jelas, mari simak contohnya berikut ini:

Dino mengajukan KPR untuk pembelian rumah di Podomoro Park Bandung seharga Rp800 juta. 

Detail Unit Rumah di Podomoro Park Bandung
Hanami
Rp 900 Juta

Buah Batu, Bandung

Hanami

LT : 70 m² LB : 31 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Millenial Home
Hinoki
Rp 900 Juta

Buah Batu, Bandung

Hinoki

LT : 60 m² LB : 31 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Millenial Home
Arana Eka
Rp 1,7 Miliar

Buah Batu, Bandung

Arana Eka

LT : 82 m² LB : 72 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Wangsagriya
Grand Calya
Rp 2,9 Miliar

Buah Batu, Bandung

Grand Calya

LT : 130 m² LB : 126 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Wangsagriya
Amala Eka
Rp 1,6 Miliar

Buah Batu, Bandung

Amala Eka

LT : 90 m² LB : 73 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Sadyagriya
Tanaya
Rp 4 Miliar

Buah Batu, Bandung

Tanaya

LT : 140 m² LB : 147 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Brahmapuri
Askara
Rp 5 Miliar

Buah Batu, Bandung

Askara

LT : 176 m² LB : 172 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Brahmapuri
Sagara
Rp 8 Miliar

Buah Batu, Bandung

Sagara

LT : 198 m² LB : 230 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Brahmapuri
Nawasena
Rp 2,8 Miliar

Buah Batu, Bandung

Nawasena

LT : 100 m² LB : 133 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Brahmapuri
Student House
Rp 2,3 Miliar

Buah Batu, Bandung

Student House

LT : 70 m² LB : 146 m²

Podomoro Park Bandung - PT. Agung Podomoro Land, Tbk

Rumah
Naragriya
PT. Agung Podomoro Land, Tbk
PT. Agung Podomoro Land, Tbk - Podomoro Park Bandung

Asumsikan jika kredit rumah tersebut menerapkan skema bunga flat sebesar 10 persen dengan tenor 20 tahun atau 240 bulan. 

Dalam pengajuan kredit tersebut, Dino menyetorkan uang muka pembelian rumah sebesar Rp240 juta atau 30 persen dari total harga hunian. 

Jadi, total kredit yang diajukan ke bank adalah Rp560 juta.

Nah, untuk mengetahui estimasi cicilan Dino per bulan, berikut adalah perhitungannya:

  • (560.000.000 x 10% x 20) : 240 = 4.666.666. 

Berdasarkan perhitungan di atas, bisa diketahui bahwa total angsuran yang harus dibayar Dino setiap bulan adalah sebesar Rp4.666.666. 

penawaran khusus

Skema Penerapan Suku Bunga Flat

Suku bunga flat biasanya diterapkan dalam pengajuan KPR bersubsidi.

Adapun, untuk pengajuan KPR non-subsidi, jarang ada bank yang menerapkan skema suku bunga flat murni dalam perhitungan cicilannya.

Pasalnya, dalam pengajuan KPR non-subsidi, bank konvensional biasanya akan menggabungkan skema bunga flat dan floating

Penerapan suku bunga flat juga tidak berlangsung lama, biasanya hanya diberikan dalam jangka waktu selama 1–3 tahun saja. 

Selebihnya, skema cicilan tersebut akan menerapkan sistem bunga floating

Misalnya, Anda membeli rumah di Sutera Rasuna Alam Sutera dengan KPR OCBC NISP

Detail Unit Rumah di Sutera Rasuna Alam Sutera
THETA
Rp 1,3 Miliar

Pinang, Tangerang

THETA

LT : 60 m² LB : 70 m²

Sutera Rasuna by Alam Sutera - Alam Sutera

Rumah
Cluster ke-3 (VOLA) - Sutera Rasuna
IOTA
Rp 1,63 Miliar

Pinang, Tangerang

IOTA

LT : 72 m² LB : 84 m²

Sutera Rasuna by Alam Sutera - Alam Sutera

Rumah
Cluster ke-3 (VOLA) - Sutera Rasuna
KAPPA
Rp 2,05 Miliar

Pinang, Tangerang

KAPPA

LT : 98 m² LB : 107 m²

Sutera Rasuna by Alam Sutera - Alam Sutera

Rumah
Cluster ke-3 (VOLA) - Sutera Rasuna
LAMDA
Rp 2,54 Miliar

Pinang, Tangerang

LAMDA

LT : 112 m² LB : 124 m²

Sutera Rasuna by Alam Sutera - Alam Sutera

Rumah
Cluster ke-3 (VOLA) - Sutera Rasuna
SIGMA 1
Rp 2 Miliar

Pinang, Tangerang

SIGMA 1

LT : 84 m² LB : 106 m²

Sutera Rasuna by Alam Sutera - Alam Sutera

Rumah
Cluster ke-3 (VOLA) - Sutera Rasuna
SIGMA 2
Rp 2,35 Miliar

Pinang, Tangerang

SIGMA 2

LT : 100 m² LB : 118 m²

Sutera Rasuna by Alam Sutera - Alam Sutera

Rumah
Cluster ke-3 (VOLA) - Sutera Rasuna
SIGMA 3
Rp 2,69 Miliar

Pinang, Tangerang

SIGMA 3

LT : 109 m² LB : 138 m²

Sutera Rasuna by Alam Sutera - Alam Sutera

Rumah
Cluster ke-3 (VOLA) - Sutera Rasuna
SIGMA 4
Rp 3,45 Miliar

Pinang, Tangerang

SIGMA 4

LT : 166 m² LB : 155 m²

Sutera Rasuna by Alam Sutera - Alam Sutera

Rumah
Cluster ke-3 (VOLA) - Sutera Rasuna
Alam Sutera
Alam Sutera - Sutera Rasuna by Alam Sutera

Diketahui bahwa Bank OCBC NISP memiliki program KPR dengan suku bunga fixed 4,75 persen selama 1 tahun dengan tenor mencapai 25 tahun. 

Artinya, selama 1 tahun pertama, cicilan Anda akan menerapkan skema bunga fixed dengan besaran 4,75 persen. 

Setelah 1 tahun jenis suku bunga yang dipakai akan berubah menjadi floating rate sehingga dapat memengaruhi nilai cicilan.

Simulasi KPR Bank OCBC

Hitung pembiayaan KPR Bank OCBC dengan bunga terbaik di Rumah123

Rp
%
Rp
Angsuran/bulan mulai dari
Tahun ke-1
Bunga 7.3%
Rp. 1.742.475
Tahun ke-2 dan Seterusnya
Estimasi Bunga 12%
Rp. 2.507.745

Kelebihan dan Kekurangan Suku Bunga Flat

keuntungan bunga flat

Penerapan suku bunga flat tentu memiliki sejumlah kelebihan dan kekurangan.

Hal ini penting untuk menjadi pertimbangan sebelum Anda mengajukan KPR ke bank.

Apa saja kelebihan dan kekurangan suku bunga flat? Berikut uraiannya:

1. Kelebihan suku bunga flat

  • Perhitungannya mudah dan sederhana
  • Jumlah angsuran tetap setiap bulannya
  • Cocok untuk pinjaman jangka pendek
  • Cocok untuk Anda yang enggan ambil risiko dalam kredit 

2. Kekurangan suku bunga flat

  • Total jumlah pembayaran yang lebih besar
  • Tidak memperhitungkan sisa pokok utang
  • Tidak menguntungkan bila dilunasi secara cepat

Aset-Bank Banner

Perbedaan Bunga Flat dan Efektif

Selain bunga flat, bank juga menerapkan jenis bunga KPR lain, seperti bunga efektif.

Keduanya memiliki perbedaan yang signifikan, sebab bunga efektif sendiri dihitung berdasarkan sisa pinjaman debitur.

Suku bunga efektif dianggap lebih menguntungkan karena makin sedikit jumlah pokok pinjaman, maka makin sedikit pula bunga yang harus dibayarkan.

Selain itu, bunga efektif cicilannya akan selalu setiap bulannya.

Bedanya, bunga cicilan makin berkurang seiring dengan sisa tenor pinjaman.

Suku bunga efektif lebih sering digunakan untuk pinjaman dengan jangka waktu panjang, misalnya KPR.

Karena itu, pikirkan baik-baik sebelum Anda memilih jenis suku bunga yang tepat saat mengajukan kredit, ya.

Itulah penjelasan mengenai suku bunga KPR flat beserta cara menghitungnya.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga bermanfaat.

popup_banner
Salin link berhasil
Salin link berhasil