Rumus Perhitungan Bunga Anuitas, Contoh, dan Simulasinya
r123-share-title

Terakhir diperbarui 21 Agustus 2025 · 5 min read · by Septian Nugraha

Perhitungan Bunga Anuitas (Cover)

Anuitas merupakan salah satu jenis suku bunga bank yang lazim diterapkan dalam sistem pembayaran Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Suku bunga anuitas adalah metode perhitungan bunga yang mengatur jumlah angsuran pokok, ditambah angsuran bunga yang dibayar agar sama setiap bulannya.

Oleh karena itu, dalam perhitungan bunga anuitas, alokasi pembayaran bunga di awal kredit porsinya akan lebih besar dari angsuran pokok.

Akan tetapi, situasi akan berubah pada akhir masa kredit.

Alokasi pembayaran pokok pinjaman porsinya akan lebih besar dari bunga.

Daftar Isi:

Jenis-Jenis Bunga Anuitas
Kelebihan dan Kekurangan Bunga Anuitas
Bagaimana Cara Kerja Sistem Bunga Anuitas pada KPR?
FAQ Seputar Bunga Anuitas

Namun, skema pembayaran kredit bunga anuitas mirip dengan fixed rate.

Maka, debitur yang menggunakan jenis suku bunga ini akan membayar angsuran dengan jumlah tetap hingga akhir tenor pinjaman.

Selain KPR, bunga anuitas pun biasa digunakan pada jenis kredit berjangka waktu panjang lainnya, seperti kredit investasi.

Untuk mengetahui bagaimana cara menentukan anuitas dari suatu pinjaman, simak pembahasannya di bawah ini.

Jenis-Jenis Bunga Anuitas

Bunga anuitas terbagi dalam beberapa jenis, berikut di antaranya:

1. Anuitas Jatuh Tempo

Ini adalah jenis anuitas yang penerimaan dan pembayarannya dilaksanakan secara teratur pada periode tertentu. Pembayarannya biasanya dilakukan pada periode awal.

Contoh anuitas jatuh tempo adalah sewa dan asuransi yang dilakukan, demi menutupi layanan yang diberikan pada periode sesudah pembayaran.

2. Anuitas Langsung

Anuitas langsung merupakan jenis anuitas paling dasar yang memakai metode pembayaran atau penerimaan cicilan secara berkala.

Sesuai dengan namanya, anuitas ini dilakukan secara langsung tanpa adanya penundaan waktu seperti halnya pada pembayaran kredit barang.

Simulasi KPR Bank BCA

Hitung pembiayaan KPR Bank BCA dengan bunga terbaik di Rumah123

Harga Properti

Uang Muka

Pilihan Program KPR

Bunga Fix

3.68%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

4.28%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

4.58%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

4.68%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

5.98%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

5.98%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

6.38%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

6.48%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

6.48%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

7.18%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

7.88%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

8.08%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

8.18%

Tenor maks.

20 tahun

Angsuran/bulan mulai dari

Tahun ke-3

Bunga 3.68%

Rp. 1.414.204

Tahun ke-4 dan Seterusnya

Estimasi Bunga 12%

Rp. 2.466.222

3. Anuitas Sederhana

Anuitas sederhana biasanya dibutuhkan atau digunakan untuk membuat pembayaran pada akhir periode.

Contoh anuitas sederhana adalah obligasi yang bunganya dibayarkan setiap 6 bulan.

4. Anuitas Tertunda

Jenis bunga anuitas yang terakhir adalah anuitas tertunda.

Pembayaran cicilan anuitas tangguhan dilakukan secara berkala dalam jangka waktu tertentu.

Pembayaran juga bisa dilakukan setelah beberapa waktu (periode), seperti anuitas pada bunga pinjaman dan deposito.

Rumus Perhitungan Bunga Anuitas

Ilustrasi rumus anuitas: Marimarkmortgage.com

Untuk menghitung cicilan dengan metode anuitas, digunakan rumus berikut:

Rumus:

A = P × [i × (1 + i)ⁿ] / [(1 + i)ⁿ – 1]

Keterangan:

A = angsuran per bulan
P = pokok pinjaman
i = suku bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12)
n = jumlah bulan (tenor × 12)

Agar lebih mudah mengetahui besaran bunga anuitas, Anda dapat melakukan perhitungannya dengan kalkulator simulasi KPR Rumah123.

Contoh Perhitungan Bunga Anuitas

Ilustrasi contoh perhitungan bunga anuitas

Misalnya, Iman mengajukan KPR sebesar Rp120 juta dengan tenor 10 tahun (120 bulan) dan bunga 11% per tahun. Maka, suku bunga per bulan adalah 11% ÷ 12 = 0,0091667.

Menggunakan rumus di atas, cicilan bulanannya:

A = 120.000.000 × [0,0091667 × (1 + 0,0091667)¹²⁰] / [(1 + 0,0091667)¹²⁰ – 1] ≈ Rp1.668.840

Berikut rincian contoh tabel perhitungan bunga anuitas angsuran 3 bulan pertama:

Bulan	Pokok Pinjaman	Cicilan Bunga	Cicilan Pokok	Total Angsuran
1	Rp120.000.000	Rp1.100.000	Rp568.840	Rp1.668.840
2	Rp119.431.160	Rp1.094.265	Rp574.575	Rp1.668.840
3	Rp118.856.585	Rp1.088.505	Rp580.335	Rp1.668.840

Total angsuran per bulan tetap, namun komposisi bunga dan pokok berubah setiap bulannya.

Kelebihan dan Kekurangan Bunga Anuitas

Seperti dua sisi mata uang, penerapan bunga anuitas dalam sistem pembayaran kredit memiliki kelebihan dan kekurangan.

Berikut adalah sejumlah kelebihan dan kekurangan bunga anuitas.

1. Kelebihan Bunga Anuitas

Kelebihan pertama dari penerapan bunga KPR ini, tentu pada skema pembayarannya yang mirip dengan suku bunga fix.

Artinya, debitur akan membayar sejumlah angsuran dengan nilai yang sama tiap bulan hingga berakhirnya masa kredit.

Hal tersebut memudahkan debitur, sebab ia tidak perlu menghitung lagi besaran bunga ketika hendak membayar cicilan.

Kelebihan lainnya, nilai bunga atau balas jasa untuk bank dihitung secara jelas, lewat sisa pokok pinjaman yang belum dibayarkan.

2. Kekurangan Bunga Anuitas

Adapun kekurangan dari bunga anuitas adalah sistem perhitungannya yang rumit.

Maka dari itu, disarankan untuk menggunakan software tertentu dalam menghitung bunga anuitas agar mendapatkan hasil yang lebih akurat.

Tidak harus manual, Anda bisa melakukan perhitungan bunga anuitas pada aplikasi Excel supaya lebih akurat.

Selain itu, bagi sebagian orang, skema pembayaran cicilan dengan bunga anuitas dianggap memberatkan.

Pasalnya, pada awal kredit, proporsi angsuran bunga lebih besar dari cicilan pokok.

Skema tersebut dianggap memberatkan karena beban utama dari utang baru akan berkurang ketika mendekati masa akhir kredit.

Itulah ulasan terkait perhitungan bunga anuitas beserta simulasinya.

Bagi para agen yang ingin memasarkan listing propertinya di Rumah123, Anda dapat dengan mudah melakukan registrasi pada tautan ini.

Bagaimana Cara Kerja Sistem Bunga Anuitas pada KPR?

Sistem bunga anuitas terdiri dari kombinasi pembayaran pokok pinjaman dan bunga yang telah dibayarkan secara berkala.

Berikut penjelasan lengkap seputar cara kerja sistem bunga perhitungan anuitas pada KPR.

1. Pembayaran Tetap

Setiap bulannya, debitur akan membayar angsuran dengan jumlah yang tetap.

Angsuran tersebut terdiri dari bunga dan pokok pinjaman.

Jumlah angsuran yang dibayarkan tidak akan berubah sampai masa kredit berakhir.

2. Perubahan Komposisi Pembayaran

Jumlah angsuran yang harus dibayarkan memang tetap, tetapi komposisi antara bunga dan pokok pinjaman dapat mengalami perubahan setiap bulannya.

Secara umum, di masa awal pinjaman persentase bunga akan lebih besar jika dibandingkan dengan persenase pokok.

Lambat laun, persentase bunga akan semakin mengecil. Di sisi lain, persentase pokok akan semakin membesar.

3. Hitungan Bunga

Bunga akan dihitung berasarkan sisa pokok pinjaman yang belum terbayarkan.

Maka jangan heran, jika di masa awal pinjaman, ketika sisa pokok masih besar, jumlah bunga yang harus dibayarkan pun besar.

Ketika pokok pinjaman mengecil, bunga pun ikut mengecil.

FAQ Seputar Bunga Anuitas

1. Apa itu bunga flat dan anuitas?

Bunga flat biasanya digunakan untuk kredit jangka pendek (Elektronik, KKB, KTA), sedangkan bunga anuitas digunakan untuk cicilan jangka panjang seperti KPR.