8 Cara Menentukan Harga Sewa Tanah Kosong yang Menguntungkan

r123-share-title

Tanah adalah salah satu instrumen investasi properti yang dapat menghasilkan keuntungan besar.

Pasalnya, nilai jual tanah terus mengalami kenaikan pada setiap tahunnya.

Persentase kenaikan harga tanah per tahun pun cukup tinggi, bisa mencapai 15%.

Keuntungan besar bisa didapatkan pemilik tanah ketika menjual aset tersebut di kemudian hari.

Istilahnya, mereka akan mendapatkan return of investment (ROI) dari hasil penjualan tersebut.

Selain dijual, kita juga bisa menyewakan lahan kosong tersebut kepada pihak lain.

Kendati demikian, untuk dapat meraih keuntungan maksimal, Anda harus mengetahui cara menentukan harga sewa tanah kosong yang benar.

Pasalnya, menentukan harga sewa tanah tentu berbeda dengan harga sewa rumah.

Agar tidak salah, berikut cara menentukan harga sewa tanah kosong yang penting diketahui.

Begini Cara Menentukan Harga Sewa Tanah Kosong

1. Lakukan Survei dan Riset Harga Pasar Tanah

Hal pertama yang harus dilakukan dalam menentukan harga sewa adalah riset pasar (Market Comparison Approach).

Hasilnya bisa digunakan sebagai acuan untuk menentukan kisaran harga sewa suatu properti.

Jangan sampai harga yang dipatok terlalu tinggi atau rendah.

Tanyakan informasi tersebut kepada masyarakat sekitar atau pemilik lahan secara langsung.

Selain itu, lakukan pengecekan secara online melalui situs Bhumi ATR/BPN atau fitur Cek Harga Properti Rumah123.

Gunakan harga properti sejenis yang sudah terjual atau tersewa di lokasi yang sama sebagai data perbandingan paling akurat.

Dengan fitur tersebut, Anda bisa mengetahui estimasi tren harga properti berdasarkan lokasi atau area sekitarnya secara mudah dan cepat.

Jika sudah memastikan nilai sewa untuk tanah tersebut, Anda pula bisa memasang iklan properti yang akan dijual atau disewakan melalui Rumah123.

Baca juga:

9 Cara Memanfaatkan Lahan Kosong agar Cuan, Investor Wajib Tahu!

2. Tentukan Harga Sewa Tanah dengan Perhitungan Cap Rate

Cara menentukan harga sewa tanah kosong juga bisa dilakukan dengan perhitungan cap rate.

Cap rate adalah perhitungan untuk pendapatan operasional bersih yang nilai asetnya direkap secara tahunan untuk menentukan potensi pengembalian investasi.

Nilai Cap Rate yang ideal untuk properti investasi di Indonesia umumnya berada di rentang 4% hingga 8%, tergantung risiko dan lokasi.

Nilai Cap Rate di bawah 4% umumnya berlaku untuk aset sangat premium atau yang fokus pada apresiasi modal jangka panjang.

Cara menentukan harga tanah dengan perhitungan cap rate bisa dilakukan dengan melihat tingkat kapitalisasi properti.

Dilansir dari laman DJKN Kementerian Keuangan, Nilai kapitalisasi tanah kosong umumnya berkisar antara 0,40-2,5%.

Nah, Anda bisa menentukan harga sewa tanah dengan melakukan perhitungan lewat rumus berikut;

Harga properti x cap rate (%) = Harga Sewa (Rp)/Tahun.

Simulasi Perhitungan Cap Rate:

Misalnya Anda memiliki tanah di Bekasi yang harga jualnya Rp500 juta. Anda menargetkan Cap Rate 2,5%.

Maka, nilai sewa ideal untuk tanah kosong tersebut per tahun adalah Rp12.500.000.

Hasil perhitungan: Rp500.000.000 x 2,5% = Rp12.500.000

3. Menentukan Harga Sewa Tanah sesuai Perhitungan Yield

Selain cap rate, harga sewa tanah juga bisa ditentukan dengan dengan perhitungan yield.

Perhitungannya yield adalah persentase profit yang didapat atau akan didapatkan.

Perhitungan Yield (persentase profit yang didapat) yang benar bisa menggunakan rumus berikut:

Rental Yield (%) = Pendptan Sewa Bruto Tahunan/Harga Properti x 100%

Simulasi Perhitungan Yield:

Misalnya Anda akan menyewakan tanah senilai Rp500 juta, dengan target Yield 4% per tahun. Untuk mendapatkan harga sewa (Pendapatan Sewa Bruto Tahunan), maka:

Harga Sewa = Harga Properti x Target Yield

Harg Sewa = Rp500.000.000 x 4% = Rp20.000.000

Dari rumus di atas, Anda bisa menetapkan harga sewa lahan tersebut sebesar Rp20 juta per tahun untuk mencapai target Yield 4%.

4. Menghitung Harga Sewa Tanah dengan NJOP

Metode lain yang bisa dilakukan untuk menentukan harga sewa tanah kosong adalah menjadikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan perhitungan.

Besaran NJOP didasarkan pada transaksi jual beli yang terjadi secara wajar di wilayah tersebut.

Metode ini disarankan hanya sebagai batas bawah atau pembanding karena NJOP umumnya jauh lebih rendah dari harga pasar.

Disarankan menggunakan Harga Pasar sebagai acuan utama, bukan NJOP.

Anda bisa menghitung estimasi harga sewa properti dengan mengalikan NJOP dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai.

Contohnya, diketahui NJOP tanah yang Anda miliki adalah senilai Rp300 juta, dengan tingkat kapitalisasi sebesar 2%.

Jika demikina, maka besaran sewa tanah per tahunnya adalah Rp6 juta.

Hasil tersebut didapatkan melalui perhitungan;

2% X 300.000.000 = 6.000.000.

Baca juga:

6 Tips Membeli Tanah Kavling yang Aman dan Menguntungkan

5. Berdasarkan Lokasi Tanah

Selain sejumlah perhitungan di atas, cara menentukan harga sewa tanah kosong pun bisa dilakukan dengan melakukan riset pada nilai lingkungan sekitar.

Aspek utama dalam menentukan nilai sewanya adalah fungsi dan potensi komersial wilayah tanah tersebut:

• Tanah di kawasan strategis komersial (dekat jalan utama/akses tol) bisa menentukan harga sewa yang jauh lebih tinggi.
• Tanah di pinggiran kota atau akses sulit, besar kemungkinan nilai sewanya akan lebih rendah.

6. Menentukan Harga Sewa sesuai Jenis Peruntukan Sewa

Cara selanjutnya adalah dengan melihat jenis peruntukan sewa lahan.

Ada beberapa jenis peruntukan sewa tanah yang bisa menghasilkan keuntungan besar:

• Tower BTS (Base Transceiver Station): Menghasilkan uang muka sewa lahan di awal perjanjian dan penghasilan pasif per bulan atau per tahun.
• Gudang Logistik/Transit: Lahan yang cocok untuk staging area atau penyimpanan sementara truk/kontainer.
• Pemasangan Billboard Iklan: Lokasi strategis di pinggir jalan raya bisa disewakan untuk media iklan luar ruang.

7. Menentukan Harga Sewa sesuai Kebutuhan

Cara menentukan harga sewa tanah kosong selanjutnya adalah dengan memperhatikan kebutuhan personal Anda.

Apakah hal ini diperbolehkan? Tentu saja.

Namun, harga yang dipatok jangan sampai terlalu tinggi sehingga membuat tanah tersebut tidak laku untuk disewakan.

Tetaplah berpatok pada harga pasaran yang ada di sekitar lokasi tanah tersebut.

8. Konsultasi dengan Profesional Properti

Cara terakhir dalam menentukan harga sewa tanah kosong adalah memakai jasa profesional.

Anda dapat meminta bantuan jasa penilai publik profesional dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), untuk menentukan harga jual atau sewa properti.

Lewat keahliannya dalam menentukan nilai aset, petugas penilai publik tentu akan memberi estimasi harga sewa yang lebih akurat dan menguntungkan.

Atas alasan yang sama, tidak heran jika jasa penilai publik kerap dilibatkan dalam proses jual-beli properti, termasuk dalam pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank.

Seperti diketahui, dalam pengajuan KPR ada yang namanya proses appraisal.

Nah, proses tersebut biasanya dilakukan oleh jasa penilai publik yang disewa oleh bank dari KJPP.

Baca juga:

Peraturan Sewa Menyewa Rumah beserta Dasar Hukumnya, Jangan Salah!

***

Itulah sejumlah cara menentukan harga sewa tanah kosong yang penting diketahui.

Bagaimana, apakah Anda sudah tahu mau pakai cara yang mana?

Jika masih bingung, yuk diskusikan melalui Teras123.

Semoga informasi di atas bermanfaat!