Harga Rumah Sekunder Tumbuh, Kawasan Penyangga Jadi Incaran Pencari Properti

r123-share-title

Selama 16 bulan berturut-turut sejak April 2025, kenaikan harga rumah sekunder di Indonesia konsisten berada di bawah laju inflasi.

Flash Report Agustus 2026 by Rumah123 mencatat Resale Price Index (RPI) nasional hanya tumbuh 0,9% secara tahunan hingga Juli 2026. Sementara itu, inflasi nasional pada periode yang sama mencapai 2,9%.

Selisih sebesar 2 poin persentase tersebut menunjukkan bahwa setelah memperhitungkan inflasi, harga rumah sekunder secara riil bukan mengalami kenaikan, melainkan justru melemah.

Kondisi ini terjadi di tengah suku bunga acuan Bank Indonesia yang berada di level 4,75%, turun 150 basis poin sejak September 2024. Di sisi lain, estimasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk KPR/KPA berada di kisaran 8,92%.

Namun, kondisi pasar ini memiliki catatan penting. Volume suplai rumah sekunder pada Juli 2026 turun 16,4% secara tahunan, meski secara bulanan masih tumbuh tipis sebesar 0,2%.

Dengan kata lain, peluang bagi calon pembeli untuk mendapatkan harga yang lebih menarik masih terbuka. Namun, jumlah pilihan rumah sekunder yang tersedia di pasar justru semakin terbatas.

Kawasan Penyangga Jadi Incaran Pencari Properti

Marisa Jaya, Head of Market Research Rumah123 mengatakan bahwa berdasarkan data yang ada, masyarakat masih aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta dan kawasan yang punya daya tarik hunian maupun investasi.

“Tapi pada saat yang sama, supply rumah sekunder secara tahunan menurun. Artinya, masyarakat tidak hanya perlu mencari rumah yang sesuai kebutuhan, tetapi juga perlu memperhatikan pilihan yang masih tersedia di lokasi yang mereka incar,” ujar Marisa.

Baca juga:

Harga Properti Sekunder Tumbuh 1,1%, Segmen Rumah Ukuran Besar Melesat hingga 46,7%

Dari sisi minat pencarian, Tangerang menjadi lokasi dengan proporsi terbesar pada Juli 2026 yaitu 14,7%, disusul Jakarta Selatan 12,9% dan Jakarta Barat 10,2%.

Yang menarik adalah arah pergerakannya. Secara tahunan, kenaikan proporsi popularitas tertinggi justru tercatat di Jakarta Selatan (1,2%) dan Jakarta Pusat (1,0%), diikuti Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo.

Sementara Tangerang, meski masih memimpin dari sisi volume, mencatat penurunan proporsi tahunan sebesar 1,0%. Pola ini menunjukkan minat pencari rumah mulai bergerak kembali ke arah pusat kota.

Pergerakan Harga Properti

Makassar mencatat kenaikan tahunan tertinggi sebesar 10,0%, diikuti Denpasar 6,3% dan Bogor 3,7%. Di Jabodetabek, Bogor tumbuh 3,7%, Bekasi dan Depok masing-masing 2,3%, Tangerang 1,1%, dan Jakarta 0,4%.

Sebanyak 10 dari 13 kota dalam indeks Rumah123 mencatatkan kenaikan harga tahunan, sementara Surabaya terkontraksi 0,5%.

“Angka nasional memang menunjukkan pertumbuhan yang terbatas, tapi ketika dilihat per kota, perbedaannya cukup signifikan. Ini yang membuat pencari rumah perlu melihat pasar secara lebih spesifik. Rumah di Jakarta tentu punya dinamika yang berbeda dengan Tangerang, Bogor, atau Makassar,” kata Marisa.

Baca juga:

Analisis Pasar Properti: Pentingnya Memanfaatkan Data sebelum Mengambil Keputusan Bisnis

Denpasar menjadi contoh pasar dengan karakter sendiri. Kenaikan harga tahunannya 6,3% jauh di atas rata-rata nasional, ditopang permintaan dari dua sisi.

Dari sisi asing, kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa mendorong minat investor internasional, terutama dari Eropa, Australia, dan kawasan Asia Pasifik.

Dari sisi domestik, Bali tetap menjadi pilihan utama investasi properti dan second home bagi kalangan menengah atas. Kombinasi permintaan solid dan keterbatasan lahan menjadi fondasi pertumbuhan harga di kota ini.

Pergerakan Harga Berdasarkan Ukuran Rumah

Perbedaan juga terlihat berdasarkan ukuran hunian. Untuk rumah dengan luas bangunan hingga 60 m², Jakarta Selatan mencatat pertumbuhan median harga tertinggi sebesar 29,4% YoY dengan median harga Rp1,1 miliar.

Pada segmen 61–90 m², pertumbuhan tertinggi tercatat di Yogyakarta sebesar 28,4% dengan median harga Rp1,1 miliar.

Untuk luas 91–150 m², Makassar mencatat pertumbuhan 12,3% dengan median harga Rp1,6 miliar.

Dua segmen dengan pertumbuhan tercepat bulan ini adalah segmen luas bangunan terkecil, segmen yang paling banyak dicari pembeli rumah pertama.

***

Baca analisis lengkap dan data terbaru edisi Agustus 2026 melalui Flash Report Rumah123.

Saatnya temukan rumah impian hanya di Rumah123, #RumahUntukSemua.

Semoga informasinya bermanfaat.