Beli Rumah dengan Cicilan ke Developer, Lebih Untung atau Buntung?
Terakhir diperbarui 02 Juni 2025 · 5 min read · by Insan Fazrul
Selain mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), membeli hunian dengan metode cicilan ke developer bisa menjadi opsi.
Ini membuat Anda tidak perlu berurusan dengan bank, sebab seluruh transaksi jual beli rumah hanya dilakukan antara pembeli dan penjual.
Bagi yang belum tahu, cicilan ke developer dikenal juga sebagai cash bertahap.
Secara prinsip, cara ini hampir sama dengan mengajukan cicilan KPR ke bank.
Namun, ada beberapa hal yang membuatnya dianggap lebih menguntungkan daripada metode kredit rumah konvensional.
Apa saja itu? Simak untung rugi mencicil rumah langsung ke developer di bawah ini.
Keuntungan Cicilan ke Developer
1. Tidak Ada Uang Muka
Biasanya pengembang tidak mengenakan uang muka atau DP kepada calon konsumen yang memilih skema cicilan ke developer.
Untuk mengganti uang muka, pihak developer akan meminta biaya booking fee yang dibayarkan sebagai tanda keseriusan konsumen.
Hal ini tentu menjadi sebuah keuntungan, sebab uang muka untuk membeli rumah umumnya berjumlah cukup besar.
2. Tidak Memiliki Bunga
Keuntungan kredit rumah ke developer yang kedua adalah, pengembang tidak menerapkan biaya suku bunga.
Alasannya karena developer bukanlah bagian atau produk dari sebuah bank.
Maka itu, konsumen hanya mencicil jumlah utang pokok dari harga rumah saja.
3. Hemat Biaya Administrasi
Keuntungan kredit rumah ke developer langsung berikutnya adalah, Anda tidak akan dikenakan biaya lain di awal pembayaran.
Beberapa biaya lain tersebut seperti biaya provisi, biaya survei, biaya appraisal, dan sebagainya.
Tentunya hal ini sangat berbeda dengan cicilan langsung ke pihak bank.
4. Proses Lebih Cepat
Dengan tanpa melibatkan pihak ketiga–dalam hal ini bank, proses jual beli rumah langsung ke developer umumnya lebih cepat.
Berbeda dengan mengajukan cicilan KPR ke bank yang akan memakan waktu cukup lama dan berjangka.
Pasalnya, pihak bank memerlukan waktu yang panjang untuk memeriksa sejumlah dokumen yang menjadi syarat dalam pengajuan KPR.
5. Tenor dapat Dinegosiasikan
Jangka waktu kredit rumah ke developer kebanyakan tergantung dari kesepakatan kedua belah pihak.
Karena itu, tenor atau jangka waktu cicilan dapat dinegosiasikan.
Akan tetapi, biasanya tenor cicilan tidak akan sepanjang yang diberikan oleh bank, sebab hanya mencapai 5–15 tahun saja.
Kekurangan Cicilan ke Developer
1. Jumlah Cicilan yang Besar
Selain ada keuntungan, sudah pasti ada kerugian dalam mencicil rumah langsung ke developer.
Kekurangan pertama adalah beban cicilan setiap bulan biasanya cukup besar.
Beban cicilan yang besar dipengaruhi oleh masa tenor yang singkat.
Karena itu, jika Anda tertarik dengan cicilan ke developer langsung, pastikan kondisi keuangan stabil dan sehat.
Jumlah cicilan pun tergantung dari total harga rumah secara keseluruhan.
Bila harga rumah murah, beban cicilan kemungkinan akan ringan.
2. Riskan Penipuan
Mengajukan KPR ke bank cenderung lebih aman, sebab bank akan melakukan cek secara menyeluruh termasuk ke pihak developer.
Beda halnya dengan kredit rumah ke developer langsung, risiko yang dihadapkan konsumen tentunya lebih besar.
Pasalnya, jika kurang teliti, konsumen bisa saja tertipu oleh oknum developer nakal yang menjamur di Indonesia.
Apalagi bila pembelian rumah tidak melibatkan notaris atau PPAT, maka keabsahan proses jual beli tersebut patut dipertanyakan.
Meski tidak semua developer demikian, Anda tetap harus waspada dan cermat memilih developer.
Cara Mengajukan Cicilan Langsung ke Developer
Setelah tahu untung ruginya, apakah Anda masih tertarik mengajukan cicilan ke developer? Jika iya, berikut langkah-langkah yang bisa dilakukan.
1. Membayar Booking Fee
Hal pertama yang harus dilakukan adalah membayar booking fee sebagai tanda jadi.
Proses ini dapat dilakukan dengan sejumlah syarat, yakni menyertakan identitas diri, surat keterangan gaji, fotokopi rekening koran, dan lain-lain.
Tiap developer mungkin memiliki syarat berbeda-beda, tanyakan langsung ke pihak bersangkutan sebelum memulai transaksi jual beli.
2. Buat Kesepakatan Pra Perjanjian Jual Beli (PPJB)
Pra Perjanjian Jual Beli atau PPJB biasanya dibuat untuk melakukan pengikatan sementara antara pembeli dan penjual.
Dokumen ini berisi ketentuan penjual yang hendak menjual tanah dan rumah kepada pembeli, tetapi belum bisa terlaksana karena beberapa kendala.
Simulasi Kemampuan KPR
Cari tahu kemampuan cicilan KPR berdasarkan penghasilan.
Kendala tersebut seperti status sengketa, tanah masih dalam jaminan bank, perlu melakukan beberapa persyaratan, dan sebagainya.
Untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan, Anda bisa meminta pihak developer untuk membuat PPJB di hadapan notaris.
Tujuannya supaya dokumen PPJB mempunyai bukti sah dan legal di mata hukum.
Bila PPJB sudah dibuat, Anda baru bisa membuat kesepakatan perjanjian beli rumah dengan cara angsuran yang disahkan oleh notaris.
Kesepakatan perjanjian tersebut berisi penjelasan tentang cara membayar angsuran, jumlah booking fee, hingga jumlah mencicil setiap bulannya.
3. Mengurus Akta Jual Beli
Ketika sudah melakukan pembayaran cicilan ke developer secara langsung, maka status PPJB bisa dinaikkan menjadi Akta Jual Beli (AJB).
AJB sendiri merupakan dokumen atau bukti transaksi jual beli hak atas tanah yang paling baik dan aman secara hukum.
Namun, AJB baru dapat diurus setelah pembeli berhasil melunasi seluruh cicilan.
Nantinya, setelah pelunasan rampung, pihak pengembang dan pembeli bisa mendatangi notaris untuk mengurus AJB.
4. Cek Kesepakatan Seluruh Menyeluruh
Sebelum mengajukan cicilan ke developer secara langsung, idealnya Anda harus mengetahui seluruh kesepakatan secara terperinci.
Selain itu, Anda sebaiknya memastikan beberapa hal krusial kepada developer, seperti:
- Izin peruntukan tanah seperti izin lokasi dan site plan yang telah jadi
- Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas nama developer
- Ketersediaan izin mendirikan bangunan (IMB).
Itulah untung rugi kredit rumah langsung ke developer yang patut dipertimbangkan.
Punya pertanyaan lain tentang properti? Yuk, obrolin di Teras123!
Semoga bermanfaat.
