Cara Mengajukan BPHTB Gratis, Inilah Syarat dan Cakupan Wilayahnya!
r123-share-title

Terakhir diperbarui 29 Desember 2025 · 6 min read · by Septian Nugraha

bphtb gratis

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pungutan yang dikenakan setiap kali terjadi peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

BPHTB dikenakan kepada pihak atau seseorang yang mendapatkan peralihan hak tersebut, baik melalui jual-beli, hibah maupun waris.

Tarif BPHTB sejatinya terbilang besar, nilainya bisa mencapai jutaan rupiah.

Meski begitu, sejumlah daerah di Indonesia memiliki kebijakan menggratiskan BPHTB dengan tujuan meringankan beban masyarakat.

Mau tahu daerah mana saja yang menggratiskan BPHTB? Lalu, bagaimana pengajuannya? Simak ulasan lengkapnya di bawah ini.

Wilayah yang Menggratiskan BPHTB

Sejak tahun 2009, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) tidak lagi berstatus sebagai pajak pusat, melainkan telah dialihkan menjadi Pajak Daerah.

Awalnya, kebijakan ini diatur dalam UU No. 28 Tahun 2009. Namun, saat ini ketentuan mengenai pajak daerah telah diperbarui melalui Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD).

Dengan aturan ini, Pemerintah Daerah memiliki wewenang penuh untuk mengatur besaran tarif, diskon, hingga pembebasan BPHTB melalui Peraturan Daerah (Perda) masing-masing.

Hal inilah yang menyebabkan kebijakan BPHTB gratis tidak berlaku seragam di seluruh Indonesia. Berikut adalah beberapa wilayah yang menerapkan kebijakan tersebut:

1. Provinsi DKI Jakarta

DKI Jakarta menjadi pelopor pembebasan BPHTB untuk hunian pertama. Saat ini, aturannya merujuk pada Peraturan Gubernur (Pergub) DKI Jakarta No. 23 Tahun 2023 (pembaruan dari aturan tahun 2017).

Pembebasan BPHTB sebesar 100% (tarif 0%) diberikan dengan ketentuan:

Objek Pajak: Berlaku untuk perolehan hak pertama kali berupa Rumah Tapak atau Rumah Susun.
Nilai Objek: Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sampai dengan Rp2 miliar.
Status Wajib Pajak: Orang pribadi berstatus WNI yang berdomisili di Jakarta sekurang-kurangnya 2 tahun berturut-turut (dibuktikan dengan KTP/KK).
Hanya Sekali: Hanya diberikan untuk satu objek pajak pertama yang dimiliki wajib pajak.

2. Kota Pekanbaru

Pemerintah Kota Pekanbaru memberikan insentif BPHTB gratis yang dimulai sejak Oktober 2022 sebagai upaya percepatan sertifikasi tanah masyarakat.

Ketentuan di Pekanbaru meliputi:

Peningkatan Hak: Berlaku khusus untuk peningkatan hak pertama kali dari Surat Keterangan Ganti Rugi (SKGR) atau Surat Keterangan Tanah (SKT) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
Pendaftaran Pertama: Diperuntukkan bagi warga perorangan dan berlaku bagi pendaftaran aset untuk pertama kalinya.

3. Kabupaten Bekasi

Kabupaten Bekasi menerapkan kebijakan BPHTB gratis yang diintegrasikan dengan program strategis nasional.

Program PTSL: Penggratisan BPHTB diberikan kepada masyarakat yang mengajukan sertifikat melalui program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL).
Sasaran Khusus: Fokus utama program ini adalah masyarakat kurang mampu atau Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Warga Mampu: Bagi kategori warga mampu yang mengikuti PTSL, tetap diwajibkan membayar BPHTB sesuai ketentuan yang berlaku.

Kebijakan pajak daerah bersifat dinamis dan dapat berubah sesuai dengan kebijakan kepala daerah setempat atau masa berlaku program insentif (seperti Tax Holiday).

Sangat disarankan untuk selalu memverifikasi informasi terbaru melalui laman resmi atau kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) di wilayah Anda sebelum melakukan transaksi properti.

Syarat Mengajukan Fasilitas BPHTB Gratis

syarat mengajukan bphtb gratis

Jika ingin membeli rumah pertama, Anda bisa mengajukan permohonan BPHTB gratis.

Nah, sebelum mengajukan permohonan, hal pertama yang harus dilakukan adalah mengumpulkan sejumlah dokumen sebagai persyaratan administrasi.

Dokumen persyaratan BPHTB gratis terbagi menjadi dua; dokumen persyaratan umum dan khusus.

Agar lebih jelas, berikut rincian dokumen umum dan khusus yang harus disiapkan:

1. Dokumen Persyaratan Umum

Surat permohonan memuat NIK, nama, alamat, alamat objek pajak dan uraian permohonan.
Fotokopi KTP wajib pajak atau KK yang telah dilegalisasi atau surat keterangan domisili dari pemerintah setempat sesuai aslinya.
Surat kuasa pengurusan permohonan pengenaan 0% BPHTB apabila dikuasakan, disertai fotokopi KTP penerima kuasa yang telah dilegalisasi.
Surat pernyataan wajib pajak orang pribadi belum pernah memperoleh hak atas tanah dan bangunan karena jual beli, pemberian hak baru, atau hibah, hibah wasiat, dan waris.
Perhitungan BPHTB terutang yang terdapat dalam SSPD BPHTB.

2. Dokumen Persyaratan Khusus

Dokumen persyaratan khusus untuk pengajuan karena jual beli dan hibah pertama kali, yakni:

Draft akta autentik dari notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berupa pemindahan hak atas tanah karena jual beli, dengan melampirkan fotokopi bukti transfer atau bukti pembayaran jual beli dengan menunjukkan aslinya.
Draft akta autentik dari notaris atau PPAT berupa pemindahan hak atas tanah karena hibah.
Fotokopi sertifikat hak atas tanah dalam hal perolehan hak atas tanah dilakukan dari tanah yang telah bersertifikat. Untuk yang belum bersertifikat wajib melampirkan bukti dokumen yang menunjukkan kepemilikan atas tanah tersebut.
Fotokopi SPPT PBB-P2 yang dimohonkan pengenaan 0% atas BPHTB dan bukti lunas SPPT PBB-P2 atau tidak memiliki tunggakan.

Dokumen persyaratan khusus untuk pengajuan karena hibah wasiat pertama kali, yakni:

Fotokopi surat/akta keterangan waris dari pejabat yang berwenang yang telah dilegalisir dan akta hibah wasiat.
Fotokopi sertifikat hak atas tanah dalam hal perolehan hak atas tanah dilakukan dari tanah yang telah bersertifikat, dan untuk yang belum bersertifikat wajib melampirkan bukti dokumen yang menunjukkan kepemilikan atas tanah tersebut.
Fotokopi SPPT PBB-P2 yang dimohonkan pengenaan 0% atas BPHTB dan bukti lunas SPPT PBB-P2 atau tidak memiliki tunggakan.

Dokumen persyaratan khusus untuk pengajuan karena peristiwa waris pertama kali, yakni:

Fotokopi surat/akta keterangan waris dari pejabat yang berwenang yang telah dilegalisir.
Fotokopi sertifikat hak atas tanah dalam hal perolehan hak atas tanah dilakukan dari tanah yang telah bersertifikat dan untuk yang belum bersertifikat wajib melampirkan bukti dokumen yang menunjukkan kepemilikan atas tanah tersebut.
Fotokopi SPPT PBB-P2 yang dimohonkan pengenaan 0% atas BPHTB dan bukti lunas SPPT PBB-P2 atau tidak memiliki tunggakan.

Dokumen persyaratan khusus untuk pengajuan karena pemberian hak baru pertama kali, yakni:

Fotokopi surat keputusan pemberian hak baru atas tanah dari Pejabat Kantor Wilayah Pertanahan DKI Jakarta/Kantor Pertanahan Kota Administrasi.
Fotokopi SPPT PBB-P2 yang dimohonkan pengenaan 0% atas BPHTB dan bukti lunas SPPT PBB-P2 atau tidak memiliki tunggakan.

Proses Pengajuan Fasilitas BPHTB Gratis

proses pengajuan bphtb gratis

Jika semua berkas dokumen dinyatakan lengkap, maka pengajuan BPHTB gratis bisa langsung diproses dengan mekanisme berikut:

1. Pemeriksaan kelengkapan dan Penelitian Dokumen

Permohonan dan dokumen persyaratan umum akan diperiksa oleh kepala badan pajak dan retribusi daerah (retda) atau pejabat yang ditunjuk
Jika dokumen persyaratan tidak lengkap, maka permohonan akan dikembalikan dengan mencantumkan kekurangan dokumen yang diperlukan.
Pemeriksaan lapangan dapat dilakukan untuk memperoleh kesesuaian dan kebenaran informasi dokumen.
Jika dokumen persyaratan dan pemeriksaan lapangan tidak sesuai informasinya, maka permohonan pengenaan BPHTB akan ditolak.

2. Validasi pengesahan

Jika permohonan terpenuhi, maka kepala badan pajak dan retda akan melakukan validasi pengesahan pada SSPD BPHTB.
Pengesahan SSPD BPHTB dilakukan paling lama dalam waktu 3 hari.

Demikianlah tata cara pengajuan BPHTB gratis beserta syarat yang harus dipenuhi.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga bermanfaat.