Bagikan melalui
Salin Tautan

Terakhir diperbarui 17 Juli 2025 · 5 min read · by Septian Nugraha

koefisien dasar bangunan

Koefisien dasar bangunan atau KDB adalah faktor yang harus diperhatikan dalam setiap proses pembangunan, baik gedung bertingkat maupun rumah.

Pembangunan gedung atau rumah tidak bisa dilakukan sembarangan, prosesnya harus mengikuti regulasi dan aturan yang sudah ditetapkan pemerintah.

Salah satunya berkenaan dengan KDB, yang mengatur besaran luas bangunan yang menutupi permukaan tanah agar tercipta tata ruang kota terkendali.

Aturan tersebut harus dipatuhi, jika melanggar maka akan ada sanksi dari pemerintah bagi pelaku pembangunan dan pemilik bangunan.

Lantas, apa itu KDB dan fungsinya secara luas? Lalu, bagaimana cara menghitungnya?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, baca ulasan lengkapnya di bawah ini.

Apa Itu Koefisien Dasar Bangunan (KDB)?

pengertian dan fungsi koefisien dasar bangunan

Pengertian mengenai KDB dijelaskan secara rinci dalam Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005.

Disebutkan dalam Pasal 1 poin 8 beleid tersebut, bahwa:

“Koefisien dasar bangunan atau KDB adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.”

Sederhananya, koefisien dasar bangunan adalah batas maksimal lahan yang boleh dibangun dalam suatu bidang tanah.

Tujuan dan Fungsi KDB

Aturan mengenai KDB tentu dibuat bukan tanpa alasan, tetapi ada sejumlah fungsi krusial yang berhubungan dengan tata ruang kota di suatu wilayah.

Selain mengatur besaran luas bangunan yang menutupi permukaan tanah, berikut sejumlah fungsi koefisien dasar bangunan:

1. Menciptakan Ruang Terbuka Hijau (RTH)

Seperti yang telah disebutkan di atas, tujuan dari koefisien dasar bangunan adalah untuk mengatur luasan bangunan yang menutupi permukaan tanah.

Karena itu, KDB mengharuskan kontraktor, developer atau pemilik bangunan untuk menyisakan lahan dari pembangunan tersebut sebagai ruang terbuka hijau (RTH), demi menjaga lingkungan sekitar.

2. Menjaga Daerah Resapan Air

Fungsi lain dari KDB adalah menjaga resapan air di lingkungan sekitar, sehingga dalam proses pembangunannya tetap harus ada lahan tersisa sebagai daerah resapan air.

Selain menjaga ketersediaan air untuk masa depan, tujuannya adalah untuk mencegah banjir.

3. Membatasi Ketinggian Gedung

KDB juga mengatur batas ketinggian maksimal gedung.

Apalagi untuk pembangunan di beberapa kawasan, misalnya wilayah dekat bandara.

Tinggi gedung di kawasan itu harus dibatasi, jika tidak maka berisiko mengganggu lalu lintas penerbangan.

Ketentuan Koefisien Dasar Bangunan

ketentuan koefisien dasar bangunan

Patut diketahui, nilai KDB di setiap daerah atau wilayah berbeda-beda.

Hal tersebut dikarenakan setiap wilayah memiliki peruntukan lahan yang berbeda.

Terkait besaran nilai KDB, biasanya tercantum dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) masing-masing wilayah.

Di dalam RDTR, Anda bisa dengan mudah menemukan besaran koefisien dasar bangunan.

Nah, angka-angka tersebut menunjukkan persentase pembangunan yang boleh dilakukan di wilayah tersebut.

Misalnya Anda hendak membangun perumahan di wilayah X, yang diketahui memiliki nilai KDB 60.

Artinya, hanya 60% dari total lahan di kawasan tersebut yang boleh dibangun gedung atau rumah.

Adapun 40% sisanya harus dijadikan RTH dan daerah resapan air.

Kemudian, apabila dalam RDTR Anda menemukan daerah dengan nilai KDB 0, maka yang harus dipahami adalah daerah tersebut tidak boleh dilakukan pembangunan.

Adapun mengenai ketentuan KDB, seluruhnya diatur oleh pemerintah berdasarkan Lampiran I Permen ATR/BPN No. 17 tahun 2017, yang meliputi:

Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan sampai batas dinding terluar;
Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding yang tingginya lebih dari 1,20 meter di atas lantai ruangan tersebut dihitung penuh 100%;
Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding tidak lebih dari 1,20 meter di atas lantai ruangan dihitung 50%, selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan;
Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 meter di atas lantai teras tidak diperhitungkan sebagai luas lantai;
Dalam perhitungan KDB luas tapak yang diperhitungkan adalah yang dibelakang GSJ;
Untuk pembangunan yang berskala kawasan (superblok), perhitungan KDB adalah dihitung terhadap total seluruh lantai dasar bangunan dalam kawasan tersebut terhadap total keseluruhan luas kawasan.

Contoh Perhitungan KDB

1. Contoh Kasus 1 – Jakarta (Zona Permukiman)

Misal Anda memiliki tanah seluas 300 m² di zona dengan KDB 60%.

Luas maksimal bangunan lantai dasar yang boleh dibangun:

KDB x Luas Lahan = 60% x 300 m² = 180 m²

Artinya, luas lantai dasar maksimal adalah 180 m². Sisanya digunakan untuk ruang terbuka hijau atau non-bangunan.

2. Contoh Kasus 2 – Bandung (Zona Komersial)

Luas tanahnya 500 m² dengan KDB 80%, perhitungannya:

80% x 500 m² = 400 m²

Bangunan bisa menempati 400 m² dari lahan, sisa 100 m² wajib dibiarkan sebagai lahan terbuka.

Jika koefisien lantai bangunan (KLB) adalah 2, total lantai maksimal:

KLB x Luas Lahan = 2 x 500 = 1.000 m²

Bisa 2 lantai @500 m² atau 4 lantai @250 m², selama lantai dasar tetap ≤400 m² (KDB).

Risiko dan Sanksi Jika Melanggar KDB

Melanggar ketentuan KDB bisa menimbulkan berbagai konsekuensi hukum, mulai dari teguran hingga pembongkaran. Berikut sanksi yang berlaku:

Peringatan Tertulis: Pihak berwenang akan mengeluarkan surat teguran karena pelanggaran bangunan.
Pembekuan/Pencabutan IMB (Izin Mendirikan Bangunan): Jika bangunan berdiri di luar ketentuan KDB, izin dapat dibekukan atau dibatalkan.
Denda Administratif: Dalam beberapa daerah, denda administratif dikenakan per meter bangunan yang melampaui batas. Nominal bervariasi tergantung daerah.
Pembongkaran Bangunan: Bangunan yang terbukti tidak sesuai KDB dapat dipaksa dibongkar sebagian atau seluruhnya oleh Satpol PP.
Peringkat Properti Bisa Tertolak Saat Jual Beli/KPR: Bangunan yang melanggar KDB bisa gagal mendapat KPR atau batal saat proses balik nama karena tidak memenuhi syarat legalitas.