Simulasi KPR Bunga Tetap vs Floating Lengkap dengan Kelebihan dan Kekurangannya
r123-share-title

Dipublikasikan 06 Agustus 2026 · 7 min read · by Ilham Budhiman

Pasangan muda sedang mempertimbangkan pinjaman uang untuk rumah atau KPR

Ringkasan Artikel:

Simulasi KPR bunga tetap vs floating adalah perbandingan cicilan rumah menggunakan suku bunga tetap (fixed rate) dan suku bunga mengambang (floating rate) untuk membantu memilih skema KPR yang sesuai dengan kemampuan finansial.
Bunga tetap memberikan cicilan yang stabil selama masa fixed, sedangkan bunga floating mengikuti perubahan suku bunga acuan, kebijakan bank, dan kondisi pasar sehingga angsuran dapat naik atau turun.
Sebelum mengajukan KPR, pahami masa berlaku bunga tetap, besaran bunga floating, dan gunakan simulasi cicilan agar pembayaran tetap sesuai kemampuan keuangan.

Simulasi KPR bunga tetap vs floating wajib dipahami bagi kamu yang sedang mempertimbangkan beli rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Pasalnya, memahami perbandingan suku bunga tetap (fixed rate) dan suku bunga floating (mengambang) menentukan besaran cicilan rumah per bulan.

Nah, dengan memahami simulasi ini, kamu dapat memperkirakan besarnya angsuran serta memilih jenis bunga KPR yang sesuai dengan kemampuan finansial.

Daftar Isi:

Apa Itu KPR Bunga Tetap dan Floating?
Suku Bunga Tetap (Fixed Rate)
Suku Bunga Mengambang (Floating)
Apa Perbedaan Bunga Tetap dan Floating?
Bagaimana Simulasi KPR Bunga Tetap vs Floating?
Simulasi KPR dengan Bunga Tetap 3 Tahun
Simulasi KPR Bunga Floating
Total Pembayaran KPR (Fixed + Floating)
Apa Kelebihan dan Kekurangan Suku Bunga Tetap?
Apa Kelebihan dan Kekurangan Suku Bunga Floating?
KPR Bunga Tetap vs Floating, Mana yang Lebih Menguntungkan?
Apa Tips Memilih KPR Bunga Tetap dan Floating?
Tabel Perbandingan Suku Bunga KPR Tetap vs Floating

Apa Itu KPR Bunga Tetap dan Floating?

Menurut buku Property Top Secret Buku Pintar Bisnis & Investasi Properti di Era Revolusi Industri 4.0 oleh Iswi Hariyani, dkk., KPR bunga tetap dan floating adalah dua jenis skema suku bunga yang digunakan dalam KPR.

Suku Bunga Tetap (Fixed Rate)

Suku bunga tetap adalah skema di mana suku bunga tidak berubah selama jangka waktu tertentu yang ditetapkan oleh bank.

Dengan suku bunga fixed rate, angsuran KPR tidak berubah selama masa KPR.

Suku Bunga Mengambang (Floating)

Suku bunga floating adalah skema suku bunga yang dapat berubah mengikuti perubahan suku bunga acuan, kebijakan bank, dan kondisi pasar.

Akibatnya, besaran cicilan bisa naik ketika suku bunga meningkat atau turun ketika suku bunga menurun.

Apa Perbedaan Bunga Tetap dan Floating?

Aspek	Bunga Tetap (Fixed Rate)	Bunga Floating (Floating Rate)
Pengertian	Suku bunga tidak berubah selama periode tertentu yang ditetapkan bank	Suku bunga mengikuti suku bunga acuan Bank Indonesia; kebijakan bank; dan kondisi pasar
Besaran Cicilan	Tetap selama masa bunga fixed	Dapat naik atau turun mengikuti perubahan suku bunga
Kepastian Angsuran	Memberikan kepastian cicilan setiap bulan	Tidak memberikan kepastian karena angsuran dapat berubah
Risiko Terkena Kenaikan Bunga	Tidak terpengaruh selama masa fixed	Terpengaruh apabila suku bunga naik
Setelah Masa Fixed	Berubah menjadi bunga floating sesuai ketentuan bank	Tetap mengikuti perubahan suku bunga yang berlaku hingga kredit lunas

Bagaimana Simulasi KPR Bunga Tetap vs Floating?

Misalkan, kamu mengajukan KPR dengan rincian berikut:

Harga rumah: Rp600.000.000
Uang muka (DP) 20%: Rp120.000.000
Pinjaman KPR: Rp480.000.000
Tenor: 20 tahun

Simulasi KPR dengan Bunga Tetap 3 Tahun

Bunga: 5% per tahun (fixed selama 3 tahun)
Estimasi cicilan bulan ke-1 hingga ke-36: sekitar Rp3.168.000 per bulan
Total pembayaran selama 3 tahun: Rp3.168.000 x 36 = Rp114.048.000

Simulasi KPR Bunga Floating

Setelah masa fixed berakhir, bunga berubah menjadi floating.

Misalkan pada tahun ke-4 bunga floating menjadi 9% per tahun.

Dengan asumsi sisa pokok pinjaman setelah 3 tahun sekitar Rp432.000.000 dan sisa tenor 17 tahun (204 bulan), maka:

Bunga: 9% per tahun (floating)
Estimasi cicilan mulai bulan ke-37: sekitar Rp4.180.000 per bulan
Kenaikan cicilan: sekitar Rp1.012.000 per bulan dibandingkan masa bunga tetap (Rp3.168.000).

Semakin tinggi suku bunga, semakin besar cicilan yang harus dibayar.

Sebaliknya, apabila suku bunga turun, angsuran bulanan juga akan menjadi lebih ringan.

Total Pembayaran KPR (Fixed + Floating)

Total pembayaran selama masa bunga tetap (3 tahun): Rp114.048.000
Estimasi total pembayaran selama masa bunga floating (17 tahun): Rp852.720.000
Estimasi total pembayaran KPR hingga lunas: Rp966.768.000

Rinciannya:

Masa fixed (36 bulan): Rp3.168.000 × 36 = Rp114.048.000
Masa floating (204 bulan): Rp4.180.000 × 204 = Rp852.720.000
Total angsuran selama 20 tahun: Rp966.768.000

Apa Kelebihan dan Kekurangan Suku Bunga Tetap?

Aspek	Keuntungan	Kekurangan
Cicilan	Cicilan bulanan lebih stabil selama masa fixed	Tidak dapat menikmati penurunan bunga pasar selama masa fixed
Perencanaan Keuangan	Memudahkan menyusun anggaran dan perencanaan keuangan	Periode bunga tetap umumnya hanya berlaku 1–5 tahun
Risiko Suku Bunga	Terlindungi dari kenaikan suku bunga selama masa fixed	Setelah masa fixed berakhir bunga berubah menjadi floating sesuai ketentuan bank
Kepastian Angsuran	Besaran angsuran tetap sehingga lebih mudah diprediksi	Cicilan berpotensi meningkat saat memasuki masa floating
Kesesuaian	Cocok bagi pembeli rumah pertama yang mengutamakan kepastian cicilan	Mungkin kurang menguntungkan jika suku bunga pasar turun selama periode fixed

Apa Kelebihan dan Kekurangan Suku Bunga Floating?

Aspek	Keuntungan	Kekurangan
Cicilan	Cicilan dapat turun apabila suku bunga menurun	Cicilan dapat meningkat apabila suku bunga naik
Peluang Bunga	Berpotensi memperoleh suku bunga yang lebih rendah dibandingkan bunga tetap	Tidak ada kepastian besaran bunga selama masa kredit
Total Pembayaran	Dapat mengurangi total biaya bunga jika suku bunga terus menurun	Total pembayaran dapat menjadi lebih besar jika suku bunga meningkat
Fleksibilitas	Mengikuti kondisi pasar sehingga dapat memberikan keuntungan saat tren bunga turun	Menyulitkan perencanaan keuangan karena angsuran dapat berubah
Risiko	Dapat menguntungkan saat kondisi suku bunga stabil atau menurun	Memiliki risiko fluktuasi cicilan hingga kredit lunas

Simulasi Take Over KPR

Isi detail KPR awalmu, dapatkan rekomendasi program KPR yang lebih hemat

Jenis KPR Awal

Plafon Awal KPR

Tenor KPR Awal

Tahun

Sudah berjalan

Bulan

Bunga Fix KPR awal

Fix selama

Tahun

Sudah masuk masa floating, estimasi bunga 12%

KPR Bunga Tetap vs Floating, Mana yang Lebih Menguntungkan?

Pilih bunga tetap:

Menginginkan cicilan yang stabil.
Baru membeli rumah pertama.
Ingin menghindari risiko kenaikan bunga.

Pilih bunga floating:

Memiliki kemampuan finansial yang cukup.
Siap menghadapi perubahan cicilan.
Berharap suku bunga mengalami penurunan.

Apa Tips Memilih KPR Bunga Tetap dan Floating?

Bandingkan penawaran bunga dari beberapa bank.
Ketahui berapa lama masa bunga tetap berlaku.
Tanyakan besaran bunga floating setelah masa fixed berakhir.
Gunakan simulasi KPR dari bank untuk menghitung kemampuan membayar.
Pastikan cicilan tidak melebihi kemampuan keuangan bulanan.

Dengan memahami simulasi KPR bunga tetap vs floating, kamu dapat memilih KPR yang sesuai dengan kondisi finansial serta mengurangi risiko kenaikan cicilan di masa mendatang.

simulasi kpr bunga tetap vs floating

Tabel Perbandingan Suku Bunga KPR Tetap vs Floating

Aspek	Bunga Tetap (Fixed Rate)	Bunga Floating (Floating Rate)
Pengertian	Suku bunga tidak berubah selama periode tertentu	Suku bunga mengikuti suku bunga acuan; kebijakan bank; dan kondisi pasar
Besaran Cicilan	Tetap selama masa bunga fixed	Dapat naik atau turun mengikuti perubahan suku bunga
Kelebihan	Cicilan stabil dan mudah mengatur keuangan	Berpotensi memperoleh bunga lebih rendah saat suku bunga turun
Kekurangan	Masa fixed terbatas dan setelahnya berubah menjadi floating	Cicilan tidak pasti dan dapat meningkat sewaktu-waktu
Cocok untuk	Pembeli rumah yang mengutamakan kepastian cicilan	Pembeli yang siap menghadapi perubahan angsuran

***

Itulah penjelasan mengenai simulasi KPR bunga tetap vs floating

Temukan rumah impian hanya di Rumah123, #RumahUntukSemua.

Semoga ulasannya bermanfaat.

FAQ

Apa itu simulasi KPR bunga tetap vs floating?

Simulasi KPR bunga tetap vs floating adalah perbandingan besaran cicilan rumah menggunakan suku bunga tetap dan suku bunga mengambang agar calon debitur dapat memperkirakan angsuran sebelum mengajukan KPR.

Apa perbedaan bunga tetap dan bunga floating?

Bunga tetap memiliki suku bunga dan cicilan yang tidak berubah selama periode tertentu, sedangkan bunga floating mengikuti perubahan suku bunga acuan, kebijakan bank, dan kondisi pasar sehingga cicilan dapat berubah.

Apa keuntungan bunga tetap?

Keuntungan bunga tetap adalah cicilan lebih stabil, memudahkan perencanaan keuangan, dan melindungi debitur dari kenaikan suku bunga selama masa fixed.

Apa keuntungan bunga floating?

Bunga floating berpotensi memberikan cicilan lebih rendah apabila suku bunga turun sehingga total biaya bunga juga dapat lebih kecil dibandingkan saat suku bunga tinggi.

Mana yang lebih baik, bunga tetap atau floating?

Bunga tetap cocok bagi pembeli yang menginginkan kepastian cicilan, sedangkan bunga floating lebih sesuai bagi debitur yang siap menghadapi perubahan angsuran dan berharap suku bunga menurun.