Mengenal Sertifikat Hak Pakai dan Cara Mengubahnya jadi Hak Milik

06 September 2023 · 5 min read · by Septian Nugraha

Sertifikat Hak Pakai

Sertifikat hak pakai merupakan istilah yang kerap kali muncul dalam pembahasan mengenai properti, khususnya pertanahan.

Sederhananya, sertifikat hak pakai adalah dokumen legal yang membuktikan hak bagi seseorang atau badan usaha untuk memanfaatkan tanah negara atau milik orang lain.

Sekilas, pemahaman mengenai sertifikat hak milik mirip dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Namun, sejatinya kedua jenis sertifikat tanah itu merupakan dokumen berbeda, begitu pula dengan fungsi dan jenis hak yang terkandung di dalamnya.

Untuk mengetahui seluk-beluk sertifikat hak pakai lebih jauh, simak pembahasan lengkapnya di bawah ini.

Pengertian Hak Pakai dalam Hukum Agraria

Pengertian Sertifikat Hak Pakai

Mengulas sertifikat hak pakai, muskil untuk tidak membahas pengertian hak pakai itu sendiri, sebab keduanya jelas saling berkaitan.

Pengertian hak pakai secara lengkap dijelaskan dalam Pasal 41 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Disebutkan dalam beleid tersebut, bahwa hak pakai adalah:

“Hak menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang pokok agraria.”

Berdasarkan undang-undang tersebut, bisa disimpulkan bawah sertifikat hak pakai adalah hak guna properti yang diberikan kepada pihak lain, dengan tujuan dikembangkan, dibangun, dan sebagainya.

Simulasi Gaji KPR

Cari tahu kemampuan cicilan KPR berdasarkan penghasilan.

Hak pakai berlaku jangka waktu pemanfaatan, sehingga pemegang sertifikat hak pakai tidak bisa memanfaatkan atau mengelola tanah tersebut selamanya.

Aturan mengenai jangka waktu pemanfaatan tanah negara dan tanah milik orang lain dengan hak pakai, tercantum dalam Pasal 45 Peraturan Pemerintah (PP) No.40/1996.

Disebutkan bahwa jangka waktu pemanfaatan hak pakai maksimal 25 tahun dan bisa diperpanjang 20 tahun (milik negara).

Pencabutan/Pembatalan Hak Pakai

Meski begitu, kepemilikan hak pakai dapat dicabut atau batal karena hukum, dengan ketentuan sebagai berikut:

Dibatalkan menteri atau pejabat yang berwenang.
Pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktu berakhir karena tidak dipenuhi kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai.
Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertulis dalam perjanjian antara para pihak mengenai pemberian hak pakai atau penggunaan hak pengelolaan.
Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, sehingga bisa mengakibatkan pembatalan sertifikat hak pakai.

Subjek Sertifikat Hak Pakai

subjek atau syarat hak pakai

Berbeda dengan SHM yang hanya boleh dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI), hak pakai dapat diberikan oleh negara kepada Warga Negara Asing (WNA) yang bermukim di Indonesia.

Pemberian sertifikat hak pakai bergantung kepada keputusan pemilik properti.

Jika bangunan atau lahan tersebut milik negara, maka pemberian sertifikat akan menunggu keputusan menteri.

Apabila tanah atau bangunan tersebut milik perorangan, maka keputusan pemberian hak pakai tersebut sepenuhnya hak prerogatif pemilik properti.

Agar tidak membingungkan, berikut adalah subjek atau orang yang bisa mendapatkan sertifikat hak pakai:

Warga negara Indonesia
Warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia
Badan hukum yang didirikan sesuai hukum dan berkedudukan di Indonesia
Departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan pemerintah Daerah
Badan-badan keagamaan dan sosial
Badan hukum asing yang memiliki perwakilan resmi di Indonesia
Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Cara Ubah Hak Pakai menjadi Hak Milik

Cara Ubah Hak Pakai Menjadi Hak Milik

Kemudian, apakah sertifikat hak pakai bisa menjadi dikonversi menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)? Jawabannya tentu saja bisa.

Meski berlaku dalam waktu yang cukup terbatas, nyatanya kita bisa merubah status properti hak pakai menjadi hak milik.

Namun, ada beberapa syarat yang harus dipenuhi sebelum melakukan hal ini.

Pertama, pastikan properti tersebut layak ditingkatkan statusnya jadi hak milik.

Berdasarkan Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.6 Tahun 1998;

“Status hak milik dapat diberikan atas tanah hak pakai yang dijadikan rumah tinggal milik perseorangan atau individu yang merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) dan memiliki luas 600 meter persegi atau kurang.”

Di samping itu, pastikan juga status properti tersebut belum beralih hak.

Selanjutnya, peningkatan status hak pakai harus dilakukan sebelum jangka waktu penggunaan berakhir demi menghindari sengketa.

Setelah syarat-syarat di atas terpenuhi, Anda bisa mengajukan surat permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat, dengan membawa berkas berikut ini: