Mengenal SKMHT dan APHT: Arti, Biaya, Perbedaan, hingga Contohnya
r123-share-title

Terakhir diperbarui 04 Februari 2026 · 5 min read · by Septian Nugraha

SKMHT dan APHT merupakan dua dokumen yang muncul saat mengurus pengajuan pembelian rumah dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Dibandingkan Akta Jual Beli (AJB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM), dokumen legalitas SKMHT dan APHT mungkin belum terlalu familier di masyarakat.

Padahal, fungsi keduanya terbilang sangat penting, sebab berhubungan secara langsung dengan proses pengajuan KPR di bank.

Lantas, apa sih pengertian SKMHT dan APHT? Apa pula perbedaan antara kedua dokumen tersebut? Ketahui ulasan lengkapnya di bawah ini.

Apa Itu APHT?

APHT merupakan singkatan dari Akta Pemberian Hak Tanggungan.

APHT adalah akta autentik yang menjadi dasar lahirnya Hak Tanggungan, yaitu jaminan kebendaan atas tanah dan/atau bangunan yang memberikan kedudukan diutamakan (droit de preference) kepada kreditur, dalam hal ini bank.

Perlu diluruskan, APHT bukan untuk meletakkan “hipotek”.

Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, istilah hipotek tidak lagi digunakan untuk tanah dan bangunan di Indonesia, melainkan digantikan dengan Hak Tanggungan.

Sederhananya, APHT mengatur seluruh syarat dan ketentuan pemberian Hak Tanggungan dari debitur kepada kreditur sebagai jaminan pelunasan utang.

Fungsi utama APHT adalah memberikan hak prioritas kepada bank untuk mengeksekusi objek jaminan apabila debitur wanprestasi atau gagal membayar kewajibannya.

Patut diketahui, APHT berbeda dengan perjanjian kredit maupun surat pengakuan utang.

Perjanjian kredit dibuat oleh bank dan memuat ketentuan pinjaman seperti plafon, bunga, tenor, serta biaya-biaya.

Surat pengakuan utang berisi pernyataan adanya hubungan utang-piutang antara debitur dan kreditur.

Sementara itu, APHT bersifat kebendaan dan melekat langsung pada objek tanah atau bangunan yang dijaminkan.

Syarat Pembuatan APHT

Untuk dapat dibuat secara sah, APHT harus memenuhi beberapa ketentuan berikut:

Kesepakatan pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang debitur
Pemberi Hak Tanggungan harus merupakan pemilik sah objek jaminan (dibuktikan dengan sertifikat atas nama debitur)
Pencantuman identitas para pihak, nilai penjaminan, serta objek Hak Tanggungan secara jelas

Simulasi KPR Bank OCBC

Hitung pembiayaan KPR Bank OCBC dengan bunga terbaik di Rumah123

Harga Properti

Uang Muka

Pilihan Program KPR

Bunga Fix

7.3%

Tenor maks.

25 tahun

Bunga Fix

7.3%

Tenor maks.

25 tahun

Bunga Fix

7.3%

Tenor maks.

25 tahun

Bunga Fix

7.5%

Tenor maks.

25 tahun

Angsuran/bulan mulai dari

Tahun ke-1

Bunga 7.3%

Rp. 1.742.475

Tahun ke-2 dan Seterusnya

Estimasi Bunga 12%

Rp. 2.507.745

Apa Itu SKMHT?

SKMHT merupakan singkatan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan oleh Pemberi Hak Tanggungan (calon debitur) kepada Penerima Hak Tanggungan (kreditur/bank) untuk nantinya membebankan Hak Tanggungan melalui APHT.

SKMHT berfungsi sebagai dokumen “jembatan” ketika APHT belum dapat dibuat, misalnya karena sertifikat masih dalam proses balik nama, pemecahan, atau masih atas nama penjual/developer.

Dalam kondisi tersebut, bank membutuhkan kepastian hukum bahwa objek tersebut nantinya bisa dibebani Hak Tanggungan.

Syarat Pembuatan SKMHT

Sesuai Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan, SKMHT harus memenuhi ketentuan berikut:

Hanya memuat kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan, tanpa tindakan hukum lain
Tidak memuat kuasa substitusi (tidak boleh dialihkan ke pihak lain)
Mencantumkan secara jelas identitas debitur, kreditur, objek jaminan, dan nilai utang

Masa Berlaku SKMHT (Poin Krusial)

SKMHT memiliki batas waktu yang tegas dan bersifat mengikat.

Berdasarkan Undang-Undang Hak Tanggungan:

Untuk tanah yang sudah terdaftar, SKMHT wajib diikuti dengan pembuatan APHT paling lambat 1 bulan sejak SKMHT ditandatangani
Untuk tanah yang belum terdaftar, batas waktunya adalah 3 bulan

Apabila batas waktu tersebut terlewati, SKMHT batal demi hukum dan tidak dapat digunakan lagi.

Kapan SKMHT dan APHT Digunakan?

SKMHT digunakan ketika Hak Tanggungan belum bisa langsung dibebankan karena kendala administratif pada sertifikat.

Setelah syarat kepemilikan terpenuhi, barulah dibuat APHT di hadapan PPAT.

Isi APHT umumnya mencakup:

Data dan identitas para pihak
Nilai penjaminan dan jumlah utang
Penunjukan objek Hak Tanggungan
Janji-janji sesuai Pasal 11 ayat (2) UUHT, termasuk kemungkinan penjualan objek secara di bawah tangan

Setelah APHT didaftarkan ke BPN, kreditur akan menerima Sertifikat Hak Tanggungan sebagai bukti resmi.

Urutan ini sangat penting: AJB harus ditandatangani terlebih dahulu sebelum APHT dibuat karena pemberi Hak Tanggungan wajib merupakan pemilik sah objek tersebut.

Perbedaan SKMHT dan APHT

Perbedaan utama keduanya terletak pada fungsi dan kekuatan hukumnya.

SKMHT bersifat sementara dan hanya berupa pemberian kuasa.

APHT bersifat final dan melahirkan Hak Tanggungan yang terdaftar secara resmi.

Tanpa APHT, bank belum memiliki jaminan kebendaan atas objek kredit.

Biaya APHT dan SKMHT

Biaya SKMHT dan APHT tidak bersifat tunggal dan tidak bisa disamaratakan.

Beberapa poin penting yang perlu diluruskan:

Biaya APHT umumnya dihitung berdasarkan persentase dari nilai penjaminan, berkisar antara 0,25%–0,5%, tergantung wilayah dan kebijakan PPAT/Notaris
Terdapat biaya PNBP Hak Tanggungan yang dibayarkan ke BPN, besarannya tergantung plafon kredit
Validasi pajak tidak memiliki biaya tetap seperti Rp200; proses saat ini dilakukan secara sistem dan nominalnya mengikuti ketentuan pajak yang berlaku

Biaya dapat dibebankan kepada pembeli, penjual, atau sesuai kesepakatan dengan bank.