OK
logo rumah123
logo rumah123
Pasang Iklan
Dijual
Disewa
Properti Baru
Panduan

Mengenal APHB, Fungsi, Syarat Pembuatan dan Contohnya

Terakhir diperbarui 16 April 2024 · 5 min read · by Septian Nugraha

aphb

Akta Pembagian Harta Bersama atau APHB adalah dokumen yang diperlukan untuk melepas atau mengubah hak bersama menjadi hak individu atas suatu properti.

Dokumen ini biasanya dibutuhkan dalam pembagian harta warisan berupa tanah dan/atau bangunan, dengan ahli waris lebih dari satu orang.

Karena itu, banyak pula yang menyebut dokumen ini sebagai APHB waris. 

Nah, dalam pengertian yang lebih sederhana, APHB adalah dokumen yang membuktikan adanya kesepakatan dari para pemegang hak bersama. 

Tujuannya untuk mengakhiri kepemilikan properti bersama menjadi hak individu atau tunggal.

Lantas, apa saja fungsi akta pembagian hak bersama? Lalu, apa saja persyaratan yang harus disiapkan untuk membuat akta tersebut?

Ulasan lengkapnya bisa disimak di bawah ini.

Fungsi APHB

Dalam pembagian warisan, memang ada yang namanya Surat Keterangan Hak Waris (SKHW).

Akan tetapi, status hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai objek waris dalam SKHW sifatnya adalah hak bersama.

Nah, fungsi APHB waris adalah membagi atau mengubah status kepemilikan dari hak bersama menjadi hak individu atas objek waris tersebut.

Selain itu, pembuatan dokumen ini juga ditujukkan untuk mengakhiri hak bersama tanah dan/atau bangunan yang menjadi objek investasi.

Dalam akta pembagian hak bersama, ada beberapa perbuatan hukum yang dipilih, di antaranya:

  • Dalam pembagian hak bersama ini tidak terdapat kelebihan nilai yang diperoleh oleh salah satu pihak
  • Para pihak melepaskan haknya atas kelebihan nilai yang diperoleh oleh pihak yang memperoleh hak
  • Karena memperoleh kelebihan nilai dalam pembagian hak bersama ini, ada pihak yang membayar dengan uang tunai kepada pihak lainnya.

Landasan Hukum APHB

contoh aphb

Ketentuan terkait APHB sejatinya telah tertuang pada Pasal 111 ayat 4 dan 5 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (PMNA/KBPN) No.3/1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Secara umum, isi dari pasal tersebut adalah:

“Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum ada pembagian warisan, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada para ahli waris sebagai pemilikan bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan sesuai ketentuan Pasal 51 Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997.”

“Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan pada waktu pendaftaran peralihan haknya disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tertentu jatuh kepada 1 orang penerima warisan, maka pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan akta pembagian waris tersebut.”

Adapun ketentuan pembagian hak yang termuat dalam Pasal 51 PP No.24 Tahun 1997, yaitu:

“Pembagian hak bersama atas tanah atau milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut.”

Karena dibuat dan diterbitkan oleh PPAT, APHB merupakan akta autentik yang memiliki kedudukan hukum yang jelas.

Artinya, akta pembagian hak bersama bisa dijadikan bukti kuat dalam persidangan, apabila ada salah satu ahli waris mengajukan gugatan atas pembagian hak tersebut di kemudian hari.

Baca juga:

Akta Jual Beli Tanah, Kenali Syarat hingga Cara Membuatnya

Pajak APHB

Patut diketahui, ada sejumlah pajak APHB yang akan dikenakan kepada pemohon dalam proses pembuatan dokumen tersebut. 

Pajak APHB meliputi Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Agar lebih mudah memahami seluk-beluk pajak akta pembagian hak bersama, berikut rumus dan cara menghitung pajak APHB;

2,5 % X NPOP (Nilai Pajak Objek Pajak atau nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar). 

Adapun rumus dan cara menghitung pajak APHB BPHTB, yakni;

5% X Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) [NPOP – NPOPTKP]. 

Terkait besaran NPOPTKP, setiap daerah memiliki kebijakan masing-masing dalam menentukan hal tersebut. 

Anda dapat mengunjungi kantor pajak, kantor pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat, untuk mengetahui nilai NPOPTKP.

Contoh dan Syarat Pembuatan APHB

syarat pembuatan aphb

Agar lebih paham, begini contoh kasus pembuatan akta pembagian hak bersama;

Abdul, Ahmad, dan Asep tercatat sebagai ahli waris satu unit rumah di Graha Palem Asri, yang merupakan warisan dari mendiang ayahnya.

Abdul, Ahmad, dan Asep bersepakat menyerahkan hak atas rumah tersebut kepada Asep, karena Asep ingin membeli rumah tersebut.

Pada prosesnya, mereka terlebih dahulu mengurus balik nama sertifikat dengan atas nama ketiganya, lalu mendatangi PPAT untuk membuat APHB.

Setelah terbitnya akta pembagian hak bersama, barulah dilakukan balik nama sertifikat atas nama Asep.

Nah, tata cara pengurusan APHB ke SHM sejatinya tidak berbeda dengan pengurusan balik nama sertifikat pada umumnya.

Selengkapnya bisa Anda simak pada tautan berikut ini.

Bagi kamu yang ingin membuat akta pembagian hak bersama, berikut syarat pembuatan akta pembagian hak bersama yang perlu disiapkan.

  • SKHW yang diketahui oleh lurah dan camat setempat
  • Fotokopi KTP para ahli waris dan 2 orang saksi
  • Fotokopi Kartu Keluarga para ahli waris
  • Akta perkawinan orang tua dan para ahli waris
  • Surat kematian pewaris
  • Sertifikat tanah asli beserta fotokopinya
  • Surat-surat lainnya (surat pernyataan, surat kuasa, dll).

Peran PPAT dalam Pembuatan APHB

Hal lain yang perlu diketahui menyoal APHB adalah fungsi dan peran PPAT dalam proses pembuatannya. 

Seperti telah disebutkan di atas, APHB merupakan akta autentik sehingga pihak atau pejabat yang berwenang dalam pembuatan dokumen tersebut adalah PPAT. 

Hal ini tercantum dalam dalam Pasal 2 PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang berbunyi:

(1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.

(2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut:

  • Jual Beli
  • Tukar Menukar
  • Hibah
  • Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
  • Pembagian hak bersama
  • Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik
  • Pemberian Hak Tanggungan
  • Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Baca juga:

Cara Mengurus Akta Jual Beli Rumah Over Kredit Terbaru

Itulah pembahasan mengenai APHB yang penting untuk diketahui.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga informasi ini bermanfaat.